白皮书丨这些租赁企业的运营思路，或许能为当下的住房租赁行业提供思路

（一） 在租购并举的大背景下，保障性租赁住房成为政策新方向  

自2016年国务院颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以来，“实行租购并举，培育和发展住房租赁市场”成为我国房地产市场长效机制的核心之一。在十九大会议召开后，关于市场主体培育、金融创新、险资参与、税收优惠等制度安排相继提出，国家引导、鼓励培育住房租赁市场。此阶段，政策红利、需求旺盛的住房租赁行业也受到资本青睐，整个行业进入快速发展快车道。然而，作为红海行业，住房租赁的商业模式尚未完全跑通，行业处于较为无序的竞争状态，2018年起，租赁企业频繁爆雷，政策重点从培育市场转向市场规范。在疫情的催化下，各行业参与者开始回归理性，重新思考“租赁”这项民生服务行业。与之相对应的，政策端也从2020年末开始筹划保障性租赁住房，至2021年7月，具体的实施规划、扶持政策快速落地，包含了筹集方式、主体参与、税收优惠、资产证券化各个方面。中央从“保障”的角度重新思考租赁性住房，成为租售并举的新方向。

表：2016-2021年中国住房租赁行业 中央层面部分重点政策汇总

资料来源：政府官方网站，CRIC租售整理

（二） 保障性租赁住房目标已定，但实操层面存在难点  

在党中央国务院到各个地方政府都把发展保障性租赁住房作为工作重点的过程中，多主体多元供给是完成这一重点工作的关核心所在。

我国保障性租赁住房多元供应可行的路径主要有五种，五种方式都能不同程度的增加保障性租赁住房的供应：1、涉租赁用地建设租赁住房（纯租赁用地、集体经营性建设用地、新建商品住房配建）；2、产业园区中工业项目配套用地面积占比上限由7%提高到15%；3、非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房；4、市场中现存的各类集中式、分散式租赁公寓纳入保障性租赁住房系统；5、传统的保障性住房体系中未售、空置的房屋进入保障性租赁住房体系。

不同的城市在完成“十四五“保障性租赁住房建设目标时采取的策略和方式并不同。北上广深杭等租赁市场发展靠前的城市无论是新建租赁住房、存量物业进入租赁住房、市场化项目纳入租赁住房体都会有超前的实践落地。而成都、厦门、合肥等二三线城市除了新增的租赁用地的筹建入市，更有可能将重点放在将市场上原有的非居住存量及市场化项目纳入租赁住房体系的路径上。

各城市因城施策，探索多元化筹集路径。然而，上述五种实施路径是否能在真正形成有效供应的同时，满足城市新市民、新青年的住房租赁需求仍具备不确定性。每一种供应方法都存在一定的难点和问题。

（三） 市场化租赁企业运营经验或为发展保障性租赁住房提供新思路  

截至2021年年末，中国TOP30集中式公寓运营企业累计开业规模79.63万间，同比增长21.60%。2020一季度至今，保持着每季度4.5%左右的增长速度。TOP30管理规模达118.72万间，全年累计拓店规模超15万间。相较于2021年Q3，年底租赁企业拓店速度加快，环比增长6.07%。一批优秀的、运营经验丰富的租赁企业优势显著，规模效应初现。

图：2020-2021年中国TOP30集中式长租公寓企业 开业规模变化

数据来源：CRIC租售

住房租赁市场发展至今，一个显著的趋势就是产业链日趋完善、资源整合更加集中。在这其中，机构化运营企业作为整个价值链的核心一环，有着整合资源、输出管理和服务的积极作用。从封闭单一的模式演变为开放复合的模式，这既为未来发展保障性租赁住房提供借鉴和方向，助力保障性租赁住房实操性细则落地，同时，专业化租赁运营商也可继续积极参与到保障性租赁住房建设中，输入运营能力，助力新市民、新青年安居宜居。

一、坚定重资产模式，

差异化产品定位的方隅公寓

方隅公寓是中骏集团旗下长租公寓品牌，成立于2018年。方隅公寓从两方面入手，聚焦高端租住市场：一方面取决于城市新中产的崛起，消费理念升级，一线城市中高品质租赁需求旺盛，而市场却存在空白。另一方面，“品质”恰好是方隅所擅长的，以重资产模式见长的方隅公寓，从项目获取开始，就以高端精品社区的定位设计、建造。

基于近两年来对国内长租公寓市场的深入研判，2021年5月方隅公寓再次全面升级品牌战略，发布“高档一居，租方隅”的全新定位，体现了方隅公寓占据中高端公寓市场的发展决策。

虽入局较晚，但发展速度较快。截至2021年年底，方隅公寓已布局全国17个城市，在管项目57个，管理房源近40,000套。其中，重资产项目集中在上海、北京、杭州等一、二线城市，并且借助中骏集团的资源优势，在其他城市开展委托管理业务。

拥有房企背景的方隅公寓从诞生之初就选择了重资产赛道，依托中骏集团在产品打造方面优势，结合存量资源打造重资产类项目，具有强融资、多资源、高品质等多重优势。

二、运营能力出众，

积极践行数字化发展的城家公寓

城家作为华住体系去对接存量资产运营，跟资产连接的一个重要的桥头堡，依托自身庞大的酒店客户体系、良好的小业主房源等资源优势，以及完善的酒店运营管理经验加成，逆势规模增长表现亮眼。

此前各地推出大量涉租用地建设租赁住房，但碍于其建设周期较长，短期无法满足市场的租赁需求。因此，现有的租赁住房供应绝大部分由存量房改造而来，但对于这部分改造而成的租赁住房，一直以来没有明确的建筑标准，因此存在一定的隐患。与此同时，企业在规模扩展上也存在一定障碍。在国家鼓励存量改造的当下，拥有酒店系背景的代表民企将在存量物业改造中发挥重大作用。

以酒店系集中式公寓代表城家公寓为例，城家旗下包含“城家公寓”、“励业公寓”、“员宿”、“CitiGO HOUSE欢阁服务公寓”、“Citadines馨乐庭公寓酒店”五大居住品牌，覆盖白领公寓、蓝领公寓、服务式公寓市场。截至2021年12月25日，城家已开业项目共108个，开业房源17482间，项目整体出租率约95%。在易居集团克而瑞租售的住房租赁企业品牌影响力榜单中，多次进入前五名。

城家针对体量较大的改造物业，城家公寓依托旗下完整的产品线布局，将不同公寓产品组合，满足不同客群租住需求。此外，城家公寓可以与华住集团联动，打造“酒店+公寓”的多业态组合，将需求旺盛的长租与短租相结合，通过自主研发的长短租结合的CAS系统，实现一房一价，有效降低客房空置率，提升收益稳定性，帮助更多的存量方实现资产配置的互补，增强抗周期性风险的能力。

图：城家数字产品矩阵

三、多元化全品类产业链，

持续深化轻资产模式的乐乎

乐乎集团于2014年成立于北京，是国内领先的租赁住房运营服务和资产管理专业品牌。通过资产运营输出快速获取管理房源，通过自主研发智能化系统优化服务流程、深挖客户价值，最大程度提升运营效率、客户满意度和非租金收入占比。在资产运营能力具有比较优势的前提下，乐乎从服务资管机构开始着力发展长租资管能力。

乐乎门店遍布我国10座城市，战略倾斜一、二线城市，房源突破60000间，稳居集中式公寓运营商TOP3，是最早选择轻资产运营这一商业模式的品牌公寓商。

图：乐乎产品线

乐乎构建以运营为依托的“F+EPC+O”全链条产业集成的商业模式，“轻资产”的外延不断扩大。运营能力建设是乐乎的根本，是提升品牌、触达资产、闭环资管能力、提高增长确定性的基石。以运营能力为依托，渐进深化发展“F+EPC+O”的全链条服务能力。并在此基础上发展募、投、建、管、退完整的资管能力。基于数字化平台的客户运营是场景挖掘的前提，是提高客户粘性、降低运营成本、产生衍生价值的先决条件。

在资管分离成为新趋势的当下，乐乎在轻资产运营模式上积极探索，将运营品类扩展到大型社区、高端、蓝领、家庭型。全面服务资管机构，建立投、建、管的闭环能力。渐进尝试自建租赁住房综合资管能力。以专业化运营服务企业的灵魂，通过专业化的平台将产方、资金方、租客、监管方有效链接在一起。

四、深耕产业园企业住宿赛道，

全链条综合赋能资产方的乐璟生活社区

2017年，中富旅居创办的LOGIN（乐璟生活社区），是首个面向国内产业园区的企业住宿服务品牌。乐璟为在园区生活工作的劳动者们打造安全、舒适的集中宿舍产品，不断提升城市基层劳动者的居住品质和获得感。乐璟首创“生活+商业”的生态型大社区，助力园区产业升级和生活配套建设，通过大社区管理系统，全方位提升了运营效率。

图：乐享住功能布局图

作为面向国内产业园区的蓝领住宿服务品牌，乐璟生活社区立足长三角，辐射包括上海、深圳、苏州、广州、天津、杭州、青岛、武汉在内的产业园区。截止到2021年11月，乐璟共运营15个大型生活社区，房源数约1.4万间，整体出租率95%。

和其他长租公寓、企业公寓品牌相比，乐璟定位为产业园区企业宿舍运营商，通过政府+企业+银行资源联动互补，租赁改建、管理和收购集中式存量物业，接着再通过专业化、市场以及创新的“生活+商业”形态，实现园区人才安居乐业目标。目前，乐璟已经形成规模化、体系化的商业模式，可将其模式快速复制到新项目上，从而实现优化管理、高效运营、高出租率的良性运作。

五、聚焦企业员工，

从运营空间到运营人转型的安歆

秉持“让城市的游子，感受家的温暖”的初心，安歆集团作为国内企业员工住宿行业的领导者与开创者之一，深耕企业员工住宿行业8年，不仅打造出了覆盖“行业安全、资产安全、住户安全、数据安全”的“体系化安全”能力，首创了“安全对标校园、卫生对标医院、服务对标酒店、生活对标智慧园区”的“精细化运营”能力，更积累了“丰富的政企合作经验”以及“企业客户深度链接”，并以此打造了引领企业员工住宿行业的“产品5.0”体系，致力于打造以企业员工住宿为核心的生活服务平台，构建全新企业租住生态圈。

在八年深耕企业员工住宿行业的基础上，安歆集团深入洞悉企业员工租住需求和痛点，针对旗下多个员工住宿品牌产品进行了数轮升级，针对不同类型客户，设计多元化产品线，目前已形成公寓综合体“安歆青年社区”、城市员工公寓“安歆公寓”、白领公寓“逗号公寓”、酒店式公寓“阅庭”、校园宿舍“歆微校”五大产品线，为企业基层员工、中高层管理人员、商旅人士、园区职工、学生群体等多类人群提供“多产品、多场景、多模式、多业态”的一站式住宿解决方案。

图：安歆集团产品线

安歆的产品升级理念始终秉承全面提升中国企业员工租住幸福指数为己任，为企业客户赋能，解决企业客户由于员工住宿体验不佳导致的招人难、留人难问题。为城市产业发展赋能，解决职住平衡，助推城市产业的招商、留商与稳商。深入挖掘园区端、企业端、住客端、物业端的价值，以“住”为载体，解决各方的痛点，探索更多服务可能。

近年来，我国的住房租赁行业受到了社会各界的高度关注，在经过了前期的无序发展和新冠疫情的冲击后，住房租赁行业进入全新篇章，不管是政策层面还是市场层面都发生了新的变化。

尽管我国机构化租赁市场发展较晚，目前仍处于起步阶段，但随着行业经历了大浪淘沙哦、优胜劣汰之后，一波优秀的住房租赁运营企业凭借自身优势脱颖而出，带领着行业朝向健康、有序、可持续发展的方向前行。

* 更多详情，可关注由深耕中国住房租赁领域的 克而瑞租售 出品的2022年《中国住房租赁企业研究案例》。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）