保障性租赁住房项目认定加速落实，保质保量完成“十四五”目标- 大数跨境

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保障性租赁住房项目认定加速落实，保质保量完成“十四五”目标

克而瑞长租

2022-03-15

导读：关注「克而瑞租售」并星标，开启租赁市场全视野

“加快发展保障性租赁住房”成为是党中央、国务院为缓解新市民、新青年住房困难作出的重要决策部署，也成为了“十四五”时期住房建设的重点任务。利好政策相继发布，住建部表示5年40城650万套保障性租赁住房。

但在完成数字目标的同时，更要注意保租房的质量也要过关。

近期，多地发布保障性租赁住房项目认定或运营管理办法，对保障性租赁住房建设或改造质量等准入条件进行明确，助力“十四五”目标保质保量完成，帮助更多的新市民、青年人实现“住有所居”。

01.

屡迎政策利好，

保障性租赁住房供给不断扩大

党中央将保障性租赁住房作为“十四五”时期住房发展的重点，自2021年7月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，从中央到地方陆续发布土地、税收、金融等多重利好政策，在支持保障性租赁住房发展方面逐渐形成合力。

2022年初，支持保租房发展政策暖风不断，2月，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，中国银保监会、住房和城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，鼓励国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等加大保障性租赁住房金融支持力度。两大政策发布将有利于银行等金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，资金支持力度的加大将进一步助推保障性租赁住房发展行稳致远。

政策护航下，各城市纷纷制定“十四五”保障性租赁住房供应目标。住建部负责人表示“十四五”期间40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。除住建部重点监测的40个城市外，部分省份还增加了重点发展保障性租赁住房的地市，全国目前已有超60个城市被纳入，估算“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万～900万套之间。

表：部分省市“十四五”时期

新增保障性租赁住房供应目标（万套/间）

数据来源：公开资料整理

02.

保租房项目认定与管理办法发布，

助力“十四五”目标保质保量完成

住房问题关乎民生福祉，发展保障性租赁住房是实现"住有所居"重要的民生工程。当前租赁住房数量目标已基本确定，2021年多地超额完成年度供应计划，2022年各地将加速推进保障性租赁住房供应，住建部表示全年将建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。

保租房数量加速跑的同时更值得注意保租房的质量也需过硬，应高度重视保障性租赁住房的建设和改造质量，不能因为其是保障性住房以及是租赁类型的住房，建设改造标准就降低。

为加快保租房筹建进度和规范保租房市场健康稳定发展，上海、广州、南京、青岛等城市陆续发布保障性租赁住房项目认定办法与管理办法，明确保障性租赁住房项目准入条件、运营标准、退出规则以及审批事项和环节等，构建联合审查、快速审批的工作机制，确保“十四五”保障性租赁住房目标按时保质保量完成。

表：保障性租赁住房项目认定与运营管理相关政策

信息来源：公开资料整理

1、认定标准

保障性租赁住房准入标准主要包括面积标准、租金标准、对象标准、规模标准、建设标准、运营期限等，各城市结合本地住房供需结构，在准入条件上有细微差异，但整体上差异不大。

面积标准：建筑面积以不超过70平方米的小户型为主，以宿舍形式建设的保障性租赁住房建筑面积标准在20-45平方米。上海、四川等省市在住房标准上响应国家“三孩”生育政策，明确保租房可适当配置三居室、四居室等大户型，满足多子女家庭型租住需求。

租金标准：租金接受政府指导，整体上按照租金低于同地段同品质市场租赁住房租金执行，年度租金涨幅不超过5%。具体到各城市标准存在差异，如南宁市按不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金的95%执行；杭州市、济南市、沈阳市、海南省按不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金90%执行；武汉市按不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%确定；青岛市、兰州市按照不高于同地段同品质住房市场租金的80％确定。

对象标准：关于保障性租赁住房准入对象上各城市存在较大差异，具体可以分为本市社保+无房、本市无房、城区无房、一定区域内无房、符合住房困难标准五大类。如，武汉市、山东省准入条件较为严格，重点保障本市缴纳社保且无自有住房的新市民、青年人等群体；沈阳市、石家庄市、青岛市、合肥市重点保障本市无房新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体；江西省、南宁市、金华市仅要求城区无房；上海市、杭州市、宁波市为更好地实现职住平衡，要求准入对象在一定区域内无房即可。

表：部分城市保障性租赁住房准入对象标准

信息来源：公开资料整理

规模标准：多地表明保障性租赁住房应为集中式租赁住房，房源规模原则上不少于10套、30套、50套（间），各地不同。如，广州市要求保租房项目房源规模原则上不少于10套；南宁市要求房源规模原则上不少于50套（间）或建筑面积不低于2000平方米；海南省要求新开工项目原则上应为独立可封闭管理的单元，建筑面积不少于2000平方米或30套（间）。

建设标准：保障性租赁住房纳入工程质量安全监管，对质量结构安全、消防安全等进行重点监管。保障性租赁住房建设应符合集中式租赁住房建设使用标准，要提供简约、环保的基本装修，具备入住条件。

运营期限：市场化长租企业是参与筹建保障性租赁住房的重要主体，保租房项目运营期限是企业比较关注的问题，目前已有地市作出明确规定，消除参与企业的担忧。

如，广州市对项目进行分类管理，

（1）新供应国有建设用地新建项目的房源，自持年限内原则上不得退出保障性租赁住房管理；

（2）企事业单位自有存量土地新建、产业园区配套用地新建和集体经营性建设用地新建项目的房源，运营期限原则上不少于 10 年；

（3）存量房屋改建（含居住和非居住）项目运营期限原则上不少于 8 年；

（4）城中村住房等存量房源整租运营、通过城市有机更新项目配置中小户型住房和其他途径筹集项目运营期限原则上不少于 5 年。赣州市要求保租房不得上市销售或变相销售，运营期限不低于15年。

南宁市要求保租房持续运营期限不得低于6年，享受中央、自治区、南宁市专项奖补资金的保障性租赁住房项目，持续运营期限不得低于10年。上海明确非改租最低运营年限为5年，相对较低，便于非改租租赁企业灵活整运营策略。

退出标准：多地规定有以下情况将撤销保障性租赁住房项目认定书，撤销后项目将不再享受保障性租赁住房的相关支持政策，建设单位或运营单位应退回已减免的规费和已领取的补贴。

（1）上市销售或变相销售保障性租赁住房的；

（2）对于不符合标准的，拒绝整改或限期整改后仍达不到标准的；

（3）运营期限未达到规定年限，因破产清算、征收拆迁等其他原因确需退出的。

2、审批事项

为加快推进保障性租赁住房项目认定工作，多地市建立了项目联审和部门联动机制，优化审批办理流程，提高审批效率。部分城市做法成效显著，可为其他城市提供借鉴。

如成都成立由市、区两级政府共同组成的保障性租赁住房工作领导小组，构建住房和城乡建设、发展改革、财政、税务等部门参加的联席会议制度和协同推进机制，研究审议项目认定有关事项，协调解决项目认定推进难题，统筹推进发展保障性租赁住房工作；并分门别类制定项目认定审批流程和项目申请书、项目认定书模板，明确申请条件、审批流程、职责分工、审核内容等事项，并针对“商改租”“工改租”等项目审核程序相对复杂的实际，制定详细的操作细则，逐一明确申请要件，规范办理流程，切实方便企业申请办理；采取“三同步”工作原则，对保障性租赁住房项目同步筹集、同步审查、同步认定，压缩审批时限，提高审批效率。

3、优惠政策

目前各地筹集保障性租赁住房普遍实行项目认定制，对通过认定的项目发放保障性租赁住房项目认定书，统一纳入保障性租赁住房管理，享受绿色审批通道和相关优惠支持政策。如青岛在手续办理、土地价款、土地供应、资金奖补、税费减免、民水民电、金融支持等方面提出了具体措施，项目取得保障性租赁住房项目认定书后，可享受中央补助资金支持、房产税优惠、免收城市基础设施配套费、水电气价格按照居民标准执行、金融机构资金支持等多项优惠政策。

03.

保障性租赁住房项目认定加速，

纳管项目稳步推进

1、联合审查、集中认定，

加速发放保障性租赁住房项目认定书

为加快落实保障性租赁住房筹建工作，多地纷纷成立保障性租赁住房工作领导小组，建立部门联审机制，召开保障性租赁住房联合审查会议，对申请保障性租赁住房项目进行集中研究讨论。

2021年底至今，多个城市陆续发布完成了本市首批保障性租赁住房项目集中认定工作，据克而瑞不完全统计，13个地市发布已认定的保障性租赁住房房源超32万套（间）。2022年保租房将迎来爆发式增长，保租房项目认定工作也将加速推进。

表：部分城市公布的保障性租赁住房认定房源量

信息来源：公开资料整理

2、多渠道筹集保租房房源，

人才公寓成为首批重点纳管项目

各城市为如期完成十四五保障性租赁住房目标，提出切实可行的多元化筹集路径，可以利用新供应国有建设用地、集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋（包含非居住和居住）等，采取新建、非住宅改建、存量盘活等多种方式、多渠道筹集房源，帮助新市民、青年人等群体缓解阶段性住房困难。

从目前各地公布的纳管项目来看，人才公寓和企事业单位员工住房成为各地首批保障性租赁住房重点纳管项目。

成都市公布的保障性租赁住房纳管项目中金牛区育仁北路6.6亩人才住房项目、成阿发展实业有限公司利用自有闲置房屋改建保障性租赁住房、蜀州兴宇城市建设有限责任公司利用自有土地建设保障性租赁住房等；

西安市西安外国语大学、西安电子科技大学、比亚迪汽车有限公司利用自有土地建设职工租赁住房，解决职工的居住问题；

上海市除将企事业单位自建租赁住房纳管为保障性租赁住房，地方政府还通过与长租企业合作、纳管市场上优秀的长租公寓项目。如轻松寓新金桥店凭借扎实的产品与优秀的运营，现已被上海金桥经济技术开发区管理委员会纳管，作为金桥管委会及金桥人才中心审批通过的纳管公寓，将给予注册地及税管地都在金桥的企业1000元/人/月（至多领取两年）的住宿补贴。

表：部分城市公布的保障性租赁住房纳管项目