市场黑马！大型租赁社区或将改写租赁地图新格局- 大数跨境

克而瑞长租

2021-04-27

导读：关注「克而瑞租售」并星标，开启租赁市场全视野

十四五开局之年，住房租赁上升到了国家战略层面，“解决大城市住房问题”成为工作重点。经济的发展促进人口流动，而大城市高企的房价让人望而却步，租赁市场需求量越发加大。然而，截止2019年我国城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米，但核心一线城市的平均租房面积却不及一半，居住品质严重受损。

为解决大城市“住房供需错配”的矛盾，在我国政策导向与住房租赁行业顺势发展的双重推动下，大型租赁社区应运而生，是真正落实“租售并举”“租购同权”的产物。

此前，克而瑞租售已从宏观政策、经济层面分析了大型租赁社区的发展潜力，本文将继续从中观市场层面剖析大型租赁社区的广阔前景。

需求层面，

大型租赁社区发展是大势所趋

1.大型租赁社区的发展是居住消费升级、租住品质改善的需求

自中国经济发展模式由投资驱动逐步转为重视消费驱动以来，我国国民消费水平一直保持着稳定的增长速度。2020年，我国城镇居民人均消费支出27007元，与2013年相比增长了46.08%，其中25.76%为居民居住性消费支出。

近年来，我国城镇居民居住消费支出绝对值与占比皆有所增加，尽管受新冠疫情影响，2020年城镇居民消费性支出出现负增长，但居住消费支出依然有所上升，这说明我国国民居住消费升级、居住条件改善、租房意愿有所增强。

图：2013-2020年中国城镇居民消费性支出

数据来源：国家统计年鉴

注：居住消费支出是指与居住有关的支出，包括房租、水、电、燃料、物业管理等方面的支出，也包括自有住房折算租金。

如今，我国一、二线大城市的新一代城市租客群体主要为30岁以下、本科以上学历的年轻新市民。

具体来看，在城市租住人群中，30岁以下的90后群体占比超50%，为租赁市场的绝对客群主体。

图：2017年中国租客年龄结构（单位：%）

图：2020年中国租客年龄结构（单位：%）

数据来源：公开资料，克而瑞租售整理

从学历构成来看，《2020中国青年租住生活蓝皮书》指出，本科及以上学历租客占比超过65%，而在长租机构租客中，本科及以上学历租客占比近八成。年轻、高学历、消费能力强的新生代租客崇尚“租来的生活也是生活”，这无疑会对租住品质提出更高的要求。

图：2020年城市租住人群学历构成（单位：%）

数据来源：《2020中国青年租住生活蓝皮书》

不仅如此，从2017年与2020年租住人群年龄构成变化可以看出，我国租房群体正在向全年龄段发展，30-39岁的城市租客占比由16%上升到38%，20岁以下的租客也由3%上涨到5%。

实际上，《蓝皮书》也曾指出，当今约半数租客接受“租房结婚”。租客年龄结构由单一向多元的转变意味着，房屋租住逐步成为更多人一生的选择，而这也即将带来城市住房租赁总量需求、品质化需求、多元化需求的新一轮增长，体量大、户型多、功能完善的大型租赁社区也会成为不同客群的首选。

2.大型租赁社区是长租房迭代升级的必然

2020年疫情期间，国民居家，这也催化了租赁人群对居住空间、社区配套的需求上升。根据克而瑞调研显示，由于疫情期间居家办公和生活时间较长，租户对合理的室内功能空间设置需求上升，如居家办公和做饭。由于个人房源基本都配置厨房，空间面积相对能满足日常居家需求，而分散式合租形势以及集中式公寓项目差异较大，租赁反馈问题较多。

一方面，在高频使用下，分散式合租和集中式公寓房间内部空间较小；另一方面，由于疫情的关系，部分租客会选择在公区办公，但会受限于公区的大小、区域划分不独立、环境相对嘈杂等问题。

图：分散式公寓内部设计不满意因素情况（合租）

数据来源：克而瑞租售、巴乐兔

图：集中式公寓内部设计不满意因素情况

数据来源：克而瑞租售、巴乐兔

图：集中式公寓公区不满意因素情况

数据来源：克而瑞租售、巴乐兔

此外，由于疫情影响，出行、外卖、快递服务受限，导致租客对社区周边的商超、便利店、药店等的配套需求度提升。尤其，生活日常必需品、防护用品的采购，对出行便利度的需求上升。由于个人房源和集中式公寓在地段位置上的差异，集中式公寓周边配套的灵活度要弱于个人房源。因此，集中式公寓面临的这类问题相对较多。

图：集中式公寓配套不满意因素情况

数据来源：克而瑞租售、巴乐兔

由此可见，从1.0版本的分散式长租公寓，到2.0版本的集中式长租公寓，再到如今3.0版的大型社区式租赁住房的变化，我国租赁群体的需求从拥有一个卧室到拥有卧室+楼内公共活动空间，再到不仅拥有房间，还有商场、办公空间、健身房、医院、学校等健全的生活配套服务，大型租赁社区的产生，是我国住房租赁产品随着市场需求发展而不断升级革新的必然产物。

3.城市郊区化为大型租赁社区发展提供契机

在一线城市高度发展的今天，城市中心区域无论是土地资源还是人口资源都已趋于饱和，上层要求核心城市“优化城市群内部空间结构”，“推动城市组团式发展，形成多中心、多层级、多节点的网络型城市群结构”，城市郊区化是城市发展的必然轨迹，也是城市产业发展、人口迁移的有效途径。

因而，伴随郊区新城发展、产业人口外导，城市外围区域的居住需求将大幅上涨，尤其是大型产业聚集区的企业员工住宿需求。可是，大城市职住不平衡问题仍然十分显著。

具体来看，以上海为例，克而瑞租售数据显示，2020年52%的上海市租赁人口租金支出为1-3千元/月，该类需求多集中在嘉定新城、松江新城、奉贤新城及浦东张江地带。

然而，上海市租金1-3k的租赁房屋多集中在中心城区，这与外围区域无论是住房存量还是集中式公寓存量相对较少有关，供需存在严重错配。

图：上海租赁需求热力图

图：上海1-3k租赁房屋供应热力图

信息来源：CRIC租售系统

城市郊区化发展，以及产城融合的推进，带动了城市外围区域居住需求高涨，加之外围区域土地资源丰厚，为大型租赁社区的发展奠定了良好契机。

除此之外，在各大城市积极引进人才的今天，作为大型产业集中区域的刚需配套建设，大型租赁社区也会成为企业集团或是产业园吸引人才的重要方向。

综上可见，随着新一代租赁群体的流入，无论从产品类型、功能配套还是居住区域，都会产生新的需求增长，大型租赁社区的到来可谓是大势所趋。

需求催生潜力，供应奠定基底。截至2020年，“多主体供应、多渠道保障、租售并举”的行业顶层设计方向从未改变，我国不断加大租赁用地、集体用地出让，推进城市更新步伐，从供应端推动大型租赁社区建设。

供应层面，

大型租赁社区发展规模前景广阔

1.大规模租赁用地入市，超一半为中大型租赁社区

首先，从租赁用地来看，根据对已成交租赁用地规模体量的统计，截至2021年3月，上海市累计出让租赁住宅用地125幅，按照套均面积60㎡的规划，500-1000套规模的中型社区占比34%，1000-2000套规模的大型社区占比32%；而小型社区和超大型社区的占比则相对较低。未来，伴随租赁住宅用地项目的建成入市，中、大型租赁社区形态势必将成为租赁产品的主流。

图：上海市租赁用地项目规模占比（单位：%）

数据来源：克而瑞租售

截至目前，上海125幅租赁用地整体开工率已近6成，其中浦东、闵行、徐汇分别以开工22块、10块、9块排在前三位。由于重资产开发周期较长，目前落地入市的项目凤毛麟角，但据克而瑞租售不完全统计，2021年预计入市租赁地块项目近20个，其中超过500间规模的中大型租赁社区项目占比超80%，1000间规模以上的大型租赁社区占比超60%。

图：截至2020年3月上海各区域租赁用地开工情况

数据来源：克而瑞租售

表：2021年租赁用地入市项目部分列表

数据来源：克而瑞租售

2.集体用地为租赁社区发展条件加码

2020年底中央经济会议强调：”探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。”集体土地的加速入市，加码了大型租赁社区发展条件。作为首批13个“集体土地租赁试点城市”之一，北京在推进集租房建设的进度上最快，成效也颇为显著：已累计开工41个项目，可提供房源约5.5万套，预计于2021年向市场供应集租房5000套左右。

集租房的建设十分适应新市民、年轻人租住需要，突出面积不大功能全、中小户型品质高、单套租金总价低的特点，弥补租赁市场同类品种房源供应缺口。

此外，上海此前也在逐步推进集体用地建设租赁社区。今年三月，上海首个集体土地租赁房项目——华润有巢国际公寓社区以大型租赁社区的形式入市，共计825套房源。

表：上海部分集体用地明细

数据来源：克而瑞租售

北京成寿寺社区就是集体土地+大型租赁社区的典型案例：

北京泊寓|院儿（成寿寺社区）是全国首个集体建设用地建成的租赁住房项目，于2020年7月开业，项目总套数965间，以20-30㎡单身平层户型为主，为不同客户群体配备5种主题房型。此外，项目针对年轻人的不同需求，将丰富的配套融入设计中，在楼宇之外推出了4000㎡的社区个性商街，满足租客日常生活需求。由此，项目深受市场认可和欢迎，首批入市房源7天内即全部租罄，其中75%的租户为在京工作的新市民。

3.城市更新为租赁社区建设提供新的可能

2019年12月，中央经济工作会议首次强调了“城市更新”这一概念，会议提出“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”。

今年，“十四五时期主要目标任务”中再次提到：“发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提高城镇化发展质量。”

随着我国城镇化进程的不断推进，住房紧张、土地资源稀缺、用地结构混乱等问题日益凸显，我国房地产行业已逐步进入”存量时代“，存量改造成为了城市居住建设的重要方向。在城市居住生态更新迭代的重塑大潮中，大型租赁社区的建设更有利于实现住房租赁供给的增加，以及提升城市租住品质的初衷与目标，从长线解决城市“整体供不应求”与“品质供不应求”的双重难题，成为城市更新的抓手。

朗诗寓瓜山未来社区就是城市更新+大型租赁社区的典型案例：

朗诗寓瓜山未来社区项目是浙江省“未来社区”工程首批试点，是由城中村改造的一个集公寓、酒店、办公、商业等业态于一体的大型综合型租赁社区。项目占地45公顷，规划建设279栋楼宇，可提供约8500余套公寓，是杭州最大的租赁社区。

社区共设置了青年公寓、白领公寓、精品公寓三种产品，户型以16-65㎡的平层和LOFT为主。社区内规划配套学校、艺术展览馆、历史展览馆、多功能运动馆、文化公园、星光广场等，使整个社区生态自成体系，能满足租客教育、医疗、休闲、娱乐、运动等全方面需求。目前，已开业房源出租率95%以上。