金地草莓社区作为金地集团成员企业金地商置旗下长租公寓品牌，成立于2015年，2016年首个集中式长租公寓在深圳正式运营。刚过完五周年生日的草莓，也在今年正式将“多维驱动，轻重并举”作为未来投资发展核心战略。
截止2020年12月，草莓在全国开业门店逾70家，在运营房源近12000间，其中上海5家，包含1个自持精品系项目九亭中心店。作为2018年就布局上海且具有知名地产集团实力背书的品牌，草莓不论在投资模式还是产品创新层面，一直都是十分稳健，在长租公寓这场创新游戏里保持自己最合适的频率。
稳健中求发展，发展中求创新。金地草莓社区未来在战略布局、产品打造、投资重点、品牌传播等角度又会带给行业哪些新思考？分析师带你直面草莓大咖——霍炳辉，一起深入了解金地草莓社区。
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霍炳辉
金地商置财务管理部总经理、金地草莓社区总经理
2020年对长租公寓来说是大事频发的一年，草莓在今年确立轻重并举的战略，是基于怎样的思考？未来重资产是否会成为草莓业务的核心？
无论是从自身基因或是行业趋势出发，做重资产都是我们不可回避的一条道路，与其被迫接受，不如主动应对，拥抱行业发展。
霍炳辉
包租业务是典型的长创业周期行业，对经营的敏感度高，弹性弱。做测算时也可以发现，下游市场或者经济波动哪怕只有些微变化，对我们的收益水平都会产生很大影响。
草莓做重资产的原因主要是两方面。一，金地商置的基因，对土地价值的挖掘是我们的强项，也是根基所在；二，行业大势所趋，在整个地产版图里，售卖市场发展放缓，出租市场未来向好。政府基于整体居住型业态的规划，对租赁型业态的要求越来越高，尤其在一些一线城市、发达城市，出让土地也要求附带一定自持比例，重资产俨然是大势所趋。
上海临青路项目作为草莓首个有出资重资产项目，能否介绍一下临青路项目未来发展的核心竞争优势，以及对草莓品牌发展乃至公司整体的意义？
无论从战略意义还是投资角度来讲，临青路项目都是一个非常优质的标的。
霍炳辉
此外，此块土地由工业用地转性为租赁用地，这对杨浦区政府而言，也是一次新的尝试，将更多功能性质的土地投放到租赁市场，积极响应国家供给侧改革政策，突破性地实现了模式创新及落地。
而从公司投资指标来看，经内部测算，项目5-10年的平均EBITDA率高于上海商办物业平均收益水平。无论从经营收益还是投资角度来讲，此项目都是一个非常优质的标的。与包租业务仅有20年经营权不同，临青路项目拥有70年产权，避免了阶段性租金上涨问题，给予了经营更多空间，为草莓社区未来的长远发展打下了一个坚实稳健的基础。
上海作为租赁行业风向标城市，草莓在上海的运营管理过程中是否会发现，上海租赁市场或租户相较于草莓其他已进驻城市而言，有哪些不一样的特质或差异？
在上海，租金敏感度低于品质敏感度。对于相对高租金的品质产品，客户接受度比其他城市明显高了一个档次。
霍炳辉
这种现象也演变出了一种非常有意思的经营导向——在上海只要产品做的好，租金便有足够的提升空间。在项目体量接近的情况下，经营成本相对固定，此时租金上涨四五百会对项目盈利产生非常大的利好。这也是草莓在上海重点投放资源、精力、时间、人员等的核心原因。
目前草莓成立5年，也在今年进驻其全国布局的第5个城市——成都，未来草莓在全国的布局和计划是怎样的？
不排除在一些高能级、持有型居住行业看好的城市与兄弟公司合力获取综合型土地，同时专注于一线及强二线城市。
霍炳辉
活得好的地产商一般都是十八般武艺齐全。随着土地价格升高，利润空间被挤压，仅仅依靠建造与售卖，未来生存空间会越来越小。此外，当下土地多以大社区概念、配合多种业态出让，单一性质的开发商拿地难度大，且可能面临割肉让利。而金地集团平台下技能包配置充足，拥有多个业态的管理团队，集团作战优势明显，更容易获得竞争较小的优质土地。
长远来说，我们不仅仅只靠草莓的力量做持有型居住行业，金地集团、金地商置在全国已经进驻50多个城市，我们不排除跟随兄弟公司进驻一些高能级、持有型居住行业看好的城市做综合型拿地。目前草莓已在深圳、广州、杭州、上海、成都5城全国布局，未来依然会优先考虑一线城市及头部强二线城市，如南京、武汉等。
草莓现有门店的整体出租率如何？在后疫情时代又会通过哪些举措来保持出租率的平稳态势？
草莓的稳定出租率平均在90-92%，在众多持有型业态中，住房租赁的经营韧性是最强的。
霍炳辉
疫情期间，草莓提供了远多于合同约定的附加服务。相对于分散式公寓、小业主、管理松散的经营方来说，草莓在业主端、客户端及政府端都投入了很多精力，在回沪协调、消息通知、合同终止、租金减免等方面提供了多样解决措施，也因此收获了许多租户的认可。
所以，听说今年年终草莓社区客户满意度调研结果为往年新高，也是因为在疫情其间做的许多努力吗？
草莓每半年做一次客户满意度调研，这是我们的重点工作之一。
霍炳辉
和很多长租公寓品牌命名不同，草莓社区从品牌名称角度就可见其年轻调性，可否分享一下草莓近年在品牌层面的一些重点动作，并分享一下草莓在品牌建设层面的一些体验和思考呢？
一个温暖、有爱、好玩、有调性的社区，是草莓一直努力的方向，也是客户给我们的反馈。
霍炳辉
为租户提供最好的服务，需要了解他们真正喜欢什么。草莓的租户、员工多为95后，这也是长租公寓行业的常态。我们做过很多深入的调研，了解到的作为新生代的城市居民，他们对居住环境的要求有很大的提升，房子不再只是一个吃饭睡觉的地方，他们更希望这里是一个温暖、有爱、好玩、有调性的社区，这也是我们一直努力的方向。
在品牌建设上，草莓做了非常多的衍生产品，如帆布袋、手机支架、马克杯等，这些文创产品不仅会作为小礼物送给租户，也会放在网上商城去售卖，有许多租户会主动购买，赠送给他们的朋友，租户的反馈是草莓的品牌调性很好玩。
霍总具有丰富地产背景经验，可否从地产行业角度谈谈对长租公寓行业现状、草莓社区未来发展的看法？
长期看好，但过程中肯定会有波折。诸如长租这样的新生行业，更适合金地这种想把经营做好、把大地产概念做好的行业玩家持续生存下去。
霍炳辉
从行业发展来看，我坚信长租公寓这个业态一定是长久持续下去的。能级越高的城市租客群体越庞大，强大的需求决定了长租行业是不可能消亡的。未来地产商的发展躲不过租售并举的形态，这也决定了长租行业依然大有可为。
当然，今年行业出现了很多噪音，蛋壳的暴雷以及几乎每个月都会发生的小品牌暴雷。实际上，目前我们看到的市场乱象与生存压力，更多还是因为品牌的经营业态依然是简单粗暴地捆绑在包租业务上。
未来，轻重并举会是一种很好的经营模式。重的方面，品牌可以拿一些综合型的项目；轻的方面，会有越来越多诸如草莓社区等经营口碑好的品牌，会去做一些纯轻资产、委托、模块化的输出，给行业多元化增添一份力量。
而针对市场乱象，政府也在政策规范、经营引导、供给侧等多方面出台了许多举措。相信在各方的共同努力下，长租行业一定会向好发展。
作为较早进入且运营长租公寓的品牌，金地草莓社区始终在稳健发展的大前提下，重视创新，求新求变，稳中有进，稳中有变，从投资模式、产品运营、运营及服务、品牌建设传播等多角度探索出一条最适合自己的道路，以最合适的频率，潜心做这场游戏里稳稳当当的资深玩家。相信在未来，厚积薄发与稳中求变所带来的经验与实力积累，也一定会助力金地草莓社区实现新的突破。
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