1-2月合刊 | 中国租赁住宅行业监测报告-市场篇- 大数跨境

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1-2月合刊 | 中国租赁住宅行业监测报告-市场篇

克而瑞长租

2021-03-14

导读：关注「克而瑞租售」并星标，开启租赁市场全视野

*本文对报告部分内容做了摘录分析。如需完整或节选版《中国租赁住宅行业监测报告1-2月刊》，请至文末添玑数据平台内扫码购买。

2021年1-2月，政策方面，各城市根据自身租赁市场发展情况，因地制宜，制定相应的市场监管政策，进一步全面整治租赁市场秩序，保障租住双方权益。

土地投放方面，重点城市租赁用地市场成交火热，上海、广州、杭州、南京、成都共成交27幅纯租赁或者具有租赁属性地块，总建面总计达115.5万平方米。含自持用地方面共计推出46幅，总自持建面达53.21万平方米。

行业收并购方面，今年以来公寓的收并购事件频发。

金融方面，租赁专项公司债的发行热度不减，1、2月份万科地产以及大华集团成功发行专项公司债，同时景瑞地产、华润置地、华发股份也宣布拟发公司债。

城市方面，全国55城租金提升显著，房源供应整体较为紧缺。重点8城租金上涨明显，各行业招聘量也有明显回升。8城共计新增21个项目，超4000间房源。

租金测算（略）

政策动态

① 权益保障

2021年租赁试点城市开始明确租赁专项资金的使用办法和细则，主要奖补对象为新建和改建类，根据城市属性的不同，分别增加其他类别的资金补助政策。

表：2021年1-2月权益保障相关政策

② 市场监管

2021年各城市根据自身租赁市场发展情况，因地制宜，制定相应的市场监管政策，进一步全面整治租赁市场秩序，保障租住双方权益。

表：2021年1-2月市场监管相关政策

③ 租赁供应

多个城市公布2021年租赁供应计划，多渠道供应租赁住房，包括新建、改建、盘活闲置住房等，有效增加租赁住房供给；同时培育专业化租赁企业，形成稳定的租赁住房体系。

表：2021年1-2月租赁供应相关政策/会议

④ 金融税收

云南明确2021年个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项，其中，个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税。

表：2021年1-2月租赁供应相关政策

投拓动态

① 租赁用地

新年伊始，重点城市租赁用地市场成交火热，上海、广州、杭州、南京、成都共成交27幅纯租赁或者具有租赁属性地块，总建面总计达115.5万平方米。其中上海成交量居于首位，2021年1-2月先后集中出让15幅租赁住房地块，成交面积约为85.2万方，占8城总成交面积的73.8%。

注：北京、上海租赁土地统计中不包含集体土地，广州、深圳只统计土地中只租不售部分建面，成都统计土地属性为纯住宅的人才公寓用地以及无偿移交租赁住房部分。

附：2021年1月租赁用地成交列表

附：2021年2月租赁用地成交列表

2021年1、2月上海租赁用地市场成交热度最高，其中1月出让了14幅，2月出让1幅，均为纯租赁住房用地。结合2020年成交数据来看，上海的租赁用地成交呈现年初集中出让的特点。

2017年7月至2021年2月全国重点8城租赁用地成交量累计244幅，总建面约1534.7万平方米，其中上海、杭州、南京3城租赁地块成交量排名前3，共计191块，占比将近8成。

② 含自持住宅用地

1-2月重点城市中上海、杭州、南京、北京共计46幅含自持土地成交入市，总自持建面达53.21万平方米，与去年同期相比，供应地块量增长超4倍。

今年前2月，重点监测城市中杭州共有36幅含自持土地成交，成交量为八城之最，累计成交建面达32.9万平方米，其中1月成交29幅，2月成交7幅。总体来看，2016年初至2021年2月以来，重点八城含自持土地累计成交量达413幅，杭州和上海分别以167幅、153幅排在前两位，成交总建面各约为261.90万方、228.06万方。

2020年后疫情时代，市场触底反弹，全年成交量约376.78万方，同比涨幅约3.2%。

价格方面，近年来的成交均价显现U形走势，低点出现在2018年，此后企稳上扬，2020年、2021年成交均价呈明显走高趋势，环比涨幅达28.87%、37.76%，提升明显。主要原因是深圳有部分只租不售型人才公寓用地入市，由于地块包含可售型部分，整体拉高了城市均价。

2021年1月八城租赁用地成交密集，共成交约102.35万方，与去年同期基本持平。2月有上海、广州、成都出让约17.68万方土地，同比降幅73.5%。从成交均价来看，2021年1月与2月水平基本相当，不过与去年2月份相比，落差较为明显，主要原因在于2020年2月上海仁恒置地竞得建面超百万方的地王，其中租赁住房超10万方，成交均价28536元/平米，拉高重点城市租赁用地整体均价。2020年2月至2021年2月，重点8城新房成交均价呈现波动上升态势，同比增长4.56%。

③ 行业收并购及股权变更

2020年12月29日下午，北京市人民政府新闻办公室召开北京市“回顾‘十三五’展望‘十四五’”系列新闻发布会社会民生专场。发布会中提出“2021年将继续推进住房租赁条例地方立法，强化长租房管理，控制企业资金池。”

此外，预计2021年将继续针对负债杠杆率进行严控。整体行业资金压力不减，企业依旧通过资产重组和股权转让的方式整理资产负债表，预计在2021年此一轮企业层面的降贷调整将取得全面性的阶段成果。

金融动态

进入2021年，租赁专项公司债的发行热度不减。1、2月份万科地产以及大华集团成功发行专项公司债，同时景瑞地产、华润置地华发股份也宣布拟发公司债。在2021年降贷降杠杆大方针不变的情况下，融资监管将继续趋严，“三道红线”政策将全面实施推进，落实”一企一策“，由此可见租赁专项债将依旧是行业内各大企业看好的长线融资渠道。

同样的，预计在2021年，行业集中度将上升，融资、拿地、销售资源将向稳健型、低杆杆企业或龙头企业靠拢。

预计此大环境将催动地产企业建立多元化融资渠道，表内负债往真股融资与明股实债、资产/股权收益权与供应链融资、境外融资等方向调整；同时加强现金流管理，继续增加经营性无息杠杆，同时发挥供应链融资作用。

① 来自美债收益率上行导致的中美利差适当收窄或能在一定程度上缓解人民币的升值压力，从而维护人民币汇率合理均衡稳定，同时维持我国货币政策“不急转弯”的政策基。

② 天津住房租赁奖补资金管理系统正式启动；外媒：WeWork有意借壳上市估值或逾100亿美元；华润置地公开发行住房租赁专项公司债券

③ 大华集团公开发行10亿元住房租赁专项公司债券；万科住房租赁债1月29日上市利率分别为3.38%、3.98%

④ 华发股份50亿住房租赁专项公司债更新为已反馈

城市动态

① 全国55城市场

1）55城量价变化

2021年1-2月，由于境外疫情加速蔓延，国内也出现多地零星散发病例，还出现局部聚集性疫情，而为了减少春节期间人员流动集聚，各地纷纷倡议企业员工就地过春节。这使得春节期间租赁房源较为紧缺，租金较去年年底提升显著，1月环比提高4.76%，2月环比上升3.04%，租赁市场整体活跃。

2021年1月，55城个人房源新增供应407218间，环比下跌32.66%，2月新增供应344347间，环比下跌15.44%，持续下跌趋势。今年主要由于各地鼓励企业员工留城过节，较往年来说空置率大大降低，因此各城市新增供应房源大幅下跌。

2）55城租金变化（略）

3）55城新增供应（略）

4）55城套均总价（略）

② 重点8城市场

1）8城整体租赁市场

>> 8城租赁价格指数（略）

>> 8城各类型房源租金情况（略）

>> 8城招聘人数（略）

>> 8城招聘行业（略）

>> 8城招聘平均薪资（略）

>> 8城集中式公寓新增供应（略）

1-2月，八大重点城市共计新增21个集中式公寓，超4000间房源。

2）单城市租赁市场

【深圳篇】

租赁用地：深圳租赁土地成交也表现出一定的季节性趋势，成交主要集中在一、四季度。2019年深圳计划供应租赁住房相关用地39万方，实际完成率较低。

2020年政府供应力度加大，1-7月合计供应37.2万方，为历年来成交峰值。10月份租赁住房用地交易再创新高，之后成交市场热度直线下降，截至2021年2月，已经连续4个月未见成交土地。

自持住宅：近三年深圳住宅竟配建体量约32.2万方，其中2019年出让最为密集，出让体量约21万方，占比高达2/3。

2020年上半年竟配建地块相对较少，5月龙光以楼面价63165元/平米竞得一块宅地，配建人才房40760平。11月配建地块成交高达8块，配建人才租赁住房共计25.5万平方米，此后12月又出让2宗配建人才房面积总计为4.1万方的地块。2021年前两月则未发生土地交易。

今年1月，深圳各类型租金分别有不同程度的提升，2月租金上升幅度逐渐下降，主要由于留深过年的外来人口变多，城市出现租赁缺口，租金提升显著。

【杭州篇】

租赁用地：为了培育租赁住房市场发展，杭州推出自2018年始，未来3年新增租赁住房用地占商品住宅比例约30%的计划。

依据计划，2020年杭州推出租赁住宅用地面积将超过200万方。从实际成交量来看，杭州2020年共成交15宗租赁用地，总建面达101.32万方，与计划租赁土地供应量存在一定差距。从时间上来看，成交活动主要发生在当年的1、4、5、6、8、9、10月，其中10月交易量创下3年内新高，虽然只成交了1宗地块，但是该地块建筑面积高达37.64万方，交易价格为12亿人民币。

2021年1月，租赁土地成交市场回暖升温，一共成交3幅纯租赁或具有租赁属性地块，总规划面积达7.99万方。2月无成交记录。

含自持住宅：杭州自持土地的竞拍规则为竞自持，当竞拍价达到最高限价时，转入竞自持比例。

近三年，杭州住宅自持体量将近262万方，居重点城市首位。2020年成交有所放缓，总体量约26.6万方，同比降幅12.8%。

2021年1-2月，杭州先后共出让了36宗含自持比例土地，合计自持面积达32.9万方，在重点监测八城中排名第一。