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长租公寓商业模式破局，蓝领赛道迎窗口期

长租公寓商业模式破局，蓝领赛道迎窗口期 克而瑞长租
2020-09-09
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导读：关注「克而瑞租售」并星标，开启租赁市场全视野


近日，上海、成都、广州、合肥、杭州等地纷纷发布住房租赁市场风险提示，谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格、建议使用合同示范文本。长租公寓爆雷事件再次将租赁行业推向风口浪尖。

2020年，突如其来的疫情给长租公寓的发展带来了相当大的冲击。多数企业举步维艰，或调整经营结构，或开源节流以稳定现金流。从整体规模增长来看，行业基本处于停滞状态，后续长租公寓行业或将进一步加速洗牌。

我们也观察到行业的一些“积极”信号。比如，一季度，受疫情影响，魔方集团将部分白领公寓改为蓝领公寓，引发业内关注。二季度，乐乎在北京推出首个企业服务公寓项目，而窝趣也推出首家企业公寓-华舍公寓；此外，在收并购方面，安歆先后并购易企租，入股杭州诺巢故寓，加速行业资源整合。

现象背后是行业对商业模式的探索，而疫情下蓝领公寓TOB的商业模式优势凸显，经营的稳健性及抗风险能力更强，同时，在复产复工政策下市场恢复相对较快。长租公寓行业经历了高速发展的这几年，商业模式发生了哪些改变，蓝领公寓细分赛道有哪些优势？本文从企业发展情况、典型模式、行业规范及未来方向等核心问题，探索租赁行业发展的多种可能。”




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政策日趋完善，行业规范化提升

综合近几年长租公寓相关政策，主要以完善市场规范和增加市场供应为主，对于租赁权益保障和金融税收优惠方面的政策相对缺乏。蓝领公寓政策层面也是如此。热点城市出台一系列市场监管政策，监管范围也更加广泛。

增加市场供应方面，杭州走在了各城市前列。2017年，杭州推出《关于加快筹集建设临时租赁住房的工作意见》，明文指出为了有效缓解外来务工人员租房难问题，到2020年底，完成全市累计筹集建设4万套临时租赁住房的目标。

此外，温州也增加了蓝领公寓供应渠道，为了做好产业升级过程中配套服务设施的建设工作，出台政策在先进制造业企业集聚的产业园区，为产业工人配套建设一定规模的蓝领公寓。这为蓝领市场的发展注入一剂强心剂。

表：各城支持市蓝领公寓发展政策汇总
数据来源：公开资料整理




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蓝领赛道进入发展窗口期

近年来，我国第三产业就业人口呈现逐年增长趋势，国家统计局数据显示，截至2019年，第三产业就业人口约3.67亿人口。其中以餐饮服务、酒店住宿、交通物流等为代表的行业，存在大量的员工租赁需求。

基于城市升级和第三产业的发展，由产业驱动带来需求增长，在一定程度上也提高了蓝领租赁市场需求空间的上限，反映到市场层面来看，即一些公寓企业开始布局蓝领细分赛道。

  1、关注度提升，企业布局加速  

从企业的关注度和布局情况来看，2014年安歆集团和筑梦居在业内率先布局蓝领公寓，经过几年的发展，安歆集团已经初具规模。2016年魔方集团在大规模抢占白领公寓市场的同时，也将目光瞄向蓝领市场，推出魔方9号楼产品。

此后，迎来企业布局的加速，如龙湖冠寓的豆豆系产品、旭辉领寓的菁舍青年公寓、合景泰富的陆舍、中富旅居的乐璟生活社区，以及蛋壳旗下筑梦公寓等纷纷入局。

2020年上半年，蓝领公寓抗风险能力不断提升，部分企业纷纷转向。魔方一季度将部分白领公寓调整为蓝领公寓；而窝趣、乐乎也在二季度首次推出蓝领公寓项目。

根据克而瑞租售的统计数据，截至2020年上半年，已有十余家品牌企业进入蓝领公寓细分市场，且部分企业也已具备一定发展规模。

图：蓝领公寓累计布局品牌企业数量（家）
数据来源：CRIC城市租售系统

图：2020年上半年部分蓝领公寓累计管理房源规模（租赁重点城市）
数据来源：CRIC城市租售系统

  2、TO B的商业模式优势凸显  

长租公寓行业不再唯规模至上，更多回归经营本身，聚焦企业的抗风险性及健康度。行业从聚焦白领公寓，开始关注细分领域的成长机会，而蓝领公寓TO B商业模式的优势，在一定程度上得到凸显。

一方面，长租公寓站在行业风口之上，在资本的推动下，布局企业数量不断增多，市场竞争不断激烈。竞争加剧的直接结果导致企业纷纷争抢优质存量物业，物业的稀缺性和价格快速提升，大幅压缩了企业的利润空间，导致现阶段盈利变得相对困难。因此，寻找盈利的突破口成为企业关注的焦点。

另一方面，公寓企业过去盲目冲规模，不重视提升运营能力和盈利水平的发展模式，在遭遇突如其来的疫情影响时，现金流受到冲击，经营困难。与此同时，由于蓝领公寓服务客户主要为企业，客户稳定性和支付能力相对更强，疫情之下，更加突显出稳定的现金流表现和更强的抗风险能力，增强了企业布局这一细分领域的信心。




3

两种发展模式最为典型

蓝领公寓企业已形成了两种主要的发展模式及路径，产业园企业宿舍模式和城市三产员工宿舍模式。

产业园企业宿舍模式主要面向园区的企业租赁需求，为企业员工提供居住产品；城市三产员工宿舍模式是以城市核心区的餐饮、酒店、教育培训、物流配送等企业员工为主要服务对象，解决其租赁需求。

两种模式下，企业的发展路径和客群对象存在一定的差异。

两类模式对比分析
数据来源：CRIC城市租售系统

  1、产业园企业宿舍模式  

A. 发展路径

在城市产业经济升级的过程中，锚定城市产业园区发展带来的租赁机会，以服务园区企业为核心导向，通过与政府、园区企业进行资源联动，为园区及用人企业提供员工住宿解决方案，运营管理企业员工型集中式公寓。

B. 运营模式

以为园区企业员工提供员工宿舍为主导模式：与园区企业签订长时间房屋批量出租协议，获取租金收入。

面向园区差旅人员提供短租住宿服务：针对跨园区商务差旅人员提供短期安全舒适的租住服务，收取房屋租赁使用费用。

C. 典型案例—乐璟生活社区

a. 城市布局：企业定位为园区人才提供安居公寓租住服务，主要聚焦产业资源丰富的大中型城市，包括上海、深圳、苏州、天津、青岛、武汉等城市的国家级经开区。目前，开业房源规模达1.2万间。
数据来源：由克而瑞租售整理

b. 开业增速：2019年乐璟拓店速度开始加快，截止年底在租赁重点城市开业规模约6300间，环比上年增加超过2000间。2020年在行业整体投拓速度放缓趋势下，乐璟仍保持高速拓店，新开业项目数环比去年增速约20%。由于单店体量较大，新开业房源数环比增幅更是高达25%。与此之外，下半年乐璟预计在全国仍将有20个项目开业。

数据来源：CRIC城市租售系统

c. 产品及服务：目前，已经形成“生活+商业”模式的园区居住产品方案。针对园区内企业及员工的不同层次需求，提供面向企业基层员工的集中宿舍公寓、适合单生和家庭居住的白领公寓以及为社区做配套的商业产品“乐璟mix”和“乐璟小铺”。

乐璟产品线情况
数据来源：由克而瑞租售整理

d. 典型案例—润家乐璟东景生活社区
润家乐璟东景生活社区位于苏州工业园区内，总建筑面积约10万平方米，宿舍约1440间。社区融居住、生活、健身、娱乐为一体，是全国最大的在营社区型公寓之一，也是乐璟改造运营的典型项目。
数据来源：由克而瑞租售整理

 项 目 特 点 


1) 重塑社区功能，引入“生活+商业”大社区概念
放弃原社区不合理的功能及布局，全面优化升级社区功能，打造产业升级配套租住示范社区。激活社区商业，全面引入“生活+商业”大社区概念。构建“云盾”安全系统，提升社区安全等级。

2) 上线“云盾”系统，强化社区治安管理
为做好流动人员进出社区管控，将社区车辆出入系统与“云盾”直联，实时监控。为保障社区治安，安装独立治安监控系统，专人对社区治安巡逻管理。为预防公寓安全事件，进出社区实行人脸识别，房间配备智能门锁，公区24小时监控。

3) 重新优化产品空间布局和功能
产品空间增加储物空间，私密性较好。设计独立卫浴、干湿分离。增加了更多公共空间，满足租客社交休闲需求。翻新了室内公区及附属设施。

4) 通过对原社区改造修复，提升项目运营效率
通过对原陈旧社区改造后，项目运营效率显著提升。整体出租率从50%提升至100%。单房均价从900元提升至1900元。企业及租客满意率大幅提升，均超过95%，处于行业领先水平。
数据来源：由克而瑞租售整理

  2、城市三产员工宿舍模式  

A. 发展路径

在城市经济发展的过程中，随着第三产业的扩容，带来服务行业就业人员的规模增长，以锚定第三产业员工的住宿需求为机会点，为这类人群提供住宿解决方案，运营管理员工宿舍型集中式公寓。

B. 运营模式

面向B端，签订住房租赁协议：目前，主要的运营模式是与大型服务业企业合作，如餐饮、酒店、快递等，签订住房租赁协议，批量出租床位收取费用。

面向C端，提供短租模式：于此之外，为了提高房源利用效率，将部分房源面向个人团体开通短租模式，以日租、周租的方式来减少房源空置率。

C. 典型案例

安歆公寓：聚焦城市经济增速和流动人口体量均维持高位的城市，且具备高度发达的餐饮物流等服务业行业，可以提供充足的客源。

目前，已布局全国24个城市，重点深耕上海、深圳等一线城市及南京、杭州等热点新一线城市。其中，上海累计管理房源规模占比均超过38%，成为战略性重点布局城市。目前，累计开业房源规模近9000间。

产品及服务：针对不同类型的客户，设计了多元的产品线。针对餐饮、物流、教育培训等服务业企业员工，从低中高三个层次，打造蓝领产品安歆乐寓、白领产品安歆美域、高端服务式产品阅庭。但在各产品线的配比方面，以蓝领产品占据绝对主导地位，比例达90%以上。

安歆产品线情况
数据来源：由克而瑞租售整理

  3、产业园企业宿舍模式发展前景相对明朗  

在城市产业升级的过程中，随着第二、三产业的发展，必然伴随蓝领人群的大规模增加。尤其，现代制造业尤其是智能制造业的升级和落地，将创造大量的就业机会，逐渐成为推动城市产业升级的主动力。

而无论是制造业还是服务业，均在城市产业升级过程中发挥了重要作用。与之相对应，蓝领公寓的发展也融入到了城市产业发展的过程中。

对比两种模式来看，集聚以制造业为主导的大型产业园区，衍生了较大的增量住房租赁需求，落位园区的蓝领公寓企业，更容易实现规模化发展路径，企业未来发展的规模化效应更突出，活力更强。

与此之外，由于城市核心区物业极度稀缺，而城市三产员工宿舍模式对于物业位置、交通条件、成本价格等敏感性较高，对于存量物业的改造、运营难度相对更大，也在一定程度上限制了企业的发展增速。

因此，未来产业园企业宿舍模式发展前景相对明朗，更可能成为蓝领赛道未来发展的突破方向。


   小  结   

2020年突如其来的疫情，凸显了蓝领公寓赛道的优势，行业能见度提升。而无论任何行业，真实存在的市场需求才是推动行业不断发展的内在动力。随着城市产业经济的升级，蓝领从业人口的增加，租住需求的持续提升，蓝领公寓市场有望迎来稳步增长的发展阶段。

同时，精细化运营才是未来企业发展之道。随着市场需求的进一步细分，针对不同偏好的人群，打造多元化产品，提供差异化的租住服务。必需依靠精细化的运营来提升客户租住体验，提高运营效益。







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