《民法典》正式实施租房“新规”，黑龙江、吉林长春颁布租赁住房新规；北京新闻发布会提及“强化长租房管理，控制企业资金池”- 大数跨境

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《民法典》正式实施租房“新规”，黑龙江、吉林长春颁布租赁住房新规；北京新闻发布会提及“强化长租房管理，控制企业资金池”

克而瑞长租

2021-01-03

导读：本篇资讯收集时间为：12/28-1/3

本周要点

租赁住宅：魔方公寓与华发合作，推出首个精装公寓；《民法典》正式实施租房“新规”；万科、龙湖参与编制《长租公寓综合性能评价标准》。

办公：普洛斯收购北京中关村盈都大厦D座，为北京首单类REITs；绿地55.5亿元出售上海绿地外滩中心T4办公楼予建行旗下建信人寿。

土地投拓：成交端，本周上海成交2幅租赁住房用地；供应端，本周上海挂牌了2幅租赁住房用地，杨浦区、闵行区各1幅。

行业资讯

1-【公寓篇】

1.1 市场规范

黑龙江规范住房租赁市场秩序

近日，黑龙江省住房和城乡建设厅起草了《黑龙江省住房和城乡建设厅等部门关于贯彻落实规范住房租赁市场秩序意见的通知（征求意见稿）》，向社会公众征求意见。

征求意见稿提出，从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台以及转租住房10套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。房地产经纪机构开展业务前，应向所在地住房和城乡建设部门备案；住房租赁企业开展业务前，应向其报送开业信息。市（地）住房和城乡建设部门应当通过门户网站等渠道公开并实时更新已备案或者报送开业信息的房地产经纪机构、住房租赁企业名单。

黑龙江省住房和城乡建设厅要求，全省各地要加强对租赁房屋的安全排查管理，对闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅符合安全条件并依法依规改造为租赁住房的给予政策支持，应当履行有关审批手续，确保房屋改造工程质量安全。住房和城乡建设、城市管理执法部门要会同有关部门加强厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租用于居住、违法建筑出租等行为的整治处理。各地住房和城乡建设部门要推进住房租赁综合管理平台建设和有效运行，为住房租赁市场提供优质高效服务，实现房地产经纪机构备案、住房租赁企业报送开业信息通过平台推送。

长春发布新规：住房租赁合同需网签备案

为进一步规范住房租赁市场秩序，长春市住房保障和房屋管理局近日发布通知，加强住房租赁企业备案和住房租赁合同网签备案管理工作，通知自2021年1月1日起实施。

根据通知，凡在长春市行政区域范围内依法设立开展住房租赁经营业务，将自有房屋或者以合法方式取得的他人房屋（不含民宿、酒店等）提供给承租人居住，向承租人收取租金的企业及其分支机构，其经营范围应当明确住房租赁经营业务。

已取得营业执照并符合备案条件的住房租赁企业，在通知发布起30日内办理住房租赁企业备案，取得长春市租赁监管平台用户操作权限，推送开业报告信息。新注册的住房租赁企业在取得营业执照之日起30日内办理住房租赁企业备案并推送开业报告信息，其企业名称、法定代表人、注册地址、联系电话等用户认证信息及其分支机构、从业人员发生变化的，自信息变化之日起10日内，在市租赁监管平台变更信息。

住房租赁企业达成或居间达成住房租赁交易后，应即时通过长春市租赁监管平台网签住房租赁合同，对符合房屋租赁登记备案条件的，自动完成备案。已与长春市租赁监管平台进行系统对接的，可直接推送住房租赁合同信息至长春市租赁监管平台完成网签备案。

《民法典》正式实施租房“新规”

1、租房人享有优先租赁权，不用担心无端被驱赶。

“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

2、租房人享有优先购买权。

“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

3、未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

4、当房屋权属有争议或被查封，租房人可以退租。

“租赁物权属有争议、或被查封扣押，导致承租人无法正常使用的，承租人可解除合同。”

5、有关租赁期限，了解“不定期租赁”。

“约定租期6个月以上的租赁合同，未采取书面形式的，整个合同为不定期租赁合同。当事人未约定租期，且无法通过合同的解释来确定租期的，为不定期租赁。”需要提醒租房人，在签订正式的租房合同时，应将租期约定清楚，否则只能定性为不定期租赁合同，存在租赁协议的潜在不稳定性。

6、租赁期限超过20年，超过部分无效。

1.2 行业动态

北京：强化长租房管理，控制企业资金池

12月29日下午，北京市人民政府新闻办公室召开北京市“回顾‘十三五’ 展望‘十四五’”系列新闻发布会社会民生专场。“明年计划向市场供应集租房5000套左右；推进住房租赁条例地方立法，强化长租房管理，控制企业资金池。”

张国伟指出，“十三五”期间，北京市不断增加保障性住房有效供给，逐步形成“租、购、补”并举的住房保障制度，全市共开工建设各类政策性住房约33.4万套，竣工约29万套。一是大力发展公共租赁住房，牢牢兜住民生底线。二是调整完善市场租房补贴规定，有效盘活存量房源。三是积极试点集体建设用地建设租赁住房，拓宽房源筹集渠道。四是大力发展共有产权住房，支持无房家庭置业需求。

展望“十四五”期间工作，张国伟表示，“十四五”期间，北京市将坚决贯彻落实党的十九届五中全会、中央经济工作会精神以及市委十二届十五次全会要求，全面贯彻新发展理念，扎实推动北京高质量发展，坚持“房住不炒”定位，有效增加保障性住房供给，完善住房保障体系，努力实现“住有所居”目标。一是调整优化公租房政策。二是加快集租房建设供应。三是加大市场租房补贴力度。四是有效增加共有产权住房供给。五是推进住房租赁条例地方立法。

魔方公寓与华发合作，推出首个精装公寓

近日，魔方生活服务集团和“华发优生活”在南宁合作推出的首个精装品质公寓——华寓南宁未来荟店开业亮相。

该项目主打33—86㎡多样户型，可满足都市青年白领、家庭等不同群体的品质租住需求，一举刷新南宁长租公寓市场新高度。据悉，这也是双方强强联合成立合资公司以来，合作经营的第三家门店。今后双方将整合各自资源优势，推动南宁租住新升级。

2019年，魔方与华发优生活成立合资公司——珠海华方物业运营管理有限公司，致力以资产管理为核心，以精品公寓运营为手段，发挥各自优势，最大限度地盘活资产存量，优化产业结构，实现规模扩张和高速发展。

2019年8月30日，双方联合打造的首批门店——“华庭国际海岸店”、“华庭左岸店”同期开业，目前经营状况良好。此次新开业的华寓南宁未来荟店，是双方成功经验的快速复制。

《长租公寓综合性能评价标准》发布，万科、龙湖参与编制

日前，经中国工程建设标准化协会组织审查，行业首部《长租公寓综合性能评价标准》正式获批发布（以下简称“《标准》”）。《标准》历经两年时间编制完成，并将于2021年5月1日起施行。

近年来，我国住房租赁行业在曲折中发展。一方面，我国住房租赁市场的旺盛需求以及巨大发展潜力，另一方面，市场秩序不规范的行业环境也为发展带来了极大阻力。这其中，参与者能力的参差不齐、产品品质标准模糊一直是行业亟待解决的难题。

本次《标准》的制定和实施，填补了长租公寓领域标准规范的空白。《标准》指导高品质长租公寓建设，保障全面优质服务，鼓励新技术应用，保护消费者利益，并将在规范和引导长租公寓行业健康发展发挥积极作用。

值得一提的是，《标准》的制定吸取了优质企业的实践经验及意见，并借此形成了强大的编制阵容。《标准》由中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会联合中国建筑科学研究院有限公司主编，万科企业、龙湖集团、中国建筑设计研究院（简称“中国院”）等行业内运营、建设的龙头企业参编。这些行业领先企业以自身多年来长租公寓领域建立的投资、开发、运营优势，为《标准》编制输出了丰富、多元的实践经验。

1.3 金融动向

央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》

12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。通知自2021年1月1日起实施。

《通知》指出，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

2-【办公篇】

普洛斯收购北京中关村盈都大厦D座为北京首单类REITs

12月28日消息指出，近日成功协助全球最大的不动产基金管理公司之一普洛斯收购中关村核心物业盈都大厦D座，这也是北京市场上首单类REITs市场化退出。

据了解，盈都大厦位于北京市海淀区知春路中部，紧邻地铁13号线与10号线换乘站知春路站，是集写字楼、商务公寓、商场及相关配套于一体的大型综合性项目。

另于此前12月23日，据普洛斯官方微信披露，公司已与国内外机构投资者联合新设一支投资于中国市场的收益增值型基金，即普洛斯中国收益增值基金III，总投资规模近45亿元人民币。

该基金是普洛斯针对中国市场首次采用平行基金架构，将投资位于上海的普洛斯临港国际物流园。同时，该基金也是普洛斯在中国设立的第三支收益增值型基金。

绿地55.5亿元出售上海绿地外滩中心T4办公楼予建行旗下建信人寿

12月31日，中国建设银行旗下建信人寿以55.5亿元签约购入上海绿地外滩中心T4办公楼，建信人寿及建行相关业务机构将入驻绿地外滩中心。

此次，绿地外滩中心核心部分的T4幢超高层甲级写字楼及配套附属用房，总计容面积约5.88万平米，目前已核心筒封顶，预计2021年末建成交付。

截至目前，中国人保、海通证券、上海银行、国海证券、建设银行等重量级金融企业已相继入驻绿地外滩中心。

绿地外滩中心项目总建筑面积120万平方米，包括约46万平方米超高层地标及高端企业总部办公楼，约17万平米大型商业中心，约4.2万平米超五星级酒店，约12万平方米高端住宅，约5万平方米的公共绿化及历史保护建筑商船会馆等文化功能配套。

土地投拓动态

【成交篇】

1、上海：普陀区桃浦科技智慧城W06-1401单元090-01地块

12月29日，位于东至皋兰山路，南至规划武南路，西至规划山丹路，北至永登路 1宗租赁住房用地【202024401】，由上海普昇实业有限公司以成交价38930万元竞得，起始价38930万元，溢价率为0%，成交楼板价7030元/㎡，土地面积18458.9平方米，建筑面积55376.7平方米，最大容积率3.0。

土地名称：普陀区桃浦科技智慧城W06-1401单元090-01地块

所属城市：上海

用地面积：18458.9㎡

土地属性：租赁住房

所属区域：普陀区

总建面积：55376.7㎡

容积率：3.0

土地四至：皋兰山路，南至规划武南路，西至规划山丹路，北至永登路

出让方式：招拍挂土地

成交总价：38930万元

成交日期：2020-12-29

成交楼板价：7030元/㎡

成交方：上海普昇实业有限公司

溢价率：0%

2、上海：奉贤区奉贤新城21单元12-02区域地块

12月29日，位于东至秀南路，南至张翁庙路，西至环城西路，北至程国路 1宗租赁住房用地【202024402】，由上海城申置业有限公司以成交价18946万元竞得，起始价18946万元，溢价率为0%，成交楼板价2650元/㎡，土地面积31083.7平方米，建筑面积71492.5平方米，最大容积率2.3。

土地名称：奉贤区奉贤新城21单元12-02区域地块

所属城市：上海

用地面积：31083.7㎡

土地属性：租赁住房

所属区域：奉贤区

总建面积：71492.5㎡

容积率：2.3

土地四至：东至秀南路，南至张翁庙路，西至环城西路，北至程国路

出让方式：招拍挂土地

成交总价：18946万元

成交日期：2020-12-29

成交楼板价：2650元/㎡

成交方：上海城申置业有限公司

溢价率：0%

【供应篇】

1、上海：杨浦区定海社区N090603单元N3-01、N4-02、N5-02、N6-01地块（大桥街道119、120街坊）

12月28日，上海土地交易市场发布公告称，挂牌出让位于东至平定路，南至安浦路，西至双阳南路，北至杨树浦路 1宗租赁住房+商办+文体+街巷用地【202027601】，总出让面积为125524.4平方米，其中N6-01地块规划为商办+租赁住房，出让面积为37516.9平方米，容积率3.7，建筑面积138812.5平方米，总地块起价811818.0万元，预计2021年02月02日出让。

土地名称：杨浦区定海社区N090603单元N3-01、N4-02、N5-02、N6-01地块（大桥街道119、120街坊）

所属城市：上海

出让面积：125524.4㎡（N6-01地块：37516.9㎡）

土地属性：租赁住房+商办+文体+街巷用地（N6-01地块：商办+租赁住房）

所属区域：杨浦区

总建面积：（N6-01地块：138812.5㎡）

容积率：（N6-01地块：3.7）

土地四至：东至平定路，南至安浦路，西至双阳南路，北至杨树浦路

出让方式：招挂复合土地

地块起价：811818.0万元

预计出让日期：2021-02-02

2、上海：闵行区浦江镇浦江社区MHPO-1316单元01-01地块

12月31日，上海土地交易市场发布公告称，挂牌出让位于东至大寨河，南至用地红线，西至用地红线，北至昌林路 1宗租赁住房用地【202028301】，出让面积51901.0平方米，容积率2.2，建筑面积114182.2平方米，地块起价61658万元，楼面起价5400元/㎡，预计2021年1月20日出让。