企业测评│朗诗寓——稳健发展的彼岸市场- 大数跨境

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企业测评│朗诗寓——稳健发展的彼岸市场

克而瑞长租

2020-07-28

导读：关注「克而瑞租售」，开启租赁市场全视野

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在克而瑞7月初发布的《 2020 年上半年中国长租公寓规模排行榜》中，朗诗寓位居房企阵营规模榜TOP4，同比2019年规模增速高达20.7%。凭借自身十多年绿色地产开发服务经验，朗诗寓业务始终聚焦居住型客户的产品与服务需求。战略清晰、运营稳健，朗诗寓始终围绕行业要素比拼综合实力，彼岸市场以三部曲节奏稳步迈进。

以下本文将从企业布局、商业模式、产品打造、项目运营及未来发展等多维度全面解读朗诗寓。

布局14城，

三年半开业超2.2万间

近年来，朗诗开始探索房地产业务的“2.0模式”。朗诗将传统房产销售视为“此岸”市场，与之相对的租赁业务为“彼岸”市场。作为居住空间的提供者，朗诗寓承载了朗诗集团对未来“彼岸”市场的闭环重任。

自2017年初开展长租公寓业务，经历了三年半的发展，目前，朗诗寓已入驻全国14 个一线及核心二线城市，旗下开业规模超2.2万间，管理规模累计约4.5万间，稳定期出租率达95%，其中上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州8大核心城市房量占比超85%。

随着规模增长与品牌持续输出，朗诗寓依托清晰战略和内外协同，基本形成规模及品牌优势，跻身房企长租公寓阵营第一梯队。

朗诗寓全国城市布局情况

资料来源：官方网站

轻重结合，

规模化扩张稳中求进

朗诗寓以中资产模式切入长租公寓行业，在对市场运作规律和模式的摸索中，逐渐打造了核心竞争力，完成团队、品牌建设。随后，在发展模式的选择上，朗诗寓积极利用自己的资源优势，搭载朗诗集团平台，摸索出了轻重结合的业务创新模式。

1）与金融机构强强联合，撬动重资产模式

朗诗寓尝试通过与金融机构合作，引入金融资本，以较轻的方式撬动重资产模式。

在朗诗集团的业务模块中，朗诗寓负责长租公寓业务，青杉资本为朗诗绿色金融事业部，是聚焦于绿色产业链的专业投融资和资产管理平台。朗诗寓通过青杉资本与平安不动产在长租公寓领域展开战略合作，以全链条生态资源整合能力，积极促进存量房增值。

2017年11月，双方进行战略合作，共同收购上海张杨北路项目，充分调动各自优质资源，对一线和部分强二线城市长租公寓项目，围绕开发及投资收购、工程改造、运营管理、资产证券化产品的发行及退出，以及长租公寓项目开展的其他金融服务等方面进行深度合作。

2019年3月13日，双方合作的中国首单合作型长租公寓储架式REITs“平安汇通－平安不动产朗诗租赁住房1期资产支持专项计划”成功设立，奠定了双方盘活优质存量资产、践行资产轻型化战略的基石。

通过内外部资源联动的模式，借道集团多元化业务条线相互合作的创新机制，撬动轻重结合的新模式。

2）委托管理，多元化拓展

随着集体建设用地入市和国有租赁用地开发建设，朗诗寓在发展重资产模式之外，同样积极发展轻资产管理输出，尝试与政府及平台公司、央企国企合作，运营管理大型租赁社区。

其中，朗诗寓杭州瓜山未来社区项目就是这一新模式的典型，通过和杭州拱墅区政府合作，参与城中村项目整治，打造以居住为主，办公、商业、医疗、教育、休闲、娱乐为辅的国内首家综合性业态大型租赁社区。

朗诗寓杭州瓜山未来社区效果图

半年度运营稳健，

产能主要聚焦核心一二线城市

1）开业新增稳健，二季度环比增速19.1%

截至2020年6月，朗诗寓开业规模超2.2万间，位居《2020上半年房企长租公寓规模排行榜》第四位，在房企运营商阵营内，已具有一定的规模优势。

数据来源：CRIC城市租售系统

整体来看，上半年朗诗寓开业增长受疫情影响较小，保持稳健增长。一季度开业规模环比增速微跌，但二季度环比增速大幅上涨，主要归功于与杭州拱墅区政府合力打造的朗诗寓杭州瓜山未来社区陆续开业。凭借轻资产管理优势，新增开业房源3810间，其中，轻资产项目占比达77%，且新开项目出租率达到87%。

朗诗寓Q1-Q2新开店情况

数据来源：CRIC城市租售系统

2）城市产能聚焦核心一二线，上海价值量最高，南京溢价率最大

通过对朗诗寓核心城市运营数据的跟踪监测（选取中资产模式项目）：

2020上半年，从城市租金收入分布来看，上海占比最高，达到30.4%，其次为杭州、南京，三城收入占比总计约66.3%。广州和成都布局项目少，占整体收入比例较低。

结合规模分析，一线城市项目价值量较高，更加注重整体营收；而二线城市的规模更大，运营房源更多。其中，二线城市中南京的业绩贡献比最大，项目主要面向高端市场，价值量较高。而杭州由于与拱墅区政府合作的朗诗寓杭州瓜山未来社区，新增房源2921间，对于规模的贡献度较高。

数据来源：CRIC城市租售系统

对比各城市个人房源坪效与朗诗寓租金坪效来看，二线比一线能够实现更大的租金溢价，其中，南京朗诗寓的溢价率最高，达149.0%，这基于朗诗寓长期深耕南京租赁市场，对产品打造和客户需求有较深的了解。

此外，朗诗在成都的三个项目，地理位置优越出行便利，周边商务氛围成熟，产品和公区打造都具有品质保障，实现131.4%的高溢价。

数据来源：CRIC城市租售系统

3）城市典型门店贡献比较高

一季度，通过对朗诗寓核心城市运营门店的跟踪统计：

一线城市中，整体项目租金相对较高，不同城市产品线各有分布，一些地处城市中心，规模较大、运营周期较长的门店运营受疫情影响相对较小，市场认可度较好，租金和出租率均保持在高位，对城市的业绩贡献较高，如2018年初开业的朗诗寓上海北苏河湾店为朗诗寓半年度全国业绩最高门店。

二线城市中，市场租金水平相对较低，产品定位偏中高端，项目主要依托优越的地段位置，成熟配套，以及较高的运营能力，获取较高的租金和溢价，如朗诗寓南京建宁路店。

朗诗寓半年度七城典型项目情况

数据来源：CRIC城市租售系统

A、一线业绩最高门店——朗诗寓上海北苏河湾店

朗诗寓上海北苏河湾店的产品定位为中端白领公寓，项目位于上海静安区不夜城板块核心位置，坐拥3轨交，距离地铁3/4号线宝山路地铁站270米，周边配套完善，毗邻四川北路、南京西路、人民广场商圈，主要面向在人广、外滩、陆家嘴等区域上班的白领需求。

项目运营周期较长，体量较大，成熟度较高，出租率相对稳定。结合上海较高的租金水平，项目半年度业绩在全国门店中排名第一，同时，在上海项目业绩中贡献比达到13.5%。

项目照片

数据来源：CRIC城市租售系统

B、二线溢价最高门店——朗诗寓南京建宁路店

朗诗寓南京建宁路店坐落于南京市鼓楼区建宁路65号金川科技园内，地处城市商务及休闲区繁华地带，邻近公交站台及地铁3号线，交通便利；四周环绕多处公园风景区，并毗邻金逸国际影城、奥特莱斯商场、玉桥市场、南京商厦、大观天地等商圈。项目配备多功能健身区、晾晒区、商务办公区，智能快递柜及家庭影院。

项目坪效约158.56元/月，对比周边个人房源和分散式公寓的租金溢价较高，分别达到102%、83%。

项目照片

数据来源：CRIC城市租售系统

4）主打中高端白领产品

从朗诗寓核心城市整体产品分布来看，2001-4000 价格段占比最高，达到 68.1%，产品结构以中端为主，主要聚焦租赁需求度较高的白领群体。

对比同期，2020年上半年，由于朗诗寓在二线城市规模增长较快，2001-3000价格段产品占比增长显著，同比增长11.9%，同时4001-6000价格段产品也有小幅度上涨。

数据来源：CRIC城市租售系统

分城市来看，结合各城市租赁市场需求和支付能力，城市间产品差异性较大。

一线城市中，上海、北京的产品中高端占比较高，6000以上价格占比分别达到34%、25%，其中，上海朗诗阁服务式公寓租金价格达16000元/月，这类高端产品占比达5.2%。另一方面，后疫情时代，聚焦租赁需求旺盛的白领阶层，提供优质的产品是朗诗寓为应对市场变化做出的产品战略调整。其中，北京3001-4000、上海4001-6000价格段的产品分别大幅提高了25%、16%。

二线城市中，布局项目以中高端产品为主，其中，南京、杭州价格段在3001-4000的产品占比分别达到33%、30%。朗诗寓在南京布局了12个项目，积累了成熟的运营经验，能够实现较好的租金溢价；同时杭州与政府有轻资产合作项目落地，2001-3000租金段产品占比提升26%，随着后续服务式公寓入市，产品结构会更加完善。