政策利好下租赁迎来盈利拐点，魔方生活积极打造第二增长曲线- 大数跨境

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政策利好下租赁迎来盈利拐点，魔方生活积极打造第二增长曲线

克而瑞长租

2023-04-03

导读：关注「克而瑞租售」并星标，开启租赁市场全视野

近年来，随着住房租赁利好政策的频发，我国住房租赁行业正进入快速发展阶段。2022年，行业也迎来了实质性拐点，保租房公募REITs的上市，为行业打通了“投建管服退”的闭环。从去年开始，不少租赁运营商开始实现盈利，接下来，寻求第二增长曲线并实现盈利的持续增长，将成为企业需要研究的课题之一。

#01.

房地产企业正在寻求第二增长曲线

按照企业发展生命周期理论来看，每家企业都会历经四个阶段：创业期、成长期、成熟期和持续发展期（或衰落期），这个过程即是S型的“第一曲线”，而企业必须在第一曲线还处在上升阶段的同时就要开启第二曲线即新业务的拓展。

图：第二增长曲线示意

图片来源：公开资料

我国房地产行业的快速发展阶段已经过去，“暴利”时代也将一去不复返，从2021年下半年开始，房地产行业正面临前所未有的大变局和危机。克而瑞研究中心报告显示，2022年，百强房企累计实现销售总额6.46万亿元，同比下滑41.6%。房地产市场也从增量时代向存量时代迈进，房企们也在纷纷探索新的发展模式，寻求第二增长曲线，开始加大力度发展运营业务和服务业务。万科、龙湖等头部企业都凭借着“第二曲线”实现逆势增长。

住房租赁行业也从此前的快速扩张阶段开始进入精细化的运营管理阶段，从量的增长转向质的提升，2022年对于行业来说也是非常艰难，但还是有部分头部企业实现了盈利，而这些企业在实现盈利的同时，也逐渐开始探寻企业的第二增长曲线。

#02.

租赁运营企业通过增值服务提高收益实现盈利破局

随着行业发展逻辑、发展模式的转变，各企业的发展中心也开始向轻重两端发展，传统的中资产依靠租金差的盈利方式逐渐淡化。

住房租赁企业的盈利不是单纯依靠租金的收入，还有资产的升值以及服务所带来的溢价。住房租赁行业属于生活服务业，租房本质上是一种消费行为，随着90后、00后成为租房的主力军，消费理念的转变也为行业带来了新机遇，他们愿意通过付费来提升自己的居住体验，因此，增值服务或将成为住房租赁行业新的盈利增长点。

以某头部企业的单个服务式公寓项目为例，一年通过增值服务产生的收入约70万，尽管营收的大部分依旧来源于租金，但增值服务也开始占据一定的比重。魔方生活IPO招股说明书提到，截至2022年6月30日，魔方生活的增值服务收入占0.7%，整体来看这部分收入目前来看不高，但根据近几年增值服务收入的变化来看，我们发现，其2021年的增值服务收入由人民币940万元增加14.2%至人民币1080万元，同比大增，成功迈入千万级收入。可见，住房租赁行业的头部企业也在积极通过增值服务开启企业的新增长点。

增值服务最终还是需要租客买单，因此，头部企业目前主要围绕全生命周期、全生活场景的多元化生活服务需求来匹配租客深层次的内在需求。

表：部分企业的增值服务分类及具体操作情况

资料来源：公开资料、克而瑞租售整理

目前来看，住房租赁运营商最为常见的多经收入是场地的租金以及经营收益的分成，例如电梯间的广告投放、停车费等。结合当下租赁群体年轻化、个性化的标签，在确保租金收入稳定的前提下，探索“以商养租”，与各类品牌合作，在网上商城上线产品，开设团购服务，与租客租住生活进行深度捆绑，为租客提供租房新体验和租住福利。围绕部分客群打造定制化空间，如针对考研、考证人群的收费自习室；针对网红经济下诞生的带货主播打造直播间等，这也为公区的多元化融入更多可能。

对于租客而言，企业考虑到搬家这一刚性需求，不少企业也衍生出了搬家服务。多数的品牌选择与搬家公司合作，而自如则是专门成立自如服务业务，向租客以及外部客户提供搬家、保洁、维修等付费服务。据自如披露的相关资料，截至2022年9月，旗下“自如家服”共有超170项生活服务产品，全年服务超过150万家庭，全年营收超过15亿元。可见这部分增值服务的收入相当可观。

#03.

头部企业探寻全新盈利增长点，

魔方生活主动求变

随着行业盈利能力逐渐开始破解，住房租赁头部企业也开始积极寻找全新的盈利增长点，尤其是此前依托租金差为主的企业，在产品同质化的市场环境下，增值服务开始成了企业的利润突破口。魔方生活作为最早进入租赁市场的公寓企业之一，在见证了中国住房租赁机构化市场的发展之后，也开始主动求变，积极探索企业的第二增长曲线。

目前，魔方的增值服务主要包含以下几类：

① 场租服务

根据魔方生活披露的招股说明书中涉及到的增值服务，主要包含常规的场租服务例如电梯广告、停车位收费等，这也是魔方生活较为稳定的增值服务收入部分，已经达到千万级。对于企业而言，如果项目的公区能够被其他品牌租赁举办活动，这可以说是一笔非常可观的收入，魔方生活在这部分增值服务上一直在做努力创新。

魔方生活凭借自身的规模以及品牌优势，在去年卡塔尔世界杯期间，与哈尔滨啤酒联合，将魔方公寓上海虹桥店及魔方公寓深圳吉祥地铁站点的公区打造成“看球客厅”，举办了两场盛大的看球派对，并在全国十个城市近200间门店联合举办魔方公寓×哈尔滨啤酒世界杯活动，定制主题看球空间，为年轻人提供结交新朋友的契机。

图：魔方公寓×哈尔滨啤酒世界杯活动

② 生活服务

目前，年轻一代的租客对于居住生活服务有了更高的需求，不少租客希望公寓可以提供保洁、搬家等服务，对于保洁企业而言，长租公寓房间面积较小，因此单次服务时间较短，需要花费大量的时间转场。魔方生活考虑到这一痛点，依托自身集中化、规模化的优势合理规避保洁阿姨转场时间，统一的入室保洁品牌管理也将提升租客的使用体验，保障租客的租住生活品质。

图：魔方·保洁服务

除了入室保洁，魔方生活还将围绕租客的衣食住行提供全方位的服务，打造以公寓为核心的生活服务平台，未来还将联合品牌提供洗衣服务、空调保养等。

③ 商品售卖服务

通过租客在网上商城下单分成也成为住房租赁企业的营收之一，目前绝大多数的企业依托自身的APP或是小程序为租客提供生活类商品。近期魔方上线了魔方文创商城，值得一提的是，在商城内上架的魔方周边文创产品，包括帆布包、卫衣、垃圾袋、纸巾包等，都是由魔方生活原创设计，能够更好地推广品牌自身IP，贯穿租客生活的方方面面。

与此同时，魔创·有物商城还与小熊电器、正大食品等知名品牌合作，在线上售卖商品，进一步为租客的生活提供便捷。

图：魔方文创商城

去年疫情期间，团购成为了维持日常生活必要的行为。魔方公寓在疫情结束后，延续了为租客提供生活必须品的团购服务，由管家发起团购，从蔬菜水果到生活用品一应俱全，满足了租客的日常所需。团购成功后再由管家将商品送到租客房间门口，无疑也增进了管家与租客间的链接，营造更和谐的社区氛围。

④ 社群活动

当下，租客普遍年轻化，租住的需求也正在改变，魔方公寓关注到了这部分客群对于社交生活的需求，与文化品牌联名举办脱口秀、剧本杀等线下活动。

图：魔方公寓×HahaLand联名脱口秀

除了与品牌联名的线下活动外，上周，魔方生活分别在魔方公寓北京紫竹院店和魔尔公寓北京郎园Station店举办了魔创集市HIGHFUN夜活动，集市有各种特色的摊位，提供美食、果酒、DIY体验、趣味游戏等，现场更是特邀乐队演出，吸引了不少租客的参与。社群活动的举办可谓是紧抓了当下年轻人强烈的社交需求，也进一步提升了租客的入住体验和品牌粘性。

图：魔创集市HIGHFUN夜活动