2020北京租赁住宅市场年报系列—

2020北京租赁住宅市场年报系列——政策篇

克而瑞长租

2021-02-19

导读：CRIC租售·北京机构年报(1/3)

2020年在整体经济大环境承压的背景下，租赁行业负重前行。国家层面加强了住房租赁市场的监管和保障措施，市场中的各个参与方亦以更加理性的态度审视市场发展方向和企业发展模式。把握政策和市场方向，回归内在逻辑成为企业关注重点。克而瑞租赁北京机构立足于区域数据和市场动态，从政策、市场、企业等方面全面梳理北京住宅租赁市场，以下为政策篇内容。

2020年我国住房租赁市场相关政策以市场监管和权益保障为主导：一方面通过政策的实施，加强市场监管，保障、完善租赁市场秩序，特别是对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业进行监管；另一方面从税收财政、权益保障等方面，多维度落实保障租赁双方权益。

北京作为2019年入围住房租赁市场发展试点入围的城市之一，进一步推动租赁需求，发展住房租赁市场，从供给侧实施改革，把控住房租赁市场基调，构建有利的体制机制，从税收财政方面着力，同时加大市场监管力度，增加供应量，加快形成租购并举格局。

疫情加速租赁市场运营风险，市场监管政策密集出台

疫情加速行业洗牌，企业经营规模和经营质量分化加剧，“爆雷”事件集中爆发。爆雷的背后反映出部分企业“高收低租”、 “长收短付”，以及“租金贷”运营模式的高风险性，一旦长租公寓企业经营不善很容易导致资金链断裂，并将风险转嫁给房东和租客。针对行业乱象，2020年国家层面和北京层面相关监管政策密集出台，推动长租公寓回归“住”的本质。

国家层面，行业条例与国家标准推动租赁住房市场监管制度化。行业首部规范性文件《住房租赁条例（征求意见稿）》的发布和首个国家标准《租赁住房建设运营标准》的编制，有效规范市场，推动租赁住房市场监管制度化。此次公开征求意见的《条例》是住房租赁领域首部条例性文件，对规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系有着重要意义。

北京市层面，一方面在2020年初开始加强本市租赁行业疫情防控和行业纠纷指引工作，另一方面开展住房出租登记与租赁合同备案专项检查。自2月起，北京陆续发布租赁中介行业疫情防控工作通知、防范和化解住房租赁行业纠纷指引、住房租赁服务管理通知等内容，以加强租赁行业疫情防控和管理指导工作。10月9日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局发布了关于联合开展住房出租登记与租赁合同备案专项检查的通知等以加强对住房租赁市场的严格监管，推动企业模式的变革和完善。

2020年北京住房租赁市场监管相关政策表

资料来源：克而瑞综合整理

政府大力支持，多渠道筹措，推动租赁供给侧改革

1）在中央层面，通过财政支持、奖补资金、多主体供给等多方面，给予租赁市场多方面支持和保障，促进租赁市场稳定和健康发展。

在财政支持方面，24个住房租赁市场发展试点名单城市获得中央财政支持。2020年7月24日，中央发布公示文件《财政部办公厅住房城乡建设部办公厅关于组织申报第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，排名靠前的天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁和西安等8个城市进入2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。自此，租赁财政试点城市由原来的16城，扩展到了24城。

在奖补资金方面，2020年国家及各城市多维度发布补贴政策，内容涉及企业及人才补贴等方面；住建部发布《面向住房租赁市场的中央财政奖补资金使用办法》（略）。

在市场供给方面，住建部鼓励“商改租”、“工改租”政策（略）。

2）北京市在多主体供给、资金支持、金融税收等方面，给予租赁市场多方面支持和保障。

在供给方面，北京“十四五”规划中提出将坚持多主体供给、多渠道保障、租购并举，满足不同层次住房需求。规划期内北京将新增各类居住用地5000公顷、供应各类住房100万套左右，基本实现总体供需平衡。新增集体土地租赁住房等政策性租赁住房供地占比不低于供应总量的15%，鼓励存量低效商业、办公、厂房等建筑改造为租赁型职工集体宿舍或公寓。

在多渠道筹措租赁房源方面，北京大力发展集体土地租赁住房，2020年共成交集体土地租赁用地17幅。上海、南京、杭州均推出租赁地块及土地自持比例，广州、深圳采取“竞自持”政策。2020年7月，北京首个集体土地租赁住房项目入市。该项目即原北京丰台区南苑乡成寿寺村18亩集体土地，后被命名为"泊寓|院儿"(成寿寺社区)，其土地经营权属于村集体，万科负责建设、运营，持有项目建成后45年的经营管理权及收益权。该项目位于北京南三环方庄桥的西南侧，占地面积约1.03公顷，地上总建面约2.88万平方米，可提供租赁房源900余套。

在资金支持方面，北京市积极发展住房租赁市场专项资金用于相关业务。2020年9月7日北京下发《北京市发展住房租赁市场专项资金管理暂行办法》的通知，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持债券，专门用于发展住房租赁业务。

在金融税收方面，北金所正式吹响了银行间推进公募REITs的号角，促进租赁行业产业升级和盈利模式的转变（略）。

2020年北京市住房租赁市场支持和保障相关政策表

资料来源：克而瑞综合整理

中央高度重视，租购并举或成为2021年经济工作重点之一

全国“十四五”规划目标建议中再次确立“房住不炒、租购并举、因城施策”的市场方向，推动住房租赁市场规范稳健发展。此次十四五规划建议提出，租购并举，有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索集体用地规划建设租赁住房，完善长租房政策，支持住房公积金用于租赁住房建设等举措。作为我国住房制度体系的重要组成部分，住房租赁市场的发展既能调节我国住房交易市场压力，又能很好地满足人民刚性住房需求，同时对贯彻落实“房住不炒”定位也具有积极意义。

中央经济工作会议高度重视租赁住房市场，租购并举或成为2021年经济工作重点之一。12月中央经济工作会议提出，解决好大城市住房突出问题，从供应端增加土地供应，增加有效房源和保障性住房，本次租赁住房市场篇幅明显增加，未来租赁住房市场将获得更大力度支持。会议还提出“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划”，预计2021年单列租赁住房用地成交将在更多城市推进，集租房亦将成为租赁社区的新形态，租赁市场土地供应将明显放量。同时，租赁市场赋权有望加快，会议提出“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，预计相关政策细化将进一步加快。另外，政策方面不仅关注房价，本次首提“对租金水平进行合理调控”，目的亦是为了解决大城市住房突出问题，规范租赁市场。国内大城市租赁需求旺盛，建立多主体供应和多渠道保障的租购并举住房制度是2021年和未来经济工作的重点之一。

本篇小结与展望

2020年“租购并举、多渠道供应、多主体发展“的顶层设计没有改变，从中央到地方制度的颁发和执行都在一一落实。可以看到，通过政策的的实施，不断完善和保障市场秩序，引导长租公寓行业向规范化、结构化的方向发展，告别野蛮生长。

中央经济会议再次定调，继续推进“租购并举”，高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展住房租赁市场。可以期许的是，土地供应向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，既要用活增量土地资源，更要挖潜存量土地资源，缓解大中城市长期供地压力。长期来看，租赁市场监管要制度化、常态化，资金监管仍是重点领域，既要加强对租金、押金使用情况的监管，又要出手重拳严控“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等市场乱象。未来，宏观政策或将保持连续性、稳定性、可持续性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度。加快完善住房租赁政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展住房租赁市场。