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企业测评 | 微领地——聚焦重资产、大社区运营，助力住房租赁行业突破盈利难题

克而瑞长租

2023-02-16

导读：关注「克而瑞租售」并星标，开启租赁市场全视野

导语

2022年，住房租赁行业受到了全面的关注，各大企业竞争更为激烈，住房租赁企业的业绩表现也各有千秋。

微领地作为目前最大的社会化青年社区租赁住房资产管理平台，它在克而瑞租售四力测评模型中的规模力及经营力表现亮眼，受到各方的一致肯定。

规模力

深耕上海，重资产领导者，以运营力和产品力为大社区赋能

（1）深耕上海，上海重资产开业房源数排名首位，管理规模达3万间

微领地成立于2011年，是最早一批上海本土创业型品牌长租公寓。成立12年来，微领地以“让年轻人生活得更好”为企业使命，坚持深耕上海，聚焦服务新市民、青年人，提供极致性价比的租赁住房产品。

目前，微领地拥有已开业和在建重资产项目共7个，房量3万间，其中也是上海重资产在营房源规模最大的租赁企业。管理租赁住房资产200亿元人民币，是目前最大的社会化青年社区租赁住房资产管理平台。

（2）聚焦租赁社区，回归重资产

微领地以重资产模式进入住房租赁赛道，首个项目微领地中环沪太路社区即为拿地自建自营，用了三年时间打磨出第一个1800间房的大社区产品，也是国内第一个集中式的大社区。由于当时国内的租赁行业处于起步阶段，不具备与重资产相配套的政策环境，微领地转而选择了中资产包租模式进行规模扩张。

2015~2020年，五年的时间，微领地签约了约50个项目，管理房源2.5万间。近几年，国家大力支持住房租赁行业发展，“投建管服退”各个方面的配套政策陆续出台，尤其是在土地供应及金融支持方面，重资产商业模式退出通道已打通。在此背景下，2020年底微领地回归初心，主攻重资产业务板块。

2021年2月，微领地成功竞得闵行区浦江镇浦江公园社区地块，规划打造保租房房源量达5000间的闵⾏浦江公园社区项⽬，微领地也成为上海首个成功竞得租赁用地的民营企业。目前，微领地在建在营项目共有7个，全部为重资产租赁式社区，物业性质包括R4租赁住宅用地项目、非居住存量房屋改建并合规纳管的改建租赁住房等。

图：微领地目前在营在建项目

保障性租赁住房作为政策重点支持方向，“十四五”时期将迎来爆发时增长，微领地紧抓机遇，积极参与保障性租赁住房建设。根据微领地发布的《2022微领地环境、社会和治理报告》，微领地未来3年内提供保障性租赁住房10万间。

2022年10月26日，微领地浦江中心社区正式开业亮相，这是微领地回归重资产赛道后首个开业项目，总房源3116间，是上海已开业房量最大的保租房社区。

图：微领地浦江中心社区

经营力

秉承着每个项目都要盈利的理念，微领地成为租赁行业盈利难题的突破者

微领地创始团队曾经从事房地产开发，具备投融资、项目建设、资产证券化的研究和经验。在12年的租赁项目运营中，锻炼了项目运营能力。

作为深耕上海的专业化租赁运营商，微领地成立至今已累计服务超过20万用户，也积累了超过50个租赁社区运营经验，团队运营能力在大社区的“练级与打磨”下得以大幅提升。

2021年底，在“资产+运营”的模式下，微领地也从运营管理公司升级为资产管理平台，构建专业化的资产管理全链条能力。

秉承着每个项目都要盈利的理念，微领地2018年实现单项目盈利，2020年实现了公司层面的盈利，已然成为租赁行业盈利难题的突破者。在克而瑞租售发布的2022年度的盈利榜单中，微领地表现亮眼，上榜“中国住房租赁企业盈利能力十佳”。

（1）重资产模式入局，构建专业化的资产管理全链条能力

微领地一开始便坚定选择“重资产”模式，首个项目——微领地中环沪太路社区从建设、出租到运营历时3年，项目房源量突破1800间，打造了租赁市场上首个重资产租赁大社区产品。

截至目前，微领地重资产累计获得7个大型租赁社区项目，管理房源量达3万间，最大的单体社区规模为7000间。

表：微领地重资产项目情况

依托于微领地多年深耕上海的大社区运营经验及业内良好的口碑，2021年2月，微领地联合上海公房资产、建银资本以及新黄浦，成功竞得闵行区浦江镇浦江社区MHPO-1316单元01-01地块，打造保租房房源量达5000间的闵⾏浦江公园社区项⽬，微领地也成为首个成功竞得租赁用地的民营企业。

重资产模式的背后是微领地重视“募投建管”链条上的每一个细节。微领地与美国华平、建银国际等国内外知名优质平台均保持着持续、深度的合作，资产管理规模近200亿。在资产+运营双轮驱动的模式下，坚持全链条的发展路线，构建专业化的资产管理全链条能力。

（2）数字化智能化的绿色低碳全流程

企业自主研发8大管理系统，覆盖100+细分管理节点应用，极大提升了大社区的运用管理效率。运用效率的提升同样体现在管理成本端，微领地青年社区的人房比做到1:130，成本降低也能带来租金的降低，而租客对于租金是很敏感的，这样也能带动出租率的提升，从而形成一个良性循环。

图：数字化智能化的绿色低碳全流程

（3）发力大型租赁社区，为 Z世代打造极致性价比的生活方式社区

一直以来，微领地的租赁产品始终秉持着三个原则：时尚舒适设计、便捷交通、租金价格低于同区域同品质产品。由此打造出极致性价比的生活方式社区，Z世代租房第一站。

微领地在客户需求基础上，创造住宿、学习、娱乐、社交、就业等多维场景，让用户在社区的沉浸时间从8小时延伸到24小时。

以微领地浦江中心社区为例，社区共有6栋楼，3116间保障性租赁住房，在满足了房间内精致生活空间的基础上，还打造了适合Z世代的社交空间，例如社区客厅“回声小岛”，培力租户，共建社区文化；共享厨房，让拥有共同烹饪爱好的年轻人以厨会友，多空间的健身区域包括500平米的机械健身房、篮球公园、自习室，通过生活场景互相链接。

该项目出租率逆势上升，1期1000间房入住率已达到97%，每月新签300-400间，可以看出产品受到市场欢迎。

图：微领地浦江中心社区配套