五一特辑：城市篇 | 核心城市租赁市场发展格局- 大数跨境

首页

五一特辑：城市篇 | 核心城市租赁市场发展格局

克而瑞长租

2022-05-04

导读：本研究系列共5篇，此为第5篇

在“住房不炒”“租购并举”的顶层设计下，中国住房租赁市场得到中央政府政策层面的进一步大力扶持，各地政府也积极响应国家号召，推进各地住房租赁市场健康稳定发展，租赁市场加速激活，租赁迎来了发展的最好时代。

核心城市作为我国房地产市场的风向标，全国租赁市场发展的主阵地，租赁市场格局表现又如何呢？

#01.

一线城市租赁市场格局分析

1、经济发展强劲，租赁需求旺盛

一线城市聚集着经济发展最优质的资源和要素，是中国经济对标全球发达经济体、实现经济社会发展战略目标的主要抓手。2021年上海、北京GDP均超过了4万亿，京沪之后，深圳也实现了新突破，GDP首次超过3万亿元，广州处于2万亿梯队，位居第四。

一线城市经济发达，产业结构完善，吸引大量外来就业人口。与此同时，一线城市高企的房价以及严格的限贷限购政策使得购房门槛提升，进一步加大了租赁市场的需求。根据七普数据显示，北上广深流动人口共计4041.7万人，占四城常住人口的48.8%，占全国流动人口的10.6%，流动人口规模较大，租赁需求旺盛。

2、集中式公寓头部效应明显，区域深耕型企业有优势

从一线城市集中式公寓TOP10来看，行业集中度不断提升，头部效应明显。四城集中式公寓品牌主要涉及房企系、国企系、运营商系、中介系等，深圳以11.9万间位居四城之首。四城全国化布局的企业房间数达241657间，占比85%，本土化企业房间数41334间，占比15%。全国化布局的企业如：万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓、乐乎等选择持续深耕一线城市，其中房企系泊寓和冠寓在一线城市布局房间数量分别达7.8万间和2.5万间，运营商系魔方公寓布局房源数量达4.2万间。

区域深耕型企业优势明显。从集中式公寓TOP10排名来看，有部分地方性公寓品牌持续深耕本土市场，占取一定市场份额。ZOME己美公寓持续深耕北京市场，以5308间的开业规模，位居北京集中式公寓排行榜第2名，集悦城以10000间的开业规模，位居深圳集中式公寓开业排行榜第4名。不仅地方性租赁品牌选择深耕型战略，全国化布局的品牌亦如此。泊寓持续深耕深圳市场，在深圳拥有大量城中村项目，开业规模达5.6万间，占据深圳TOP10开业规模的47%。

图：一线城市集中式公寓TOP10开业规模

数据来源：CRIC城市租售系统

备注：只计集中式长租公寓已开业门店数量，储备中、未开业或分散式项目暂不计入，数据截止至2022年Q1

3、一线城市租赁市场发展预判：新增土地供应和存量改造双管齐下

自2017年上海首个R4地块出让至今已有四年，2021年迎来多个大型租赁社区的入市，租赁社区项目体量较大，社区品质较高，社区氛围浓厚，出租率相对较高，受到市场上租客的欢迎，代表了未来租赁产品的发展方向，随着各城市租赁地块和自持用地的不断推出，未来新建租赁住房的供给量将不断增多，有效缓解大城市居住矛盾问题。

在推进保障性租赁住房的建设中，相比于新增建设，存量盘活渠道建设周期更短，能够快速扩大供应。此前北京市针对“非改租”已经陆续出台《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》和《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》，明确提出可将低效闲置的厂房、商场、写字楼或酒店等非居住建筑改建为租赁住房，鼓励其改建项目业态混合兼容，促进产业融合和新业态发展。商办项目改建租赁住房对于存量商办项目的去化和利用具有更为积极的意义，有利于调整区域内的职住平衡，也符合城市更新所提倡的资源协调利用原则。

#02.

核心二线城市租赁市场格局分析

1、经济高质量发展，城市吸引力不断增强

核心二线城市：成都、杭州、南京、武汉，在“强省会”战略支持下，经济发展迈入快速通道，城市吸引力不断提升。加之，近年来，核心二线城市由于受宽松的落户环境、优厚的人才待遇、以及相比一线城市低廉的房价等利好因素影响，成为越来越多新青年的就业首选地。根据七普数据显示，成都、杭州、南京、武汉四城市流动人口共计1920.3万人，占四城常住人口的33.5%，占全国流动人口的5.1%。

2、集中式公寓头部企业效应明显，国企及地方政府引领租赁行业发展

头部企业效应明显，本土化企业加速布局。杭州、南京、武汉、成都四城开业规模较一线城市存在一定差距，仅占一线城市开业规模的4成，其中杭州TOP10开业规模达4.97万间，居四城之首。从开业规模TOP10来看，头部企业效应依然明显，近几年集中式公寓加速扩张，由一线蔓延至二线城市，在人口流量大及经济发展较快的二线城市呈迅速扩张趋势。其中四城全国化布局的企业房间数达76330间，占比68%，本土化企业房间数35509间，占比32%。

国企系公寓品牌引领作用凸显。伴随着国家对租赁住房的大力扶持，国有企业积极参与并引领高品质租赁住房建设，充分发挥住房租赁市场压舱石、稳定器作用，进一步有力规范住房租赁市场发展。各地也涌现了一批国企系集中式公寓品牌，如南京的东南青年汇、杭州的宁巢、武汉的之寓等。其中，南京东南青年汇和武汉之寓开业规模均为于所在城市集中公寓开业规模榜第二名，市场份额占比较大。

图：核心二线城市TOP10集中式公寓开业规模

数据来源：CRIC城市租售系统

备注：只计集中式长租公寓已开业门店数量，储备中、未开业或分散式项目暂不计入，数据截止至2022年Q1

3、核心二线城市租赁市场发展预判：因地制宜建设租赁住房

核心二线城市，城市吸引力较强，人口不断涌入，租赁市场需求持续扩大，各地因地制宜建设租赁住房。以南京和武汉为例，到“十四五”末，南京将筹建保障性租赁住房15万套(间)，发放租赁补贴25万人，惠及不少于50万户家庭和个人。保障性租赁住房的房源主要通过新建、改建和存量盘活三种方式筹集。武汉则提出多管齐下保保障性租赁住房供应，“十四五”期间计划建设筹集保障性租赁住房25万套（间），支持利用集体经营性建设用地、企事业单位闲置土地、产业园区配套用地和新供应国有用地建设保障性租赁住房。

核心二线城市因地制宜建设租赁住房，保障租赁市场的平稳发展，扩大租赁市场的规模，引导更多国企和民企进入行业中，租赁市场将更有活力。

#03.

小结

目前我国租赁行业尚处发展初级阶段，与国际租赁市场发展成熟的发达国家相比仍有一定差距。在国家大力倡导租赁住房的政策红利下，租赁行业将踏上全新的征程。

核心城市经济发展强劲、产业结构完善、城市吸引力不断增强，市场化头部企业长租公寓和国企系品牌纷纷落子，促进租赁“加速跑”。未来核心城市租赁市场发展将不断走向成熟化，住房租赁市场机构化率也将继续提升，新市民，新青年的安居梦将不再遥远。