地产商们的新竞争对手，TMT企业加快拿地为哪般？- 大数跨境

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地产商们的新竞争对手，TMT企业加快拿地为哪般？

克而瑞长租

2021-05-12

导读：关注「克而瑞租售」并星标，开启租赁市场全视野

注：TMT（Technology，Media，Telecom），是科技、媒体和通信三个英文单词的缩写，含义实际是未来（互联网）科技、媒体和通信。包括信息技术在一起互相融合趋势所产生的大背景下的一个产业名称。

近几年大型TMT企业开始跨界地产圈，频频现身土拍市场。企业拿地建房除自身办公需求外，也涉及到到城市政府的空间规划，产业发展等多个方面。另据统计显示，部分企业在拿地建设总部建筑之外，还会建设人才房或租赁住房，满足员工的租住需要。这些远低于市场价的租赁/住宅用房，有助于增加员工的忠诚度，有效提升企业稳定性。

巨头企业拿地热情高涨，

腾讯单笔耗资最多

据不完全统计，多家互联网大厂、科技公司都已经在多个城市布局写字楼资产。例如阿里的杭州、北京双总部布局战略；网易耗资近20亿在竞得上海徐汇区地块，用以建设网易上海大楼；字节跳动继北京购置总部后，去年也在深圳购入腾讯附近地块，建设深圳总部大楼；小米、京东、百度、华为等巨头们近年来也在多个城市建立起一个又一个全新的地标。

这其中腾讯布局势头较猛，在深圳、上海、北京、重庆等十几座城市都有地产，持有物业的投资金额动辄数十亿。此外，腾讯也是大宗交易市场上为此单笔耗资最多的企业。2019年以85.2亿元竞得深圳大铲湾岛地块，接近其全年利润的十分之一，此次将定项腾讯科技岛项目，用以建设最新总部，总建筑面积200万平方米，预计2026年竣工，这也是腾讯在深圳第三次建设新总部。

表：TMT类企业各城市拿地及进驻情况不完全统计

2021年1月，上海杨浦区的“定海社区N090603单元N3-01、N4-02、N5-02、N6-01地块”，被B站的关联公司上海信乐彼成文化咨询有限公司以81.18亿元的底价竞得。B站此次拿地耗资去年前三季度营收总和。从规划用途来看，为街巷、租赁用房、商办及文体用地。该地块中的商业、文体、租赁部分均需整体自持，办公部分则需自持至少60%。该宗地地上地下总建面足有近66万㎡，周围基础设施配备齐全，为稀缺沿江地块。未来B站特色二次元商业等都可以充分落地。

美团在去年11月以65.41亿元拿下了隔壁土地，占地面积为5.2万平方米，美团证实该地用途将是建立美团上海总部。未来，这两家互联网巨头公司的总部大楼将在江边相邻而望。

图：B站与美团地块位置示意

从市场交易数据来看，也能反映大型TMT企业对于购置商办楼宇的高热度。根据世邦魏理仕报告显示，2020年上海大宗交易市场共录得64笔大宗交易，其中自用买家累计购置27幢写字楼，在总交易金额中占比61%，从行业分类看，自用买家多来自传统金融及泛TMT企业。这一方面展现了城市产业结构的转变升级，另一方也显示出TMT企业发展的兴起和发展。

外部助力与内部需求，

促使TMT企业打造地产护城河

随着企业的发展阶段及行业特性，头部的TMT企业在自购自建商办楼宇上显得愈发慷慨，自建物业除了可以增加办公空间，提升工作协同效率外，同时还能成为企业福利的一部分，有助于企业留住人才，更可以在一二线城市房地产价值长期保持上涨的情况下，获得资产增值收益。这其中，产业环境，政策促进等也都起到了促进作用。

1、外部红利：政府利用优势条件吸引优质企业，互惠共赢

对于各城市政府而言，TMT巨头企业在本地落户，不仅可以拉动上下游产业链，还可以促进当地就业。因此当地政府也会通过提供便利条件，推出优厚的政策倾向和土地政策等，鼓励大厂扎根落户。如上海发布了《上海市促进在线新经济发展行动方案（2020—2022年）》，为优质的企业营造机遇。深圳市政府出台了《深圳市鼓励总部企业发展实施办法》，最高提供5000万的奖励，助力经济发展。

除城市层面外，行政区的产业规划也是重要的助推因素。如上海市杨浦区今年1月上海在线新经济生态园“长阳秀带”正式揭牌，聚焦培育新业态、新模式。因此，引入大型头部TMT企业与杨浦区的规划发展高度契合，有助于杨浦区加快建设成为新经济密集区和发展高地，B站和美团两大企业的引入也是接住了政府的红利。在美团拿地之前，上海市杨浦区人民政府曾与美团就上海总部基地举行了签约仪式，为美团这次拿地做了铺垫。

2、宏观环境：享受地产升值红利，固定资产保值增值

除自用需求外，互联网大厂巨资买地的行为背后也透露除对于中国商业地产的看好。从土地市场来看，一线及核心二线城市的房地产的增值空间极大可能超过其他行业的增值空间，固定资产除自用属性外，还具有保值升值作用。

以搜狐为例，企业本身市值约6.8亿美金，但CEO张朝阳在北京房价暴涨前购入了搜狐网络大厦、搜狐媒体大厦、搜狐畅游大厦，目前三座大厦合计估值约7亿美金，物业和土地的增值已经超过了公司市值。非地产企业对不动产的布局扩张，也是对于中国商业地产未来利润可观的考量。

3、内部需求：人员迅猛扩编产生商业办公空间需要

随着近几年TMT企业的迅速发展，租赁办公楼已经不能够满足员工数量的几何式增长，巨头企业们往往涉及多个产业领域，仅靠租赁的写字楼难以满足员工规模需求，例如腾讯的滨海大厦中驻进的员工已经超过了一万人，今日头条员工在几年间发展为数十万规模，B站的新园区建成后，员工数量也或将破万。

巨头企业们本身有大量的办公空间需求，租金支出成本高昂，自建写字楼用途也多以建设总部为主，可以节省租金，满足高速扩张期的现实需求。而多城市布局对于巨头企业发展来说也是必经之路，有助于企业增强市场竞争力，符合企业集团化的发展需要。

地块配建租赁住房，

提升员工忠诚度，企业更加稳固

对于一些头部企业而言，除了用高薪来留住人才，解决员工的住房、医疗、教育等也是人才战略的一部分，稳定性价比搞得住所有助于增加企业福利的竞争力，降低员工流失率。

从租金薪酬比来看，北上深的租金薪酬比超过30%，一线城市平均租金薪酬比达到32%。租房压力较大。企业自建房的优惠举措可以有效解决员工的租住/居住问题，企业内部也将更加稳固，同时也将吸引更多人高端人才流入，未来共同创造更多价值。

数据来源：CRIC城市租售系统

数据说明：租金薪酬比反映各城市租金承受能力；租金为单间租金；

薪酬数据清洗标准：招聘公告中薪酬为3千-100万的职位数据)

回看B站的这块地，值得关注的是，地块还规划有约1.5万平方米的租赁住房。建成后套数下限为165套，应按照「只租不售」模式管理；换句话说，b站的员工住房问题也将得到解决，更能提升员工的忠诚度。杨浦区本就是B站总部所在地（五角场板块），底价竞得该地块后，不仅能建设总部办公楼、还能让二次元文化实现落地，同时还能解决员工的住宿等问题，综合来看的性价比颇高。

除B站外，还有一些企业在建设总部之外，关注员工住宿问题，开始建设员工宿舍，这些宿舍或用于出租或用于出售，但均远低于市场价。如华为曾拍下东莞市松山湖的商住用地地块，被用来做华为松山湖园区内的人才房，建成后精装修售价将不高于10500元/平方米，与周边的房价相比每平米便宜了2万元左右，甚至一手打造出华为欧洲小镇，切实提升员工工作和居住环境。对于有购房需求的员工或想在城市扎根的人才来说，这样的企业也具有极大的吸引力。

表：TMT企业配建住宅/租赁住房情况不完全统计

小结

从上述分析来看，TMT企业的商业资产配置行为，一方面基于自身办公需求和资产保值升值的需要，另一方面还受益于城市化的驱动发展，更离不开地方及政府的支持。对于这类企业来说，乘着政策的东风，在低成本的情况下，实现单个或多城市的集团总部/中心布局，是极具性价比的举措。除自身和外界原因外，部分地块配建了租赁住房，可以有效解决员工的居住问题，提升企业吸引力，让员工安心工作，愉快生活，真正实现员工的安居乐业。

END

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