盘点2021年涉租赁用地“七宗最”- 大数跨境

盘点2021年涉租赁用地“七宗最”

克而瑞长租

2022-03-17

导读：关注「克而瑞租售」并星标，开启租赁市场全视野

今年全国两会上，住房租赁再次成为房地产行业的关键词。国务院总理李克强在政府工作报告中指出，保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

加大保租房供应其中最重要的一项是增加涉租赁用地的供应，2021年，22城推出了约582块涉租赁用地。克而瑞租售从这些涉租赁用地的属性、及未来将打造的产品特性和功能定位，筛选出了“七宗最”。

01.

规模之最：

华为人才公寓

信息来源：政府公告、CRIC整理

2021年11月29日，华为拍下了青浦区金泽镇的一块纯租赁用地，地块用于全部建设“只租不售”的保障性租赁住房，合计约30万方。项目位于西岑社区华为研发基地的西侧，未来将为华为的职工提供租赁住房。此地块为建设保障性租赁住房的纯租赁用地，成交楼板价仅为1533.35元/㎡，而2021年上海纯住宅楼板价约为10931元/㎡，拿地成本仅为住宅的14.02%。

未来上海地铁17号线西延伸工程自将由东方绿舟站引出，路线串联起朱家角站、东方绿洲站和西岑站，将极大地方便通往青浦新城和虹桥商务区等地，华为的研发基地的成立盘活并带动了周边区域的发展。

地块信息

纯租赁用地已经成为了达成职住平衡的新抓手，相对较低的拿地成本减少了拿地企业的负担，使企业对住房做更好的设计发展。同时，只租不售的发展模式，能够更科学的解决新青年和新市民的住房问题，能够稳地价、稳房价、稳预期。

02.

成交金额之最：

杭州未来科技城三站换乘综合体项目地块

信息来源：政府公告、CRIC整理

2021年5月8日杭州未来科技城三站换乘综合体项目地块经过136轮竞价，达到了地块最高限价1116120万元，并须竞自持租赁住房用地面积4%，约2.71万方。该地块成为余杭区历史上首个超百亿地块。

该盘成为2021年涉租赁用地中成交金额之最，处于地铁3、5、16号线交汇换乘之地，位于未来科技城板块内，是绿汀路地铁上盖TOD项目，地块优势突出，但在严格的房价限制下，项目精装限价仅需36100元/㎡。

地块信息

03.

溢价率之最：

[2021]长沙市041号岳麓区桃花岭以南片,

麓景路南延线以东，科创路以西，桃花岭公园以南，

升华大道以北（Y04-B03、Y04-B19地块）

信息来源：政府公告、CRIC整理

2021年6月1日桃花岭地块经过竞价达到91990万元的规定土地最高限价，转为竞自持租赁住房，进行了共计83轮出价，由深业南方地产（集团）有限公司竞得，本地块成为2021年涉租赁用地的溢价率之最。成交底价6.25亿元，成交总价9.19亿元，溢价率高达47%。

地块位于湘江科创基地二期方位内，宗地要求应配建不少于5818平方米建筑面积商业或住宅作为租赁住房，并竞自持租赁住房面积10200万方平方米。

湘江科创基地是湘江新区着力构建“一城五基地”中唯一的科创基地，是2021年湖南省重点建设项目，基地一期已有企业签约入驻，二三期将陆续开始建成。本地块位于湘江科创基地二期内，其中居住用地的规划建面约为48482平方米，其中租赁住房建面约为16018平方米，未来将为科创基地内员工提供配套居住。

地块信息

该地块在成交的涉租赁用地中达到最高47%的溢价率。在第一次集中供地中土地市场火热，近100块涉租赁用地溢价率超20%，拿地企业的激烈竞争提高了溢价，变相提高了房价，降低了房屋品质，与集中供地的初衷不符。此后，各地政府在土拍中规定了更为严格的限价规则，降温土地市场。

04.

配建规模之最：

XDG-2021-2号

信息来源：政府公告、CRIC整理

2021年4月28日融创以41.71亿元价格成交无锡XDG-2021-2号地块，须配建6.61万方建面的保障性租赁住房，成为2021年涉租赁用地配建规模之最。

地块位于无锡主城区梁溪板块，地块地理优势较好，市场竞争火热，在开拍后进入最高限价进入竞配建租赁住房阶段。溢价率虽然仅有5.81%，但最终成交楼板价在18000元/㎡，且周边二手商品房成交均价在20000元/㎡左右，配建6.61万方的保障性租赁住房后，拿地企业的盈利空间将被压缩。

地块信息

配建的保障性租赁住房配建租赁住房已成为政府筹措新建租赁住房的重要方式之一，拿地配建租赁住房采取的是小比例大规模的方式扩增租赁住房，但“竞配建”的拿地方式对配建比例没有限制，且对新房限价，将使企业毫无利润，不利于房地产市场的良性循环。

05.

拿地成本之最：

京土整储挂（海）[2021]044号北京市海淀区

东升镇京昌路楔形绿地棚户区改造项目

（二期）0803-631-1块R2二类居住用地

（配建“保障性租赁住房”）

信息来源：政府公告、CRIC整理

北京市海淀区东升镇京昌路楔形绿地棚户区改造项目（二期）0803-631-1块R2二类居住用地块，成交总价444000万元，位于北京市海淀区处于四至五环间，住宅销售指导价11.2万元/㎡，须配建6200㎡的保障性租赁住房。

2021年北京涉租赁用地的楼板价34784.82元/㎡，该宗地最终的成交楼板价达到72195.12元/㎡，为涉租赁用地中拿地成本之最。

数据来源：CRIC

地块信息

06.

竞自持比例之最：

GX2021-01（071）高新区中和街道观东社区3组（原观东村5社）、观东社区4组（原观东村6社）、观东社区5组（原观东村7社）

信息来源：政府公告、CRIC整理

在2021年涉租赁用地当中，成都的GX2021-01（071）高新区中和街道道观东社区3组（原观东村5社）、观东社区4组（原观东村6社）、观东社区5组（原观东村7社）以171067.95万元的价格被四川鼎际投资有限公司拍下。该地块需要自持59%的租赁住房面积，是2021年涉租赁用地竞自持比例之最。

该地块的规划建面为126717㎡，按照地块清水房最高限价20200元/㎡（不计装修成本），其自持租赁部分住宅价值约15.1亿元，可售住宅价值约10.49亿元，开发商无法通过卖房实现快速回收成本。

地块信息

竞自持的拿地方式将极大地拉长拿地企业的资金回收时间，不利于企业的资金周转，对企业的运营模式有一定的要求。高比例的自持租赁住房倒逼企业进入到租赁行业中来，未来将有越来越多的拿地企业进入租赁行业，但拿地企业在租赁住房运营水平的不一，也将导致一系列的问题产生。

07.

竞配建比例之最：

深土交告〔2021〕11号/A122-0372

信息来源：政府公告、CRIC整理

2021年深圳第一批次集中供地中，深土交告〔2021〕11号/A122-0372地块该地块采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，最终佳兆业以254400万元+配建只租不售的人才住房共31000㎡成交。

该地块的住宅规划建面约为67360㎡，需要配建人才租赁住房31000㎡，租赁住房占比达46%，是2021年涉租赁用地竞配建方式成交中占比最高的地块。该地块在土地出让文件中明确规定要求竞得人配建完成后无偿移交政府，因此该地块的实际楼板价达到近70000元/㎡，且地块还规定了普通商品住房销售均价不得高于83265元/平方米。高比例的配建租赁住房压缩了拿地企业的利润，且超过一半的租赁住房对未来小区品质和管理也将带来一系列问题。