年报快评 | 万科泊寓，规模优势显著，发力轻资产输出- 大数跨境

克而瑞长租

2022-03-31

导读：关注「克而瑞租售」并星标，开启租赁市场全视野

3月31日，万科举行了2021年度业绩发布会，作为万科集团的主航道业务之一，万科泊寓表现较为优异。从2015年至今，泊寓进入了第7年，万科集团内部对于租赁业务的关注度也在不断提升。今年年初，万科内部发布了一条人事任命，由万科总裁祝九胜开始直管长租公寓业务，即兼任长租公寓BU（事业单元）首席合伙人，可见万科将在长租公寓领域发力的决心。

#01.

规模领先优势显著，

运营指标表现亮眼

在房价高企的当下，城市年轻人住房问题仍然需要解题，万科在2020年的业绩发布会上，就表示将长期、坚定地看好住房租赁赛道，同时也将长租公寓确定为主要的发展方向。新业务的实践必定需要尝试，泊寓近年来也在积极探索多元化业务模式。在不断地尝试与努力后，泊寓在增长速度、收益表现业绩运营效率上均有显著提升，位居行业前列。

泊寓作为早期进入租赁行业的房企系代表之一，成立至今，规模稳居集中式公寓榜首，截至2021年底，泊寓共运营管理长租公寓 20.87 万间，较2020年上升13%，累计开业15.95万间，同比提升12%，报告期内，新获取房间 2.76 万间，净新增开业 1.71 万间。泊寓整体的规模保持稳定增长，尽管整体的增速放缓，但泊寓在行业内规模的领先优势依旧显著。泊寓业务布局全国 33 个城市，其中26 个城市在开业数量上排名领先。

图：2017-2021年泊寓开业规模及增速

数据来源：万科集团年报

在规模扩张的同时，泊寓也专注于开业项目运营效率的提升，根据年报披露，泊寓已开业项目的年均出租率达 95.3%，全年租金收缴率为 98.9%，客户续租率更是高达 58%。与此同时，泊寓也在努力实现企业的降本增效，目前，自有渠道获客占比超 70%，综合NPS（客户净推荐值）稳步提升至 85%。

#02.

探索轻资产运营，

企业客户资源取得突破

近年来，万科泊寓积极探索多元化的业务模式，包括探索集体用地、自持用地租赁住房建设、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管等业务发展模式，因地制宜地打造泊寓产品。万科泊寓作为业内领先的租赁运营商，在不断创新、试错中总结经验，树立行业风向标。

凭借着良好的口碑、标准化的产品以及精细化的运营，泊寓开启了轻资产运营。在国家大力发展保障性租赁住房的当下，泊寓为多地政府、企业的保障性租赁住房、人才公寓、健康驿站提供轻资产管理输出服务，为其提供“产策、建造、运营一条龙”的综合服务。在泊寓整体的规模中，服务的资产方已达 294 家，涉及房源 2.1 万间。其中，为李宁集团旗下资产提供“设计+改造+运营”全周期服务，实现开业即满租，获得资产方高度认可。

图：深圳泊寓坪山燕子岭项目

资料来源：泊寓官微

一个租赁项目要保持稳定且高的出租率，绑定企业客户成为重中之重。泊寓深知企业客户的重要性，2021年全年新增企业客户1887家，累计为2752家企业客户提供稳定的住宿服务，企业客户在租房间的占比从 8%提升至 18.5%。2021 年与大疆、TCL、科大讯飞等 80 家企业扩大了员工租房合作关系。

#03.

多元化产品线，

发力大型租赁社区产品

泊寓此前主要聚焦于独栋的租赁项目的建设和运营，随着集体用地、自持用地等涉租用地的不断入市，泊寓也积极探索这些涉租用地建设租赁住房，与此同时，也在努力实践对于城市更新和老旧城区的微改造以及各地政府、国企存量物业的改造，而客群单一、同质化现象普遍的集中式公寓已无法满足租客多年层的需求，因此，泊寓也开始探索大型租赁社区产品。

依托万科集团体系内的物业管理、商业管理等服务，与租赁业务连通，构建综合解决方案，完善大型租赁社区的产品模型，根据年报披露，目前在北京、深圳、厦门、济南等多个城市均拥有单体体量1000-5000间的大型租赁社区项目。以北京高立庄社区为例，项目包含 3299间公寓、1.3万平方米商业以及2.4万平方米办公，2021年已开业的1695间公寓全年出租率超过 99%，商业招商进度达到 90%。

#04.

小结

作为城市新市民和青年缓解住房困难的重要手段，住房租赁行业近年来在社会民生中的重要性不断提升，各地政府甚至国家层面也在积极落实，加快发展保障性租赁住房。

过去几年，万科泊寓的发展以平稳为主，对外比较低调，随着年初总裁直接管理该业务，泊寓也将在租赁业务上继续发力，其发展也将进入全新阶段。

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