引 言
克而瑞租售于近日推出了面向租赁领域的行业圆桌谈话类栏目《赁客秀》，旗下根据不同内容载体，分别设有四个子栏目：由克而瑞租售总经理王伟先生单人主持的栏目《伟伟道来》、对话跨界嘉宾的栏目《赁当别论》、圆桌对话多位行业内嘉宾的栏目《赁次元TALK》，以及探盘租赁企业相关项目、进行一对一（企业）对话的栏目《赁赁企》。
10月底，克而瑞租售组织策划了《赁客秀》系列的第一期栏目：《赁次元TALK》之——重资产公寓如何激活价值？
活动分为上下场，上半场由每位嘉宾就自己的发言内容进行阐述，下半场由主持人进行行业提问，嘉宾们根据问题进行圆桌讨论及所遇到的行业现状交流。
上海城方租赁住房运营管理有限公司（以下简称“城方”）董事、CEO 郑华；
华润置地有限公司（以下简称“华润”）华东大区长租公寓总经理 徐亚男；
绿地酒店旅游集团（以下简称“绿地”）公寓事业部总经理 梅小成；
大华集团商业管理中心（以下简称“大华”）租赁住宅管理部总监 黄硕；
郑华总指出，城方在2018年成立的时候，就设立了目标，要给行业找到一条可持续发展的路，推动租赁行业的发展，需要有这样先行先试的角色。
关于城方：上海城方租赁住房运营管理有限公司是上海地产集团租赁住房业务专业化、市场化运作的运营管理服务公司。公司立足打造“城方”运营服务品牌，为留在城市的各类人才提供更好的生活和发展服务，努力实现“让更多人安居都市宜居生活”的愿景。
城方已布局上海市重点核心区域约30个优质项目，业务涵盖市场化新建租赁住房运营服务、存量改造及委托管理服务、政策性公共租赁住房代理经租服务、商业管理运营类服务，以及自营孵化创新生活消费服务等。目前运营服务租赁房源约15000套，包括市场化租赁房源以及公租房源。
关于运营：目前所有城方租赁社区基本上都是100%满租状态，尤其是在市中心的高端项目，次中心区域项目出租率在96%-98%的状态。
1、如果大家想做这个行业，势必要想清楚到底你提供的是长期居住类服务，还是一个过渡型安置需求。
2、在本身的产品项目上，如果你想让用户在这里待得久，住宅类不能做太小的户型。现在城方基本上产品锁定在25-55平方米，基本上没有小于25平方的，但是主力户型基本上控制在60平方以下，这样既能提高坪效、也能控制单价。
3、社区服务是居住类需求的一个核心要求。如果你做的是租赁住房行业，却没有（居住证、公积金等）等一些城市公共服务内容，以及其他生活消费类服务的话，那基本上和目前大部分长租公寓一样，那你的竞争就进入另外一个状态。
二、华润：依托华润置地城市综合投资开发运营商定位，有巢逐步探索租赁社区的发展之道
华润华东大区长租公寓总经理徐亚男就《从长租公寓到租赁住房》发表讲话。
亚男总指出，华润是从2018年才开始做长租公寓，包括到现在的租赁住房。“有巢”倡导的是住有所居，是在追溯“家”的概念。
关于华润有巢：华润有巢秉承质量发展的原则，采用“轻重并举”的拓展模式，一方面从市场中通过城市更新，存量盘活的机会收购适配的资产，主动积极参与租赁用地，集体用地的投资开发建设；另一方面全面挖掘与地方国企的合作机会，进行代建代管等合作。
关于布局：布局全国14个城市，4万间房源。北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、苏州、天津、大连、宁波……至2020年底开业规模接近1万套。
1、长租行业具备发展空间和容量，华润置地基于战略定位主动选择进入，从2018年首批改造长租公寓项目到2020年新建租赁社区竣工，稳扎稳打，坚定质量发展。
2、从产品端，华润坚持在开发能力基础上，长租业务做成本适配，在充分重视租客敏感点的投入上，做适可而止的好产品。
3、背靠华润集团的多元化业务，华润置地作为城市综合投资开发运营商，背后最重要的能力其实是持有物业经营能力，比在如商业、写字楼、康养、产业及文体等，我们在租赁社区的建设运营中，把这些生态功能要素有机结合，融入适配的载体，基于集团优势打造1+9的多元化居住生活社区。
绿地公寓事业部总经理梅小成，就《关于存量资产盘活的思考》发表讲话。
小成总表示，目前我们进入到了一个新的存量时代。绿地对自身的定位是一个租赁住宅社区的成熟服务商。
关于绿地长租：2019年3月，有着丰富酒店管理经验的绿地酒店旅游集团，设立全品牌系列公寓，分别为“铂瑞服务式公寓”、“铂骊服务式公寓”、“铂派社区”、“铂派企业公寓”四大品牌。
资产的价值重构分成两大点：一个是场景重构，一个是运营重构。
1、作为绿地来思考，目前最重要的是去做租赁住宅生活生态圈的重构。从政府的整个方案来看，目前倡导的生活方式是“引导消费，培育市场”。这可能是整个群体在未来二、三十年一个主要的存活方式。绿地的目标是重构个人成长与社会成长的一个生态圈。
2、“存量资产的价值盘活”，首先是哪些是适合放到生态圈里去做的。我们是把一些适合的业态组合在一起放到一个大的范围（可能是以全国为基准），然后每个城市再做一些相应顾客的切割，然后来组成整个生态。
3、对于存量资产盘活，我们可能要摆脱过去简单的通过运营给它增加一些附加值的方式。通过生态圈的重构，绿地对这个行业的构建是希望以传统的行业为基点、以我们的智算为一种手段，最终我们的盈利范围实际上是在我们的整个成长计划里面来实现的。这是我们目前在进行的一个探索。
大华租赁住宅管理部总监黄硕，就《租赁用地建设的新思路》发表讲话。
黄硕总表示，大华经历了从传统开发商到城市更新的实践者的转型。结合企业区域优势，着重区域模块化布局，深耕上海宝山区域，打造租赁住房品牌大华享寓，截止到目前租赁住宅土地储备量约30万方，目标5年期间开业数量稳速递增。
关于大华享寓：“大华享寓”是大华集团旗下专注于城市租赁住宅运营的服务品牌，承担了土地持有者、工程开发者、社区运营者、公寓服务商四重角色，从拿地到运营，完全自主经营。
关于目标：未来持续深耕宝山区域，深入租赁住宅领域，在三年内成功形成舒适社区、品质社区、尊享社区三级品牌体系；五年内在规模上实现稳步递增，运营超过30万方的租赁住宅。
1、大华租赁住宅品牌即大华享寓，我们定义客户为“城市梦享家”。我们拥有X1、X3、X5三大产品线，数字“1、3、5”分别代表了一个人，三口小家和自我实现的内涵，三条产品线配置不同面积的户型：studio、1BR、2BR，充分满足一个人的成长需要，覆盖从一个人到一家人的全生命发展周期。
2、从集中式公寓到现在的租赁住宅，社区配套的完善度和丰富度得到了很大的提升。但是作为重资产持有的项目，开发成本和构造开发成本较高。如何体系化的开发，在保证品质的情况下降本增效？如何在持有的50-70年中快速收回投资成本？这些是我们一直在探索的课题。
3、和其他开发商不同，大华也有自己的特色。我们是做整盘的大社区改造，每开发一个新项目，会先建设市政配套，包括公园、道路、医院等基建。而我们的租户和住户享受到的配套是一样的。
下半场，嘉宾们就主持人抛出的三个行业近况提问，进行了见解的交流。
华润：这是中央财政下发的一个普惠性补贴，但各城市在执行和导向上存在一定差异。北京的补贴力度是最大的，尤其是对运营商来说，这个补贴可谓及时雨。
绿地：关于财政补贴的城市，去年是16个城市，今年增加了8个城市。无论是产品前期的建造还是后期的运营，这给了我们很多信心。政府的这个政策告诉了我们一个导向，让我们坚持。
大华：从政策中看到了中央的两个倾向，一是扶持租赁企业，二是为了管控。通过房源信息的公开和统筹，便于实现市场的有效管控。
城方：这一批给补贴的企业大部分质量都还是不错的。补贴政策也是国家推进租购并举落地的一大支持措施。同时，我认为这个补贴政策将会是长期的、分阶段来实施的，这一阶段之后，未来补贴范围有望扩充到提供生活消费服务业的运营商。另外，通过补贴的方式也能加快政府对于市场房源信息管控体系的建立。
大华：明年恰好我们有一个项目要入市，体量大概1万方左右。我们在宝山大华区域采用商业及住宅社区配套联动、在体系内打通交易，吸纳一些可转化的客户资源，整体来看去化难度不大，明年主要还是聚焦于服务客户，提高运营能力。
城方：我认为，市场化租赁住房健康发展的路径，短期看现金流，中期看利润，长期看资源红利。城方选择做平台型服务，通过6个核心区全市自由选房服务来提高用户留存率，带动建设区域内的服务业。同时，通过自营、联营、合营来提高服务的水平。
华润：明年上半年我们有2个项目在松江，区域内存在品质改善的需求，所以我们依靠品质和合适的价格把周边的客户吸收进来，将80%的精力聚焦在住房本身，将基础服务做好。
关于差异化，我们为项目同时配套了几千方的配套商业，改善了区域的生活配套。最大的竞争估计会出现在22年，届时会有大量项目开业，是一片红海。
绿地：我们期待这个时刻的到来。除了承担自持项目与集团内部资产的价值重构外，现在也对接了很多政府类的租赁住宅项目。在整个项目的筹建过程中，实际上我们把未来营销该做的工作已经做好了，所以这个不是太担心的问题，一些问题在前面已经考虑到了。
把我们的租赁生活服务整个生态圈放进去，看看能做一个怎样的产品和怎样的生活方式。
Q3：目前在租赁用地及自身存量改造上如何推进，项目推进中遇到的难点有哪些？
绿地：我们在前期有了一定的积累后发现，怎么去设计你的场景结构，将会影响项目在运营过程中的获客成本。
比如我们在场景设计上会采用一些新的尝试，在空间的设计上牺牲掉了一些坪效，但是因此提高了客户留存度，这个模式在推向市场后，目前来看收益应该能cover掉牺牲的坪效。
城方：我认为，通过价格策略、提升服务来留存客户，是可以提升项目利润率的。但你在做产品和服务时有没有考虑这件事情？这是一个很重要的点。如果没有，将会是一个损失。
大华：在建造过程中，因为我们目前所有的房子都是从一级、二级拿地获取的，势必我们的项目配套区域和公共区域不能使用计容面积。所以很多配套都是地下一层，从商业角度来说它运营增效难度较大，我们也在思考如何去盘活它。生鲜便利、健身、电竞这些业态都考虑过，寻找合适的合作伙伴还是有一定挑战。
大华享寓场中路社区选择的是和一家特色漫画桌游书吧合作，社区有很多原版港台漫画书集及手办，吸引了很多周边动漫爱好者前来，定期桌游也活跃了社区的氛围，我们希望打造属于自己的特色，更好的服务于住户。
华润：关于税点，希望能做到按照不同标准来分阶段管理（行业属于有民生保障的诉求，利润有限，坚持长期主义），比如：
（1）房产税：常规项目为竣备之日起缴纳。但由于租赁用地项目体量较大，自竣备之日至稳定出租经营仍需有较长的培育期，建议培育期（1-2 年）可免缴房产税。
（2）增值税：房屋租赁业务目前按照 9%缴纳增值税，建议针对租赁住房项目可有明确文件指导按照 6%缴纳增值税。
（3）企业所得税：建议针对租赁住房企业所得税缴纳设置优惠条件，降低缴纳比例或免缴时间。
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