杭州租赁市场分析 | 武林板块——城市核心板块的租赁市场探究- 大数跨境

克而瑞长租

2020-10-20

导读：关注「克而瑞租售」并星标，开启租赁市场全视野

2017年，8月29日，杭州正式发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，明确了包括增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管等5个方面的19条举措。根据规划，到2020年年底，杭州将基本形成一个稳定的住房租赁市场体系。

如今，杭版住房租赁新政刚满三周年，杭州为发展住房租赁市场做出诸多努力，长租公寓在政策的东风下发展也引人注目。

今天，本文尝试从板块入手，从区域基本面，集中式公寓的发展格局以及产品供应情况来分析杭州市武林板块的租赁市场。

武林板块区域情况

区位方面，武林板块位于杭州市核心区位下城区，杭州绕城高速内，北至德胜快速路，东至石快速路，南至庆春路，西至环城西路。武林新城拥有秋石高架、留石高架、德胜快速路与同协路等重要的城市交通动脉，地铁1号线、2号线、3号线、5号线等便捷的轨道交通。

商业方面，如今武林以武林为圆心，形成了杭州规模庞大的顶豪圈，每日人流量在30万左右，凝结成城市最具影响力的商圈。

武林坐拥西湖、大运河两大历史文化遗产，占据杭州中央商务区和核心商圈，历来受到发展规划的重视，加上优质的文化教育底蕴及配套，是主城难得的中心板块。

数据来源：公开资料、CRIC城市租售系统

2019年，下城区发布武林新城规划，7个重点片区包含了北四村3个片区（石桥、华丰、杨家）和南三村4个片区（杭氧北、绍兴路、沈家、西文），有的集中在地铁站周边，有的是未来重点可建设区域，总规划土地面积381公顷。

下城区精心谋划的一座宜居、宜业、宜学、宜游、产城人文融合发展的“武林新城”正在蓄势待发，除电竞生态公园和武林美术馆已完成概念性方案设计、国际招标和设计成果外，还透露了不少新内容：武林新城的5个地铁上盖物业及周边地块设计、电竞数娱小镇和杭氧北杭州硅巷创新核的核心区块设计、康宁路电竞大道和绍兴路汽车特色街项目设计等。

1、多地铁交汇型板块，规划建设TOD提升区域中心赋能

2022年亚运会之前，杭州将有10条地铁线全面运营，而武林版块内就有4条地铁线--1号线、2号线、3号线、5号线经过，出行便捷。5号线作为换乘之王可以穿越穿越未来科技城、申花板块、武林、西湖、滨江、钱江新城、钱江世纪城等7大黄金板块。

数据来源：CRIC城市租售系统

未来武林板块还将建设地铁上盖物业，在武林新城规划中，武林新城依托规划站点，站，通过特色商业综合体的汇聚，形成几十余万平方米的地铁上盖物业，着力打造成为杭城新的活力中心。

2、就业招聘占比高，支付力相对较好

武林板块面积较小，商务配套分布密集，版块内企业数量可观，总体来看服务业、金融业、地产业等第三产业类型占比较高。

从招聘人口来看，2020年，武林板块人口流入最集中的为地产建筑业、服务业与金融业，武林板块流入人口平均薪资为7795元/月。版块内薪资最高的为电子商务业，平均薪资额为14000元/月，其次为地产建筑业，为11878元/月。

数据来源：CRIC城市租售系统

武林板块的产业功能相对较多，且平均薪资高于2019年杭州市平均薪资（6834元/月），高于版块内市场租金，板块内人群的租金承受力较高，板块内部企业的客户为主力客群，且随着产业的发展，将有更大的发展趋势，未来客群走势看好。

3、武林板块租金价格走低，高于城市平均租金

武林板相较于其他版块，因为处在城市核心区，因此租金也处在高位。集中式公寓、分散式公寓、个人租赁的价格均高于杭州市的平均价格，其中集中式公寓的均价差值最大，达51元/月/m²，分散式公寓价格差距相对较少，为21元/月/m²。

数据来源：CRIC城市租售系统

从上半年租金走势来看，武林板块整体走势较平稳，集中式公寓价格略有下滑，租赁市场基本恢复有规律的季节波动。5月、6月作为毕业季前期促销活动，集中式公寓价格产生小幅下滑，后期随着活动逐渐走向尾声，价格保持平稳。

数据来源：CRIC城市租售系统

武林板块是杭州市核心位置，也是顶级豪宅区，版块内新房均价高达61445元/m²，作为城市核心位置，配套成熟，交通便利，抗跌性强，版块内一些高端住宅的开盘也抬高了板块的整体均价。与此同时，武林板块的二手房价格也高于杭州市的平均价格，达42907元/m²。由于板块低价高，地段稀缺，这类板块项目一般为高端改善住宅，购买总门槛较高。在租金方面，距离两条地铁线较近的区域多在4000元/月以上，普通地段均价在3000元/月左右。

注：租金回报率=个人房源平均租金/二手房交易单价

长租回报率=长租公寓平均租金/二手房交易单价

数据来源：CRIC城市租售系统

对比全市来看，武林板块的租金回报率指数相对较低，今年受疫情影响，个人房源价格有所下跌，租金回报率也随之有明显跌幅，全市租金回报率指数普遍不高。长租回报率参数高于全市平均值，主要受板块内二手房均价较高，及长租公寓价格溢价较高的影响。

区域内租赁市场分析

1、集中式公寓多为白领青年公寓，高端及蓝领公寓项目较少

目前板块内供应主体相对较多，长租公寓项目达到15家，产品线集中于白领公寓，蓝领公寓有2家，金领公寓、大型居住社区项目暂无。

武林板块板块长租公寓项目情况

数据来源：CRIC城市租售系统

2、板块内部项目数量较多，入住率差别较大

武林板块长租公寓项目数量较多，但规模总量相对较小，多在100间房源左右，且相较个人房源溢价较高。目前板块内分布10家以上运营商，其中德信随寓项目数较多，达到2家，总房源数超过150间，产品线主要为白领公寓。房间数占比最高的为魔方公寓·9号楼企业公寓，单店体量超过260间。

数据来源：CRIC城市租售系统

典型案例

1）宁巢公寓(戒坛寺店)——杭州存量房屋改建的国字号租赁房示范项目

“宁巢”长租公寓是杭州首个由市属国有企业经营开发的品牌长租公寓项目，也是杭州第一个存量房屋改建的国字号租赁房示范项目。2018年6月15日，前身是旧办公楼的旧改项目--“宁巢”戒坛寺公寓正式营业。“宁巢”戒坛寺公寓这里距离西湖风景区仅有1公里，紧邻国大、银泰、百大，毗邻地铁1、2号线，坐拥武林繁华商圈。

数据来源：CRIC城市租售系统

室内配套&家具：注重年轻化设计

宁巢公寓有5层，共66间房，面积在18-28平方米不等，户型多为一室一卫的户型。床、书桌、书架、大衣柜等家具一应俱全，品牌热水器、空调、电视机、小冰箱等电器一应俱全。

华数提供的“高清电视+高速宽带+免费wifi”一站式信息化服务，实现了公寓信息化管理的统一化、标准化，只要拎包就可入住。

除了标准化的装修之外，宁巢戒坛寺公寓也非常注重凸显年轻人元素，几乎每个书架都放置了各式玩偶，墙壁也有英文涂鸦设计。

公区及服务：定期组织活动增加社群氛围

除了房间内的配套，宁巢的公共配套设施也比较完善，在不同的楼层设置了洗衣房、公共厨房、晾晒空间等。此外还有健身房、社交中心、空中庭院等、定期会有工作人员组织活动，如周末影院等，增加社群活动氛围。

作为杭州首个进入长租公寓市场的市属国有企业，市钱投集团将继续大力推进“宁巢”项目的发展。宁巢公寓(戒坛寺店)作为市钱投集团的第二个长租公寓项目，使得宁巢品牌又往前迈出了一步，也是“宁巢”长租公寓以“理想·生活·家”核心理念的进一步体现，为在城市创业工作的各类人才提供更加美好的生活，也有助于杭州筑巢引凤计划的顺利进行，给杭州年轻的租房人群带来了新的选择。

产品亮点总结

>> 年轻化风格设计，布局简洁舒适

>> 房间面积较小，但设施完备，五脏俱全

>> 位居武林商圈，吃喝玩乐触手可得

2）龙湖冠寓(西湖文化广场店)——配套成熟的小资社区

龙湖冠寓西湖文化广场店与成熟商区-杭州西湖文化广场相邻，周边商务办公、休闲娱乐、等各类配套资源丰富，此外还有另一购物广场-杭州大厦步行可至，商业公共配套完善。项目步行1千米内有多个公交站和地铁1号线西湖文化广场站，满足出行要求。

数据来源：CRIC城市租售系统

室内配套&家具：北欧家居风格，部分带有阳台

龙湖冠寓西湖文化广场店约99间单间，面积约30平左右，带有全套品牌家具家电，智能门锁、24h热水，一户一装100M移动宽带，独立卫浴干湿分离，部分房间还拥有独立阳台，装修采用北欧宜家特色，简洁舒适。

公区及服务：独特管家服务，提升租住品质

公寓在入住前提供保洁服务，同时也提供免费的维修服务；在安全方面提供24H安保服务，每户都有专业的智能门锁，保证安全与隐私；自带健身房，社区活动将不定期由专人举办不同主体的生日趴、游戏趴等；此外，该公寓采用管家式服务，每天都有专属管家为租客服务。

龙湖冠寓西湖文化广场店位置优越，交通、商业配套完善，在室内设计上可以实现拎包入住，特别有阳台和飘窗设计更增加了居住的舒适感。在服务上每位租客都有专属管家提供服务，为租客提供了高品质的居住模式和租住生活。

产品亮点总结

>> 拎包入住，品牌家具家电

>> 管家式服务，每天都有专属管家为您服务

>> 自带健身房.，不定期举办Homeparty

3）9号楼(西湖文化广场店)：位于市中心的企业员工宿舍

魔方9号楼公寓，是魔方公寓旗下的子品牌，是专为企业员工住宿提供定制化的一款产品。在杭州有多个项目。9号楼西湖文化广场店位于门店位于下城区河东路222号，商业配套成熟地铁距离1000m左右、24小时安保、为企业员工提供温馨居家生活。

数据来源：CRIC城市租售系统

室内配套&家具：品质装修，家电齐全

9号楼西湖文化广场店房间分为两种，普通4人间及普通单人间。均家电家具齐全，便于随时拎包入住。

普通4人间约30㎡，价格每间¥3600/月起，房间配备独立空调、独立热水器、书桌等设施、独立卫生间，干湿分离。

普通单人间约30㎡，每间¥3000/月起充分利用户型内空间，分为洗漱区、起居室、开放式厨房，起居室配备了1.5*2m双人床、品牌家电、热水器及独立卫浴、开放式厨房、餐桌，现代简约家具设施、卫生间干湿分离。

公区及服务：

公寓配备大型公共活动区域，提供免费烤箱，微波炉，投影仪。公共免费图书阅览室，免费健身房，免费晾晒区。室内公区全天24h开放，覆盖WiFi空调。公寓楼下有超市，餐馆商业配套齐全。还会定期举行线上线下活动，增加租房生活归属感。

在日常管理方面采用全方位监控系统和出入口门禁系统，保障租客在居住安全；日常提供白天的公寓管家服务及专业保洁服务，提供良好的居住环境。

9号楼西湖文化广场店作为市中心的企业住宿产品，在户型上满足了企业的多种住宿需求，室内设计及家电家具配备完善，适合企业员工直接入住。在服务上有大型公区及服务设施满足多人间的生活使用需求，专属管家及时响应租户的服务需求，定期的租户活动也让企业员工有更好的归属感，日常的高频次保洁也在疫情期间保证了住宿的卫生安全。

产品亮点总结

>> 多种户型，满足企业员工住宿需求

>> 专属管家，高效快速响应，专业品质服务

>> 每日专业清洁消毒，防疫常态化

小结

1）区域市场

杭州市武林板块作为城市核心板块，坐拥两条轨道交通线路，招聘人口集中于建筑地产业、服务业及金融业，平均薪资水平高于杭州市平均水平。板块整体租金走势较为稳定，高于杭州市整体租金水平。

2）长租公寓市场

目前杭州市长租公寓市场仍处在发展期，多数获得自持地块的房企在杭州已经成立自己的相关长租公寓品牌。从产品线来看，基本集中在白领公寓，金领公寓以高端服务式公寓维护，蓝领公寓在政府的指导下正在加速建设中，根据计划，杭州计划打造4万套蓝领公寓，保障低收入外来务工人员住宿需求。