2020年，在新冠疫情的冲击下，经济增速放缓、行业爆雷频发，可谓是行业黯淡的一年。与此同时，杭州政府出台了《杭州市租赁资金监管办法（试行）》净化租赁市场，有助于规范市场，为行业的良性发展保驾护航。机遇和挑战并存之下，一些公寓企业在危机中黯然离市，也有一些企业及时调整经营战略和运营思路实现了盈利并进行了稳步的扩张。
克而瑞浙江区域发布《2020年度杭州集中式长租公寓TOP10》排行榜，涵盖《已开房源》和《已开门店》两大子榜单，解读长租行业的发展趋势和头部企业的运营之道。
Part1 榜单发布
2020年杭州长租公寓市场可谓是迎来了寒冷的冬天，年初新冠疫情爆发，长租公寓各家门店空置率创历史新高。疫情控制之后，行业逐渐复苏，紧接着破产、爆雷、跑路等等各种行业乱象频发，影响行业健康有序发展，导致市场对整个行业信心不足。爆雷、跑路的公司只是占行业很少一部分，这些企业不合理的运作模式，迟早会出问题，只是在新冠疫情的影响下加速、提前的到来，这是市场优胜劣汰的过程。
在2020年艰难的一年里，行业里的头部企业纷纷有好消息传来。魔方旗下9号楼公寓，9号楼（滨文路店）、9号楼（绍兴路店）、9号楼（天城路店）陆续开业；朗诗寓瓜山未来社区2期、3期项目落地；金地草莓公寓（同协路店）开业，金地旗下自持项目芝士草莓社区开业，606间房投入市场；国有企业钱投旗下的宁巢公寓2家门店入市。同时乐乎公寓与建设银行达成战略合作。
《2020年度杭州集中式长租公寓品牌已开房源TOP10》前几名均为地产系旗下的长租公寓品牌，依托它们在房地产行业深厚的背景和强大的资金，经过几年发展已经脱颖而出。在稳步发展的同时纷纷涉足大型社区、城中村改造等大型项目，这些项目的竞争极为激烈。这些项目体量少则几千间，动辄上万间，对整个行业格局影响较大，也比较考验公司的资金和运营能力。
· 体量排名第一的是朗诗寓。朗诗寓是朗诗旗下的长租公寓品牌，致力于打造自然、舒适、人文、富有生活气息的品味居所。朗诗寓在杭州有10家门店，房源总量超过万间。它之所以较快脱颖而出是因为承接了杭州瓜山城中村改造项目，该项目名为朗诗寓瓜山未来社区，是杭州未来社区建设首批24个试点中第一个落地项目。该项目总计房源为8488间占该品牌总量的79%。朗诗寓瓜山社区涵盖了居住、商业、办公、教育、运动等多种功能，对长租公寓未来的发展有较大借鉴意义。
· 值得关注的是魔方公寓。魔方公寓在杭州有15家门店，房源体量达3000多间。魔方公寓是中国首家连锁集中式长租公寓运营商，作为老牌资本系运营商，它经历了行业的快速发展，也经历了行业暗淡时刻，自有其过人之处。
在2019年各家公寓企业还在快速扩张的时候，魔方公寓就比较注重精细化运营，把运营成本控制到极致。举个例子，魔方公寓是最早在公寓运营中使用一键采购平台的，一键采购平台对运营成本的把控，运营效率的提升有很大优势，在和别的公寓竞争就有了优势。正是这些优势一点点积累，魔方公寓才会在公寓白热化竞争中屹立不败之地。
魔方公寓在经营策略上也走在别的公司前方，在白领公寓同质化，竞争白热化的背景下及时调整经营策略，把出租率较低的门店，运营亏损的门店转型做蓝领公寓也就是魔方9号楼公寓。转型做9号楼的门店不仅出租率有较大提升，同时也提升了单间利润率。
魔方公寓不但有白领产品线还有蓝领产品线，有些门店两条产品线结合运营，魔方还成立了服务式高端公寓品牌摩尔公寓，多条产品线同时运营，大大提高了自己的运营能力，值得借鉴和学习。据了解，红璞公寓将易主未来或将由魔方公寓接手。
Part3 政策要点
此次杭州出台的《杭州市租赁资金监管办法（试行）》明确了两点内容。
一、2020年8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金，均应缴入租赁资金专用存款账户管理。
二、2020年9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。从此类政策的规定可以看出，最大的一条变化是，过去存量合同下的房源，虽然需要交纳风险防控金，但可以暂时只交30%。这一条其实也是变通的地方，降低了相关租赁企业的成本。
Part4 市场展望
金融方面，在今年经济下行，融资环境不断收紧的态势下，国家发布了《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托试点项目库的通知》，不少业内人士都看好长租公寓。
此外值得关注的是自持用地方面，全市已完成90个项目房屋备案，确认可用于租赁的自持商品住房建筑面积147.88万平方米，房源1.58万套；13个项目完成验收确认，5696套（间）租赁房源对外预招租。
Part5 小结
长租公寓是刚性需求，随着社会发展，人们对生活要求的提高而诞生的产品。集中式长租公寓市场占整个租赁市场的比例很低，未来发展潜力很大。随着资本退潮，疫情影响，行业乱象浮现，加速了行业洗牌，经营不足的企业会逐渐被淘汰，更加有利于行业健康发展。
长租公寓精细化运营与资金运作能力将变得关键，小体量公寓可以做差异化管理提高自己的竞争力，一些企业也可以和运营能力强的企业合作，实现强强联合提高自己的竞争力，同时加快对市场的占有。
随着自持房源的大量入市，拥有大量自持房源的企业由于自身缺乏运营能力，会寻求运营能力强的公司进行合作。自持房源大部分位置较偏，且是按套进行出租，目标客户是家庭类客户，虽然会对市场造成一定冲击，但不会很大*城家杭开业房源1584间，含邦舍、青果
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