几天前，福州首次招标出让集体租赁住房用地的结果揭晓。5家开发商投标，最终龙湖旗下的租赁住房品牌冠寓中标。
这块地位于秀山路南侧、坂中路东侧， 占地15.63亩，可提供约700套拎包入住的精装修租赁住房。
这是中央经济工作会议提及探索利用集体建设用地建设租赁住房后，福建省首例成交的集体租赁住房用地。
2015年底，“租购并举”一词被首次提出，今年12月， “租赁住房”成为全国楼市的热词——
12月18日，中央经济工作会议提出，高度重视保障性租赁住房建设。
12月21日，全国住房和城乡建设工作会议：规范发展住房租赁市场，规模化住房租赁企业。
福州快速推进“租赁住房”政策，龙湖在租赁赛道又一次响亮发声。
头部房企的700套精装修租赁住房产品，对福州意味着什么？
01▶
为什么是龙湖？
福州夜景
先看大时代背景——福州即将迎来大发展。
11月25日，福州市举办新闻发布会：首次提出通过“强省会”和“强门户”，争创国家中心城市。
12月14日，福州发布通知，从2021年1月1日起全面放开落户条件，实现落户“零门槛”。
福州的KPI很明确：GDP破万亿、人口破千万、国家中心城市。
这就需要力争“十四五”末，城区常住人口超500万人，未来五年城区常住人口累计增加100万以上。
福州在努力，苏州、无锡、广州等城市也在放松落户。福州要拼经济发展节奏，产业结构、就业机会，也要拼生活和居住氛围。
福州的租赁住房市场规模巨大，潜力无限。
中信证券今年7月10日调研报告：福建省的家庭户租房居住占比位居全国第四，高于北京和上海。
未来闽南、闽北的年轻人来到省会，大概率第一件事就是租房。
克而瑞今年8月的数据显示，2019-2020上半年，福州个人房源租金同比上涨1.3%，涨幅在16个主要城市中排名第9位。
数据来源：CRIC城市租售系统
一线城市中，北京租金薪酬比超35%位居16城首位。而福州和厦门的租金薪酬比也都超过20%，领跑二线城市，仅次于北上广深。
外来人口最重要需求就是解决住的问题，房租过高，对城市发展不利。
面对供应与旺盛需求之间的矛盾，福州的租赁住房市场过去办法主要有4种。
第一：商品房业主个人出租房源，福州房价高，租金自然水涨船高。
第二：群租房确实压低了价格，但居住体验不好，也不安全。上半年，福州开展了住宅小区群租房排查整治百日攻坚专项行动，目的就是消除消防、治安等安全隐患。
第三：靠公租房，毕竟供给有限，往往需要排队。
第四：引入金融资本运营的租赁住房，比如蛋壳公寓等，是有可能解决量的问题，但运营存在很大的风险。
因为金融资本依靠高周转和杠杆，常常压缩装修时间，导致甲醛含量高。一旦资金链无法周转，租户很可能只能提着箱子，流浪街头。
克而瑞数据显示：2020年8月，全国爆雷的租赁住房数量就高达15家。
福州租赁住房，需要一家机构，在城市发展与租客需求之间承上启下。
龙湖作为一家民营企业，在福州首次集体土地租赁住房招标中，脱颖而出，能揽“瓷器活”，必有“金刚钻”。
2016年8月，龙湖集团积极响应国家“租购并举”政策号召，面向新世代人群租住生活形态及消费升级需求，倾力打造高品质租赁住房品牌“冠寓”，并将其确立继“地产开发”、“商业运营”、“智慧服务”之后的全新主航道业务。
龙湖冠寓深圳海上世界店
目前，龙湖冠寓已布局北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等全国30余个高量级城市，荣获2019-2020年度品牌指数排名行业第一名。
而且2020 年上半年业绩亮眼。即使受疫情影响，今年上半年冠寓的整体出租率达到85.3%。
数据：龙湖财报、克而瑞租售整理
02▶
运营优势有哪些？
厦门龙湖冠寓五缘湾旗舰店
虽然历史很辉煌，但福州毕竟是个特殊的市场，“外来和尚”龙湖可以吗？
房地产是高周转行业，要快；租赁住房是慢工出细活的地方，要缓。
虽然有政策支持、市场预期高涨等“光环”，克而瑞数据显示：在一线城市租赁住房投资回报率只有 1%-2%，初期投入大、投资周期长。
龙湖敢于涉足福州，还是在于它的4大运营优势——
第一，租赁住房市场无论国企民企，资金是第一。
2020年上半年，龙湖集团平均融资成本仅为 4.5%，领先于业内平均水平。
第二，龙湖冠寓作为龙湖旗下的租赁住房品牌，有其独有的经营理念。
比如冠寓提出的“中资产”的概念——合作期限10年以上的租赁合作、股权合作、委托管理。
回报和利润方面，也不是从单一的租金剪刀差的维度思考。
第三，龙湖对房子的理解。
之前的很多租赁住房品牌，背靠金融资本，也不差钱，却不懂房子，不懂运营。
龙湖冠寓近年来大力推行全屋装配式装修，就是利用多年高端住宅的经验，控制好成本，提升质量。
龙湖冠寓房间实景图
来看看秀山路这700套精装公寓的规划——
面积分为50㎡和30㎡，30㎡占比80%，精装修，租客可以拎包入住。
室内装修参考星级酒店，人脸识别门禁、智能化消防管理系统都会用上，项目地下室还配置一定比例充电桩。
统一纳入福州市住房租赁市场服务监管平台，房源实行统一核验、统一发布、统一网签和统一备案。
租赁期限最长不超过10年，一次收取租金不得超过1年，最短租期不得少于6个月。合同期满符合条件的，承租人同等条件下有优先承租权。
这些得到验证的经验能够让福州的租赁住房市场少走不少弯路。
第四，龙湖熟悉福建与年轻人。
福州龙湖3年时间，已在福州、莆田布局16个住宅项目。龙湖冠寓则在2017年起布局福建，目前在福州、厦门、泉州共开业13家门店。
细分深入了解城市区位版块及人群特性，让冠寓更能以青年人视角服务青年人群体。
《安居客2020中国住房租赁市场总结》提出：租房市场的年轻群体——高校毕业生的数量仍在持续增长，2020年高校毕业生874万人，同比增加40万人，再创历史新高。
95后、00后步入社会，租房需求也出现了一定的变化。年轻人更注重居住的品质，需要的是高品质的租住生活。
龙湖冠寓租住生态
44.6%的人反应的租房痛点是 “房屋设备损坏没人维修”，这在龙湖冠寓应该可以得到解决。
除了提供洗衣、购物、餐饮、保洁等多样O2O增值服务外，去年龙湖冠寓全国 200 余家门店就举办了近 3000 场社群活动，涉及美食、电子科技、体育运动等。
这些社群活动，都能让来福州打拼的年轻人感觉温暖，不再孤独。
03▶
租赁住房会冲击楼市吗？
龙湖冠寓房间实景图
龙湖大力布局福州租赁住房市场，10天内连续拿下福州两幅租赁住房用地。
除秀峰路之外，12月16日，龙湖以6.36亿拍下老仓山一块84.08亩宅地，同样有50.1亩的社会租赁住房配建需求。
根据今年5月福州市的规划：未来三年通过新建、改建、盘活存量住房等形式多渠道筹集政策性住房10万套（间），解决20万名新市民的安居问题。
福州政策性租赁住房面积在30平方米左右为主，房源租金将低于市场房源租金3-5成。
龙湖冠寓引领的租赁住房入市潮，是否代表天量房源，会让福州的住宅价格迎来下跌？
如今的各地放开户籍，抢人大战前提下，租赁住房是链接一个城市关键的基础设施。
诸葛找房分析：房价越高，租金回报率越低，租赁市场发展的动力就越弱，问题积累得就越多，这会进一步刺激需求向住房买卖市场转移，继续抬高城市房价。
长期来看，高房价难以维持，所以越是大力发展租赁住房，住宅市场就越能正常发展。
龙湖冠寓杭州奥体盈丰路店
再看下土地性质：这次龙湖冠寓拿下的是土地性质是集体建设用地。集体土地的入市，可以说是全国楼市调控以来，真正意义上的大招。
2017年8月，《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》下发。
第一批试点城市13个，有厦门，2019年1月又增补了5个试点城市，福州入围。
过去调控楼市主要是限制开发商的拿地价格，规定销售价格，如今集体土地不用经过征地环节，直接进入了市场，土地成本将大幅降低。
低成本土地入市，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。
福州的楼市产品或将迎来分化：未来市场商品房、安商房、租赁住房多种产品同时存在，互不影响。
按照深圳一位领导的描述，未来住房就是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。
“集体用地租赁住房”入市因为减少了政府的收益，所以未来商品房市场就会变得更重要。
推进住房租赁市场发展，改变的是整个房地产盈利的模式，即由所有权的低买高卖转变为对居住价值的提供。
诸多开发商也纷纷开始学起做房东。
贝壳研究院数据，TOP100房企中，2017到2019年涉足租赁住房业务的房企占比超过75%。
依靠租房解决居住问题的居民规模庞大，在政策的鼓励下和市场需求的刺激下，依靠龙湖冠寓优质的产品力，福州的租赁住房行业将迎来快速发展。
规范化的租赁住房市场也将反哺城市，扩容提质、进化升级，引领起福州这个省会城市更大的格局。
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