新型城镇化下，租赁企业如何助力“新市民”安居都市？- 大数跨境

克而瑞长租

2021-07-30

导读：关注「克而瑞租售」并星标，开启租赁市场全视野

今年3月，李克强总理在“两会”政府工作报告中首次提出了“新市民”的概念，明确指出要“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。7月2日，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，再次突出住房的民生属性，坚持以问题为导向，着重解决大城市新市民、青年人等群体的住房困难，促进以人为核心的新型城镇化。

01.

城镇化进程加速

新市民带动新需求

1. 城镇化率达63.89%，

流动人口扩大推动一线城市千亿级租赁规模

伴随着经济快速发展，到大城市发展似乎早已成为共识。近年来，我国城镇化进程持续加快，流动人口规模不断扩张。据第七次人口普查数据显示，目前我国城镇化率已达63.89%，近30年增长了近37%；全国流动人口达到了3.76亿，这些人口主要流向经济发达的沿海城市和大城市。

数据来源：国家统计局，克而瑞租售整理

其中，北、上、广、深四大一线城市的常住人口均已达1700万，流动人口占比均已超30%，广州、深圳的流动人口比例更是达到50%以上。

数据来源：各城市七普人口统计数据，克尔瑞租售整理

随着城镇化进程加速和流动人口规模的进一步扩大，城市居住矛盾也日益凸出。目前我国特大型城市的住房存在供需失衡，这种“供不应求”也直接推动了房价的上涨，越是上涨，越是与“新市民”的收入差距拉大。按照当前收入情况的财富积累，“新市民”很难有能力在房价持续上涨的大城市购房。

在这样的背景下，“新市民”的入驻给大城市的住房租赁市场带来了广阔的发展前景。据相关资料显示，大城市外来人口中，有约80%的人口通过租赁方式住房，即便是户籍人口，也有约10%的人租房。根据推算，在北上广深这样的人口流入的特大型城市中，四城租赁人口规模已达约3600万人，所带来的租赁市场总规模可达约8000亿元。

数据来源：克尔瑞租售

2. 多元“新市民”有着多样化租赁需求

大城市的“新市民”是什么样的群体呢？一开始，“新市民”主要是基于农业转移人口市民化的角度，针对“农民工”的一种新称呼。随后，“新市民”指代的范围逐步扩大，除了农业转移人口，“进城务工人员”“新就业大学生”都被纳入了新市民范畴。这些人背井离乡来到大城市贡献自己的力量与智慧，也在时代进步中，寻找归属感和认同感。

尽管被归类为同一类人群，但其实他们在年龄结构、学历高低、收入水平等各方面存在分层。数据显示，目前我国一二线城市的新一代租客群体仍以30岁以下的90后群体为主，占比超50%。然而，近年来，租赁人群年龄分化越发明显，从2017年与2020年租住人群年龄构成变化可以看出，30-39岁的城市租客占比由16%上升到38%，20岁以下的租客也由3%上涨到5%，这意味着，我国租房人群不再是单一群体，正在向全年龄段发展。随着年龄的增长和家庭角色的转变，租住理解和需求也会发生变化。

数据来源：公开资料，克而瑞租售整理

再从学历构成来看，整体租客中，专科和本科学历租客占比最多，分别有27%和45%，但也不乏有高中以下的租客群体和高等学历的租赁人群。长租租客中，本科学历及以上客群占比超50%。高学历的“新市民”所追求的不再单单是“一张床”，而是崇尚“租来的生活也是生活”，这也将推动城市租赁住房需求向品质化、多元化发展。

数据来源：《2020中国青年租住生活蓝皮书》

02．

解决新市民住房困难问题

仍“道阻且长”

1. 市场仍以散户为主，老旧存量房源为主要供应

长期以来，我国租赁市场的供应主体仍然以散户为主，自国家大力鼓励和支持发展住房租赁以来，也吸引了多层次、多品种、多渠道机构运营商的积极参与。然而，租赁市场发展近十年，机构市场仍只是住房租赁市场中的细分，机构化率与国际成熟市场机构化率相比仍有较大差距。尽管在宏观调控下已有所改善，但我国住房租赁市场仍存在复杂、无序的现状与特征。

我国租赁市场供应结构与参与主体

近年来，国家鼓励租赁市场多渠道供应方式以增加供给，支持新建、改建、盘活闲置住房等。多元化供给固然能在供应层面为市场行业提供发展动能，但也会面临供应产品层次不齐的问题。目前，行业内对不同的产品并没有统一的准入条件、产品规范和服务规范等标准，不规范的产品在安全保障、居住体验上也无法满足“新市民”的居住需求。

为了推动供应市场更加有序发展，2017年起国家也推出了租赁用地供应，今年中央工作经济会议中更是单列租赁住房用地计划。但值得注意的是，重资产项目前期投入大、开发周期长，直至今日，入市项目仍屈指可数，租赁住宅项目发展任重而道远。

2. 改造产品同质化严重，“租赁”缺乏归属感

因目前行业目标客群（刚需年轻群体）存在高度重复性，大多品牌运营商仍以主打小户型长租公寓为主，改造的产品同质化严重，整体来看缺乏辨识度。受存量改造物业条件影响，单身公寓多以20-30㎡开间为主，装修简单，室内活动区域较小；蓝领公寓也多是4-8人间，以提供床位为主。市面上，一室一厅、两室一厅的家庭型产品很少。

这是因为企业商业属性与租客需求是存在矛盾的。大多数品牌公寓为了获取更高坪效减小居住面积、缩减装修，所提供的服务也过于集中且单一，无法覆盖“全生命周期”。所带来的结果是，大多数租客对这样的产品缺乏归属感，一旦工作或其他因素发生转变，就会换房，无法长期留存。

在2020年年初的疫情黑天鹅影响下，租赁行业加速洗牌，年末的蛋壳爆雷更为行业各方从业者敲响了风控的警钟，租赁市场中的各方参与者开始以理性的态度审视企业发展模式。相较于追求规模扩张，更多企业开始注重提升产品品质与客户留存，通过加速产品迭代更新进程以提升核心竞争力。未来，更多的租赁产品或将由“简单租住”向生活场景构建转变。

2020-2021年部分公寓运营商产品迭代情况

03．

建方长租：“有背景的”全能模范生，

责任驱动成为行业扛旗者

在中央“住房不炒，租购并举”的号召下，国字号背景的建方长租由此诞生。建方长租是由建行集团旗下负责推动广东省住房租赁业务发展的建信住房，联合百强房企方圆集团，共同发起设立的长租资源整合者，具备先天资金与资源优势。自成立以来，建方长租一直以肩负解决国家困点难点为己任，不忘初心，稳扎稳打，致力于成为推动行业发展的领先住房租赁运营商。

1. 分散、集中双管齐下，全方位修炼内功

目前住房租赁市场上，鲜少有同时布局分散式公寓和集中式公寓两类产品的品牌公寓运营商，因两种业务模式有着完全不同的打造、管理方式，也着实考验着运营商的综合经营能力。建方长租凭借自身优势，分散、集中双管齐下，为行业起到探路者、稳定器的作用。

成立三年半以来，积极拓展，不断修炼内功，并于今年逐步交出一份不俗的成绩单：当前签约运营管理分散式房源（建方家）约5600套，长期出租率维持在95%以上，续约率达到50%；签约管理集中式项目（建方寓）42个，累计房源超8000间，其中自营落地项目8个，满租喜讯连连。按行业规模算法，公司整体体量超过2万套间，属广州品牌公寓运营商排名前列。

2. “建方家”和“建方寓” 双线助力人才安居

自成立以来，建方长租一直秉持着“创业乐安居，租者有其屋；长租即长住，长住即安家”核心价值观念，肩负着“让租房成为美好生活的港湾”的企业使命。由此，通过整合市场分散、集中不同物业资源，通过打造“建方家”、“建方寓”两大产品线，为不同租房群体提供长居停留的温暖港湾。

“建方家”定位解决城市家庭过渡性住房需求，通过长租形式，填补市场家庭整租市场空白，助力家庭安居都市。针对不同的家庭实际情况，推出“理想居、青云居、明日居”三条细分产品线，积极满足家庭租客对房屋空间、功能及周边学区、医疗资源的需求。“建方家”房源为分散式，由建信收房，建方运营管理代租。

“建方寓”集中式长租公寓，致力于解决新市民、毕业大学生以及城市单身青年的过渡性住房需求。同样也细分了三条产品线——为企业蓝领提供青年公寓、为企业白领提供菁英公寓、为企业商旅客提供高端服务式公寓，满足企业多层次人才结构的居住需求。目前建方寓多以包租模式获取房源，由建方投入资金打造后自营出租。

3. 定制化产品，发挥存量改造最大潜力

“定制化产品”是建方长租的一大特色，主要包括B端定制化和专业定制化两种模式。

一方面，建方长租积极对接企业客户，通过利用集体建设用地建设租赁住房或存量改造物业，为不同类型企业、企业员工提供定制化居住租赁产品，为城市奋斗者建设“企业之家”，包含“建方寓”中的青年公寓（蓝领）、菁英公寓（白领）或服务式公寓（金领等）。

此外，除了聚焦住房领域的租赁产品，建方长租还积极拓展多业态类型合作领域，针对专项细分人群打造定制化租赁产品。除了集中式租赁公寓外，多元业态还包括但不限于养老公寓、康复公寓、精品酒店、民宿、规划有居住产品的创客综合体等。

定制化产品不仅可以迎合更多人群的租赁居住需求，涵盖各行各业、全生命周期，还可以更有效地根据物业属性盘活资产，助力城市更新。

4. 积极布局租赁社区，打造城市新地标

在我国政策导向与住房租赁行业顺势发展的双重推动下，真正落实“租购同权”的产物——大型租赁社区应运而生。对于建方长租来说，租赁社区的诞生可谓是一剂助燃剂。一方面，品质型租赁社区可融合家庭型和青年型公寓产品，符合集团战略走向，另一方面可满足广大消费者多方面的安家需求，贴合建方创立初心。由此，建方长租积极顺应市场需求与行业发展趋势，致力于打造高品质长租社区典范。

7月27日，建方寓·佛山天华店项目——建方长租打造的首个大型长租租赁社区揭开面纱，项目总承租面积约4.4万㎡，可租房源总数超1300套，以高品质产品、全方位居住服务、活力社区氛围，为佛山新青年提供一个安心居住的港湾。