邬晶菁
CAIC集团战研-市场经理/分析师
上半年政策红利持续，租赁住房在金融端获重大利好，税收减负、公募reits破冰成为新一轮的租赁东风，市场热度与企业信心高涨。上海租金连续7个月上涨，并在6月突破两年新高，达89元/㎡/月，月度成交量均处高位。
01
私人房源市场
毕业季租赁需求集中释放，租金水平继续上扬
上半年私房市场整体呈上升状态，租金连续7个月上涨，6月打破近两年记录，登顶最高租金，达89元/㎡/月。3月返工潮带来大批租赁需求，4、5月有所缩减，6月毕业季来临，大量租赁需求释放，挂牌、成交量双双上升。
▲ 数据来源于CRIC城市租赁数据库
区域涨跌各占一半，闵行因成交结构跌幅较大
区域租金涨跌各占一半，同比去年全线增长，半年内几乎所有区域均有所上涨，仅闵行呈下跌状态，6月闵行成交量较高，其中一房及高假房源占比较少，成交结构导致租金有所下跌。从成交量来看，青浦、松江、闵行、浦东等郊区为毕业生更青睐的租住地，在成交量上有所上升。
表1：2021上半年上海各区域市场租金地图
▲ 数据来源于CRIC城市租赁数据库
02
分散式公寓市场
自如上架大批房源，
上半年挂牌量显著高于20年底
略
略
03
集中式公寓市场
租赁供应持续加大
增存并举大势所趋
运营商参与拿地，自持比例大幅降低
上半年共成交34幅涉租赁地块，其中23幅纯租赁用地，已超2020年全年21幅纯租赁用地成交量，岁末年初往往是租赁用地集中成交时段，1月租赁用地成交占比过半，2月新黄浦与V领地合作拿地引发热议，后集中供地政策出台，3-5月租赁用地成交空白期，6月首批集中供地共出让8幅，瓴寓参与其中，运营商与政府机构等合作拿地或成未来趋势。
表2：2021.01-06纯租赁用地出让列表
▲数据来源：CAIC集团战研中心整理
租赁自持用地共成交11幅，集中供地前多保持15%自持比例，首批集中供地中，自持部分多为特殊比例，且占比较低，大华竞得联东村城中村改造项目自持比例较为特殊，除商业面积及少量其他面积外，全部为租赁住房，基本可以算是一块小型的纯租赁用地。
表3：2021.01-06租赁自持用地出让列表
▲数据来源：CAIC集团战研中心整理
一直以来，租赁市场都是存量占据主导地位，2021年，租赁市场快速发展已4年，租赁用地与自持地块等增量市场开始发力，上半年共有4个租赁用地大社区项目入市，也由此开启租赁用地入市的热潮，预计下半年还将有10余个租赁用地或将开业。
另一方面，租赁自持地块也加快入市步伐，上半年共3个项目开业，中海友里、保利N+自持项目运营经验丰富，上海已开业自持用地项目共7个，中海、保利各占其3，龙湖冠寓占1。
表4：2021.01-06集中式公寓新开门店列表
▲ 数据来源于CRIC城市租赁数据库
图：2021.01-06集中式公寓新开门店分布
▲ 图片来源：CAIC集团战研中心整理
04
增存量案例解析
Base佰舍上海同丰路店
▲ 数据来源于CRIC城市租赁数据库
龙湖冠寓新江湾城店
▲ 数据来源于CRIC城市租赁数据库
柚米华侨城店
▲ 数据来源于CRIC城市租赁数据库
END
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