《赁客秀》第3期：大型租赁社区风向下的轻资产运营模式探索

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《赁客秀》第3期：大型租赁社区风向下的轻资产运营模式探索 | 赁当别论

克而瑞长租

2021-03-31

导读：轻装上阵，蹄疾步稳——

前言

克而瑞租售面向租赁领域的企业推出了行业圆桌系列闭门会议活动《赁客秀》，旗下根据不同内容载体，分别设有四个子栏目：由克而瑞租售总经理王伟先生单人主持的栏目《伟伟道来》、组织跨界嘉宾与业内企业嘉宾对话的栏目《赁当别论》、组织多位业内嘉宾对话的栏目《赁次元TALK》，以及探盘长租企业相关项目、进行一对一（企业）对话的栏目《赁赁企》。

3月26日，由克而瑞租售联合朗诗寓主办的《赁客秀》系列第3期（暨《赁当别论》第1期）活动在朗诗寓上海新五角场店内顺利举行。

赁当别论活动组合了资产方、资金方和运营商之间多维度的交流，为行业相关各方探讨彼此合作的可能性提供了交流平台。

本期到场的嘉宾有（以下按嘉宾姓名首字母排序）：

池锋：小白龙美公寓创始人

黄春华：三盛集团区域副总裁

李霞：克而瑞上海区域事业部总经理

乔琼妹：远东宏信投资总监

齐国勋：朗诗寓轻资产业务部总经理助理

徐锋：朗诗寓投资拓展中心总经理

杨晶飞：中集产城华东区域总经理

章林：朗诗寓总经理

宗平贵：朗诗寓产品开发中心总经理

主持人为克而瑞租售总经理王伟。

赁客秀·赁当别论

/ 演讲环节x3 /

一、克而瑞租售：

首先，由克而瑞租售总经理王伟先生，就《新形势下，城市租赁市场发展趋势》发表了话题演讲。

王伟总指出，从去年来看，由租赁行业某些企业的暴雷到国家持续发布租赁相关政策，可以发现租赁行业是“不破不立”的。有些企业可能“破”了，但整个行业是立起来的状态，目前国家很多的的关注、补贴、良好的信号都是基于去年很多的波折换来的。

国家政府目前主要围绕着四个方面来展开租赁住房工作：

第一个最为重要的是，行业中的监管政策。

上海人大会上已经提出了完善房屋网签登记系统管理办法，同样也开始围绕着企业的经营开始做管控，不管是资金池监管还是资金运营监管，政府已经开始在这方面加大工作。

第二，是对于租房群体的保护。

很多城市开始对租房群体做了租房减免，部分城市对于租房企业也开始做了税收减免。所以我们看到，在前几个试点城市中，租赁税收不会成为企业运营比较大的压力。

第三，是政府在供应端变成主体。

行业中从政府的多主体供应，到运营端全面的企业进入，我们认为在今年也会有很多政府和国家队高歌猛进的进入。

然后政府在补贴端，不管在运营端还是建设端，都已经进入到这个领域当中，尽管补贴可能还不足，但依然是个不错的信号。

第四点，在多主体、多供应的背景下，很多企业的运营方向开始发生了变化：之前是拿集中式的一栋楼或者几层楼，现在也围绕大社区开始做了。

做大社区的利好方面主要有几个：一是大社区是围绕政府规划来紧密进行的；二是这类项目更容易获得政策和资金上的支持；三是大社区项目也更容易塑造起自己的品牌。

二、朗诗寓：

朗诗寓总经理章林先生，就朗诗寓杭州瓜山项目的情况，结合视频资料，与在座嘉宾分享了朗诗寓在大型租赁社区建设中的一些经验。

在中国的资本环境下，朗诗寓做了重轻结合的很多积极探索。到目前为止，在体量规模化开业的量超28000间，已拓50000间。

瓜山未来社区坐落于杭州大城北规划建设中心，西临运河湾历史街区和音乐公园，东侧紧邻智慧网谷数字经济小镇。社区建设以问题为导向，坚持政府统筹、专业运营、百姓受益的建设运营模式，切实解决了城中村改造五大难题：城中村改造资金平衡难题、区域内创业人才的居住难题、区域环境面貌整治提升难题、提高原居民的获得感、担起城中村整治可持续发展难题，引起了各级领导的密切关注。

瓜山项目中，有联合办公的“朗诗空间”；商业面积有2.6万方；国家体育楼里，有免费的共享健身房，也有朗诗寓引进的付费健身机构（柒号主场）和体育运动设施。还有符合沿海河边跑道趋势建设的环形跑道。在建设健康场景这块的案例上，瓜山项目上过中国体育报的头版，体育总局局长和浙江省体育局的局长都来做过考察。

（项目视频资料）

朗诗寓也希望以后可以给行业更多的来做一些赋能，把4年的运营经验、产品打造的能力经验和行业去做一个链接，把商业模式能够更加的做开。原来的商业模式是二房东的模式，其实本质而言，还是租金差的一个模式，而我们希望在租金差额之外能够有个两端—— to b端、to c端。to c端能有更多的服务场景，to b端能有更多的合作模式探索。

三、中集产城：

中集产城华东区域总经理杨晶飞先生，向与会嘉宾介绍了中集集团的大致情况，以及目前的业务方向：

中集集团是一家同时在A股和港股上市的公司，中国百强之一，年产值1000多亿。产城板块原来在集团内部是并表的，现在发展较快，超过集团资产20%以上，集团主业变更为房地产，3年内有港股上市计划。中集产城主要是做产城开发，在华南区域多个城市均有布局，在深圳前海拥有十几幅地的土储，上海和杭州为华东区域主要布局城市。

业务方向方面：

重资产：华东有100亿投资需求（上海除外，上不封顶）；

轻资产：包含运营和服务。

在华东区域通过整租项目10-20年或者收并购的方式开展业务，会涉及产业园区的公寓，包括政府不良资产的运营。

/ 圆桌环节 /

此次两会多次强调住房租赁，从增加租赁房源供给、规范及支持租赁企业发展等方面持续发力。作为行业中发展的龙头企业，这些政策下朗诗寓今年或短期内，对于业务发展或在对外扩张、业态选择上，有什么新途径、新思路？

朗诗寓总经理章林：

二房东的模式，首先它这模式本身大家都可以分析很透彻，其实它也是很耗融资的事情。我们角度来说，因为我们现在已经是这样的一个规模，再用二房东模式持续的去做也很辛苦。另外其实这也不是我们的资源禀赋所能够支持的。

而这个行业其实它的悖论就在于你要不要做重资产，一种小而精的做重，或者说去做轻的话，一定要有规模。二房东租赁模式它是不重不轻，其实是非常难受的一件事情，从我们角度来说，我们现在思考就是我们现在有了一定的品牌、团队、经验，我们需要把这块阵地本身提质增效地做好、尽快实现单店盈利、后台尽可能以更创新化的方式做标准化，去除一些非标的因素，提升管理效率，把后台跟一线的运营成本做起来。这个确实要辛苦，同时还要花心思，还要依托于这个线上系统的管理手段。

我们希望赋能重资产持有者，为他们提供高效的运营服务。我们的点并不在于管理费，而是在于能够去面对更多的C端。且朗诗寓更多的希望是在轻资产业务拓展方面能够做更多的事。我们也有一定的资源，所以我们不排除跟投一些好项目的可能，做一些在运营端的合资平台的建设。这个其实取决于资产方的需要，所以这个是我们一个思考。

其实不光上海，在整个所有的一二线城市有大量的低效资产，价格不高，出租率也不行，它的产品的形态跟客户的需求之间是错位的，这时就需要一个优秀的运营公司去做很好的处理。我们也想在这一块上，希望能够更多的对接政府平台公司、以及一些大资本方来合作。

朗诗寓未来希望在新建和存量上，做好赋能工作。

从组织里出来自己创业，作为这个行业当中，在一个利润比较薄的行业里自己创业，怎么看待未来行业的一些变化，包括自己正在创业的这个企业，也可以给大家介绍一下？

租赁创业人池锋：

我从2014年就开始从业，对于住房租赁行业有一定的情怀。现在的年轻人租房核心关注两点：产品好不好、价格便不便宜。我们做的事核心在于运营端和产品端，向内发力，根据年轻人想要的来打造产品。

以现在市场供应来看，大部分供应不是品牌开发商在提供，而是C端的供应，我们的优势是规范化的管理，在政策愈发红利的当下，我们面临的使用成本过高的问题，国家也在逐步调整解决。所以同样的区域内，我们如果和C端供应比较，完全有优势。

我们的项目，包含套内9平米和6平米的房型，均价3000/月左右，目前已经纳管，还有补贴。金字塔底端人群最需要关注，需求量也是最大的，从整体运营角度来说，相对也是最容易的，平均租期都是6个月以上。我们从运营角度来说，希望租客有归属感，但在大型租赁社区的开发经验上来说我们比较欠缺，所以内部也会有测算需求。目前通过现有项目的打造，和政府以及周边的小公寓品牌进行了一定程度上的合作。未来会主打改造类项目，依旧以包租模式为主。

站在房企的角度来看，都会或多或少持有资产。房企在面对这些问题时，关于存量资产的处置和运营、退出上，是如何看待的？

三盛集团区域副总裁：黄春华

从地产角度来看，租赁变成了一个痛点，存量市场调控形势较严，从土地限价到摇号，变成了一个看运气的行业。对于现在的地产商来说，买地、盖房、卖完走人的模式利润越来越薄，获取土地的途径也越来越难。目前在三盛的苏沪区域，40%招拍挂，30%产业勾地，30%收并购，而产业勾地中，租赁就是其中绕不开的一个点。

如何让自持不吃掉太多利润？自持怎样提升价值？

我们会考虑做成租赁或者更好的现金流回报，目前收购的产品能接受，只用于居住功能。我们无锡有个项目，按照长租公寓标准设计，有公共空间，把项目作为投资品来卖，这有助于提升价值。

如今百强做公寓且品牌好的很少，租赁行业有技术门槛，也需要精打细算，专业的人做专业的事。这种精致的模式和租赁类的需求相结合，可以帮助地产商解决痛点。

目前，上海的租赁用地也是国家的战略，解决安居乐业以及提升幸福感的问题，需要通过租赁社区来解决。