魔方首席战略官：洞悉客户需求，是魔方成为资管收益实践者的立身之本- 大数跨境

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魔方首席战略官：洞悉客户需求，是魔方成为资管收益实践者的立身之本

克而瑞长租

2021-12-17

导读：关注「克而瑞租售」并星标，开启租赁市场全视野

魔方生活服务集团首席战略官胡鼎

近日，魔方生活服务集团首席战略官胡鼎在一次公开演讲中以“住房租赁与不动产资管双红利下的成功之匙”分享了他的观点。

“魔方集团是做什么的？”

“我们运营了超10万间的集中式长租公寓。我是一名90后，也住在魔方公寓。”

凝练的开场白，是胡鼎鲜明的个人表达风格，“业内对于不动产资管、长租公寓等话题的探讨已经很全面，今天我想从另外的角度跟大家交流一些我的思考。”

长租公寓的市场蛋糕已足够庞大，

合作共生应当是行业主旋律

“相信所有资管人最终想的都是持有的资产最终能够实现长期、稳定的经营。而成功的资管实践，我认为对需求方的把握非常关键。”胡鼎坦言道，“魔方在做的事，就是以客户的住房需求为原点，增值服务为半径，来服务中国的住房租赁市场。”

当我们谈到一个行业时，往往会先聚焦它的规模。通过对行业规模的梳理和预判，从而窥见行业未来发展前景和盈利空间。胡鼎表示：“长租公寓的市场蛋糕已足够庞大，合作共生应当是行业主旋律。”

随着国家新型城镇化战略的推进，租赁住房成为有力解决新市民居住问题、全面提升居民幸福感的重要抓手。据2020年第七次全国人口普查数据显示：我国流动人口达3.76亿人，十年间增长了将近70%；而我国城镇常住人口十年间则增加了2.36亿人。人口集聚效应的进一步显现和城镇常住人口的持续增加，使得长三角、珠三角和成渝等核心城市群的住房租赁需求不断扩大。

而另一方面，据魔方研究院分析：目前市场上集中式供给的租赁产品不超过两百万间；分散式供给不超过一千万间（仅包括机构化、品牌化公寓运营商）。随着R4地块、集体用地以及分散式品牌机构改造等渠道的开发，未来还可为租赁住房市场增加相对数量的租住产品。预计到2027年，我国住房租赁市场规模将达到5万亿元。

情感连结焕新社群文化，

打造租客别样品牌力感知

除了大有可为的行业市场，客户的居住体验也是魔方所关注的重点。“作为90后，我想我很了解我的客户。因为我们身上有很多重合的时代标签和成长轨迹。对我们大多数人来说，在现阶段想租到合适的房子是比较困难的事情，而买房则是更困难的事情。”

据上海易居房地产研究院发布的《2020年全国房价收入比报告》显示，2020年全国商品住宅房价收入比为9.2，相比2019年的8.7仍有小幅上升。这意味着很多有买房意愿的年轻人在不靠家庭帮助的前提下，普遍面临买房难的困境。

“这样的困境对于市场和年轻人的生活方式又会产生怎样的消费催化呢？那就是将有越来越多的人把住房需求从长线期望回归至当下需求，从买房演化为租房。”魔方有一个专门为会员客户打造的专属俱乐部，叫“魔力会”。截至目前，“魔力会”拥有近40万的会员。“在客群调研中，我们了解到选择集中式长租公寓的年轻人们，在‘衣食住行’上往往更看重居住空间的舒适体验感。”

而该如何衡量租客的居住体验？离不开产品的硬性实力和服务的软性关怀。对于产品实力，魔方在上海总部设有研发中心，在顺应信息时代发展潮流的同时，一直以互联网思维去迭代产品和操作系统。最新亮相的魔方公寓4.0，主打的是“智能+健康”全新租住生活方式；而对于服务体验感，胡鼎分享了两个真实发生在魔方公寓中的故事。

“上周我们租客群里出现了一个小插曲，有人在公寓楼下发现一只流浪猫。因为最近气温很低，小猫又冻又饿。租客们有的自告奋勇来配药、有的帮猫洗澡，还有的自发联络有收养条件的爱心人士。在大家共同帮助下，这只小猫在魔方公寓后，找到了另一个家。”

此外，魔方研究院的调研显示，近7成的90后周末喜欢宅在家里。而在家的娱乐方式多为刷剧、打手游或招待朋友等。“基于此调研，我们在今年举办了第一届‘魔方杯电竞大赛’，借助‘线上直播+线下竞技’双向导流联动，鼓励门店的管家和租客们组队出战。赛程反响热烈，吸引了超万人参与互动。今年12月，还会在上海举办全国总决赛。”胡鼎分享道。而这也是魔方公寓首次采用线上直播的形式向全国观众开放社群活动，焕新社群文化。

魔方首届电竞大赛上海区域总决赛现场

把“产品+服务”，转变为“产品+体验”，以此加深住客之间、住客和公寓之间的情感连结，打造在魔方公寓生活的别样获得感和幸福感，使得魔方公寓在都市青年心中树立了较好的品牌形象。

积极顺应居民的高品质住房需求，

方为当下住房租赁市场发展之道

早于2018年，魔方生活服务集团CEO柳佳女士就率先在“中国企业领袖年会”现场提出了“三大错配”的概念：即户型错配、地段错配和价格错配。

过去30年，地产开发商对消费力和户型的把控都是基于家庭客群的需求，因此几乎没有造过一居室的产品。而当下需要租房的大多是独居的年轻人/情侣，他们的诉求非常直接，就是配套齐全的一居室。由此在供给上产生了户型的错配。

其次，据调查显示，一线城市年轻人理想的通勤时间为45分钟以内。而通达范围内的市中心区域大多是已开发好的家庭型居住产品。这时就需要专业的运营商来为他们提供在市中心，工作地点附近的优质一居室居住产品，以解决地段错配的矛盾，促进区域职住平衡发展。

最后，魔方还关注到一二线城市有租房需求的除了白领外，还有环卫工人、快递小哥、服务员等蓝领群体。且往往他们对通勤的距离要求反而更高。因为工作属性决定了他们没有办法在通勤上浪费太多的时间，而蓝领群体往往无力承担过高的房租，这就是价格错配。

针对以上“三大错配”问题，在多年的积极探索和创新实践中，魔方也总结出了成熟的解决方案：

针对“户型错配”，魔方瞄准租赁市场需求，大力发展单间/一居室产品，推出魔方公寓、魔尔公寓等针对不同需求客群的白领公寓品牌，以增加租赁用房供给；

针对“地段错配”，魔方积极响应政府“非改居”号召，多途径转变市中心存量工业、办公等低效土地用途，平衡区域职住需求；

针对“价格错配”，魔方推出“9号楼公寓”品牌，致力于提供安全、卫生、共享、有序的员工宿舍产品，重点解决公共服务人员等群体的住房困难问题，积极承担企业社会责任，为建立一间房到一张床的多层次租赁住房供应体系贡献力量。

对此，胡鼎认为：“近年来，政府密集出台相关的支持性政策，加大市场培育和金融支持力度，住房租赁市场前景光明。唯有积极顺应居民的高品质住房需求，方为行业发展之道。”

与魔方共生合作，

能让资产持有者获得更高效的

管理水平和更稳定的收益回报

近年来，在政策支持、新型城镇化进程推进、客群观念改变等多维度因素的驱动下，像魔方公寓一样的品牌连锁公寓逐步崛起，成长为行业的中坚力量，住房租赁市场得到了空前的发展。

魔方公寓外景

市场的认可，为行业打开了资管的可能性和延展性。而借助资管，企业可以更好地发挥品牌规模效应。对此，胡鼎分享道：“近年来，魔方在资管领域积累了非常优异的实践。从长租公寓轻资产切入，拓展更轻的加盟托管模式，或者更重的资产管理模式，这两件事实则是不谋而合的。”

“与魔方合作共生，可赋能资产持有者获得更高效的管理水平、保障更稳定的收益回报。成熟的资产管理者有体系化的IT实力和运营经验，能布局十万间重资产公寓的能力和能研发支持十万间公寓运营系统的能力是两个概念。这个市场将会有非常多的企业持有资产，如果他自建运营团队进行管理，那必然是非常低效的，会让募投管退的某一环节成为资产发展的瓶颈。”

而该如何突破瓶颈、降低风险？胡鼎认为资产持有者应该选择和市场上规模化的运营商合作，因为规模化的企业能够将运营成本摊薄，而魔方的资管模型具有独到的专业优势，必然能够为市场和行业带来更多的利益。

作为长租公寓领域的头部运营商，魔方坚持从资管模型、产品打造和智能化应用等多端发力，多渠道拓展房源，持续、稳定地为都市新青年提供美好的居住环境。同时，魔方秉承合作共赢的开放态度，期待未来与更多合作伙伴携手，在资管服务领域实现开创共赢。

END

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）