企业测评 │ 城方：围绕住房租赁市场，打造多元消费服务体系闭环- 大数跨境

克而瑞长租

2021-02-04

导读：关注「克而瑞租售」并星标，开启租赁市场全视野

城方是上海地产集团旗下租赁住房运营服务品牌，集团重要业务板块之一，2018年开始布局租赁住房市场，目前深耕上海区域运营四大核心业务，在上海核心区域布局30+优质项目，同时拓展规模超过12000间，位居上海市租赁住房企业前列。城方凭借作为国企的资源优势，正在发挥专业市场化运营能力，努力打造具有成功模式的行业标杆和资本市场认可的企业实体。

以下本文将从业务模式、项目布局、项目运营、产品打造、及未来发展等多维度全面解读上海地产集团旗下城市租赁住房运营服务品牌——“城方”。

保障型与市场化业务兼顾

上海地产（集团）有限公司成立于2002年，是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司。“城方”是上海地产集团旗下城市租赁住房运营服务品牌，是上海地产集团租赁业务专业化、市场化运作的运营服务公司，成立于2018年。充分响应和贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，助力推动及完善租购并举的住房制度。

目前，城方已布局上海市重点核心区域约30个优质项目，业务涵盖市场化业务：存量改造及委托管理服务、市场化新建租赁住房运营服务、商业管理运营类服务；保障型业务：政策性公共租赁住房代理经租服务。已入市服务项目中，轻中资产同步运营，二者相结合。

“城方”围绕上海地产集团发展战略及其功能类企业职能定位，以“让更多人安居都市宜居生活”为愿景，为留在城市的各类人才提供更好的生活和发展服务。

积极开拓多元业务生态体系

城方秉持为城市各类人才提供更好的生活发展的服务平台理念，围绕“大生活、大发展”两大方向，依托租赁住房社区为载体，以“生活、工作、文娱”需求为引擎，解决人才于城市未来发展的核心问题。

城方品牌旗下拥有城寓（租赁住宅）、城享（社区商业）、城创（创新中心）及城智（智慧生活联合体）四条产品线。从进展来看，四条产品线皆已落地。

其中城寓根据地段空间与客户服务能级，可以分为超级社区、高能社区、活力社区、服务社区，产品系标准配置完善，根据地块不同维度判断产品系落位及主题定位。将可提供不同套型、租金、租期、服务标准的租赁住房产品，满足住客差异化、个性化服务需求。

租赁住房项目以中高端为主，

预计2021年起进入放量阶段

1、租赁住房建设项目

上海地产住房发展有限公司到2020年12.31为止，上海地产住房发展有限公司已获得累计新建租赁住房地块14幅，可提供租赁住房约1.5万套，努力成为上海保障住房、租赁住房开发建设与运营管理的主力军和领先者。

在国家大力推进“租购并举”的住房制度背景下，上海地产积极响应，已有12个新建租赁住房项目在启动，多位于古北、虹桥、滨江等城市核心成熟区域，预计2021年起陆续入市。在2020年底成交的张江、孙桥等地块也将陆续于2021三季度开工、并在2023年和2024年三季度竣工交付。这些项目的建设将有效加大新建租赁住房供应，更好地服务城市人才安居宜居。

数据来源：CRIC城市租售系统

2、租赁住房布局深耕上海

作为功能性国有企业上海地产集团租赁业务专业化、市场化运作的运营服务公司，因集团属性，目前只深耕上海一个城市。在门店区位选择上，城方基本选择位于中心城区，交通、商业等配套便利的地段，注重规模效应和产城融合，提升区域整体功能。

2019年初首个项目开业以来，目前上海已开业市场化租赁住房项目6个，总体量1556套；已拓项目14个，拓展房源数（不算开业）预计约1.3万套，位列上海规模榜单前三。项目整体出租率约98.22%。

轻中兼顾，具备城市竞争优势

1、集中式公寓增速稳健，增加新运营管理租赁住房项目：分散式公寓

截止2020年12月31日，城方旗下品牌公寓城方开业规模达1556间，位居《2020四季度上海租赁排行榜-开业房源排行榜》第16位，在国家队运营商阵营内，规模优势相对领先。2020年，城方开业增速保持稳健，整体项目出租率达100%，新增2个集中式公寓项目，新增房源115间，均为高能社区公寓，为中资产项目。

城方2020年新开店情况

数据来源：CRIC城市租售系统

市场化租赁住房除集中式外，2020年城方开始进驻分散式公寓领域，有效盘活存量，提供更多租赁住房，目前分散式公寓【城方服务社区·城寓万家】具有240套房源，涉及上海静安区、黄浦区、杨浦区等8个重点区域，地理位置优越，周边配套成熟的小区为首选，涉及小区约23个，以中小户型为主，1房至三房均有覆盖，配备全新装修和家居，在2021年也将有更多的分散式房源进入市场。

数据来源：CRIC城市租售系统

项目区位图

△房源所在部分社区

与市场上其他分散式公寓运营商相比，【城方服务社区·城寓万家】不仅可以有效盘活国有存量资源，而且是国企直租，租约相对更稳定安全，具备高合法合规性，由国有背景的城方进行专业统一的运营管理，提升居住体验。

2、中高端公寓价格段占比最多，大型白领社区业绩占比最高

通过对城方租赁住房的统计情况来看，在上海开业的5家集中式公寓门店中，由于多为金领及服务式公寓，产品打造具有优势，租金溢价较高，10000以上租金的价格段占比最高，达到60%，整体项目租金相对较高，对比周边个人租赁及分散式公寓溢价水平也相对较高，其中城方高能社区古北路店是相对周边个人租赁及分散式溢价最高门店。

通过对城方公寓的数据监测：2020年全年，从规模和租金收入分布来看，具有千间以上房源的项目仅有一个，为城方的大社区项目——城方活力社区江月路店，单店开业数超过1000间，城市业绩贡献占比相对较高。新开业的【城方服务社区·城寓万家】分散式公寓投入市场时间较短，未来的发展还有待观瞻。

2020年城方上海标杆项目情况

数据来源：CRIC城市租售系统

A. 上海标杆门店——城方活力社区江月路店

城方活力社区江月路店是继城方超级社区华山路店之后，又一大型租赁住宅项目，位于浦江镇的核心区域。是上海首例商业商办转性R4租赁住房用地租赁住宅的落地项目，也是闵行区存量盘活改造租赁住房的重要样本，闵行区租赁住房发展的重要标杆项目。城方江月路店周边有多个产业园区，与浦江生活广场等商业综合体咫尺之遥，步行可达轨交8号线江月路站。

城方江月路店提供1080套房源，是目前城方运营最大的租赁住房项目，基于良好的物业配备和配套资源，项目在城方租赁住房项目中业绩排名第一，在上海项目业绩贡献比达到58.6%。

户型以33-58m²的一房、两房设计为主，多数房源带有南向阳台，采光通风较好，提升租住体验室内采用全装配式内装，是沪上目前在运营的规模最大的全装配式内装集中式租赁住房项目。在装修源头有效减少甲醛污染，让租客实现安心入住。同时着手实现了民用水电施工，相比市面上多数商用水电的租赁住房，更加具备吸引力。

项目照片

公区及配套：城方江月路店三栋楼宇的一层及二层提供共享客厅、特色配套社区商业，提供有价值的消费服务。社区共享客厅-城方堂，集咖啡、餐吧、书社、社群空间等功能于一体。

数据来源：CRIC城市租售系统

B. 上海溢价最高门店——城方高能社区古北路店

城方高能社区古北路店位于古北豪宅新标杆的国际社区——名都城三期内，定位高端租赁住房。作为古北经典人居社区，项目周围涵盖高端住宅、办公及商业配套，中央绿化景观设计，商业、学校、医疗等完善且高品质的国际化配套汇聚。城方高能社区古北路店是区域内CBD中心项目，距离漕河泾开发区、长风商务区等仅在3km左右，距离静安寺商圈约6km，2km内有多条轨交站点。周边商业资源有高岛屋、南丰城、古北1699等，综合型商业资源丰富；医疗资源有第六人民医院，华山医院等等，各类资源配套完善。

城方高能社区古北路店主力户型约72-180m²，共计约90套房源，自面世以来出租率一直保持稳定，坪效约177.88元/月/m²，相比周围个人房源和分散式公寓的溢价较高，分别达到40.05%和78.6%。

数据来源：CRIC城市租售系统

3、已拓房源数位居上海市前列，未来具有强竞争力

根据克而瑞官方统计，上海集中式公寓市场门店有400多家，运营方80+，平均出租率约82.23，开业房源规模接近10万套，V领地，魔方等占据头部位置，占领多数市场。城方目前开业规模达1556间，相对占比较低，但出租率显著高于上海平均水平，达到98%。从已拓房源情况来看，接近1万4千间，未来随着更多R4用地建设入市及大社区项目的储备，城方也将将不断提升自身的竞争力。

数据来源：CRIC城市租售系统

多维核心竞争优势突出

城方紧紧围绕上海地产集团发展战略及其功能类企业职能定位，充分运用国企资源优势，发挥市场化专业运营能力，在拓展房源规模的同时，快速形成了多维服务核心能力。

1、智能化的综合社区运营平台服务能力

运用科技的手段，助力租赁住房社区更好的运营，又能做到安全服务管理。城方打造互联网+物联网+智慧生活的租赁住房智能化数字运营管理平台，布局规划4大客户端服务+10大管理端服务。

2、系统化的长租行业投资数据管理服务能力

城方搭建数据平台，培育系统化的长租领域投资数据管理能力，既服务公司自身业务拓展，又可对外输出服务能力。该平台通过监测，可以对上海城区范围内任意单点、任意距离的市场和人口进行研究，对二手住宅的租赁市场、租赁住房市场、人口数据进行实时追踪，并配合配套设施、产业数据分析等。

3、体系化租赁住房装配内装项目能力

根据租赁住房运营管理的特性，城方在租赁住房行业率先运用装配式内装，目前主力形成装配式墙面标准化体系、装配式地面标准化体系、装配式卫生间标准化体系。提升项目效能和品质，降低更新成本，延长使用寿命。同时也考虑到租赁住房市场想要得到可持续发展，给租客提供一个安全、健康、环保的绿色住宅。装配式内装，可系统根除现场污染源，给租户创造一个健康安全的居住环境。

4、多元业态经营和场景化的生活发展消费配套服务能力

城方一直强调做“消费服务业”，这些都可以通过增强消费服务提升盈利能力，使租金消费与其他生活消费实现互相转换，进而实现经营模式的持续和均衡。

城方已成功自营孵化两大创新业务，其一，城方堂，以咖啡、食集、共享书社、生活美学、社群空间五大场景，塑造有温度的社区共享客厅，通过创新经营服务模式，让租客体验更多关于“生活和发展”的品质服务。

其二，辰十二，以“逐梦生活家”为愿景，围绕“运动健身、衣物洗烘、严选商超、共享设备”四大主题业态，通过多种商品、服务、互联网络与智能科技的变换组合，打造线上线下24小时提供便利的消费场景，为都市居民创造便捷、舒适、丰盛、美好的生活体验。

△社区共享客厅城方堂 △自营辰十二健身空间

5、长效化租住空间社群文化构建能力等等

城方以租赁住房为载体，建立长效化的租住空间社群文化构建能力，增强租户对城市的认同感、归属感，同时助力上海全新租住文化的建设。城方通过社群化通路构建，打造与客户连接方式。城方构建了“6大生活+4大发展”核心服务系统，为生活在城市中的各层次人才提供更好的生活和发展服务。

未来仍将致力于创造稳定居住的环境，

提供多元化消费生活服务，提升竞争优势

2020年年初疫情给租赁住房行业也带来了一定的冲击，上半年整体规模增速放缓，下半年逐步恢复新店开业及拓展，但总体开业及拓展规模仍不及预期，部分小微企业现金流不稳定也出现了爆雷现象。自身规模稳定，具备一定竞争优势的企业在竞争中更加能保持稳固地位。

城方自成立以来，作为国企首个轻资产运营品牌，一直稳扎稳打，保持自身资源优势和业务资源的同时稳健拓展规模，标准化的产品打造和设计能力在中高端公寓中处于领先水平，多元业态运营也提供了租赁住房盈利模式的新思路。同时城方也在努力匹配人才生活发展需要。随着未来更多项目的落地、产品打造的优势体现和智慧化的运营管理，将形成市场稳定器、人才孵化器、资产优化器等，助力于未来新型的租住体系构建，服务于“上海 2035”，让更多人实现人才安居、都市宜居。