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企业测评 | 城家——品牌价值凸显，多产品运营，数字化优势助力资产增值

克而瑞长租

2023-02-08

导读：关注「克而瑞租售」并星标，开启租赁市场全视野

导语

2022年，住房租赁行业受到了全面的关注，各大企业竞争更为激烈，住房租赁企业的业绩表现也各有千秋。

城家作为住房租赁行业酒店系的优秀代表，它在克而瑞租售四力测评模型中的品牌力、产品力及经营力表现亮眼，受到各方的一致肯定。

品牌力

品牌价值凸显，广受用户青睐

在2022年1-12月中国住房租赁企业品牌传播力榜中，城家在11个月中稳居品牌榜前五。城家全年都保持了较高的品牌发声，不论是在自媒体的运营还是品牌的曝光上，相比2021年都有着稳定的成长。

从总体来看，城家优质的品牌运营能力和租户娱乐活动，收获了大量用户的喜爱。

表：2022年1-12月城家在品牌榜中排名

数据来源：克而瑞租售

（1）城家持续提升品牌运营水平，为青年人才提供品质住房

城家在品牌线上运营方面主要以微信和小红书等自媒体渠道为主，出席各类住房租赁行业论坛、活动，得到大量媒体的关注。在线上运营方面，城家主要推出各类租户互动和品牌营销福利活动，与天猫好房联合打造的“千元改造城小家”活动获得大量用户积极的反馈；城家推出的“青橙计划”，应届与在校生签约入住城家旗下活动门店，可享押金半价优惠及免租；打造的独立品牌形象——橙小小，得到大量用户的喜爱。

在品牌宣传方面，城家积极参与线下行业交流活动。城家总裁庄松成先生出席中国-东盟建筑业合作与发展论坛，并发表了主题演讲，收获了大量媒体关注。2022年，城家深化全产品布局，战略合并中富旅居旗下瑞贝庭公寓酒店品牌，推出中高端服务式公寓品牌——城际服务公寓酒店，得到了行业内的关注。

在行业端，城家与昆山创业控股集团、雄安新区∙商务服务中心、天猫好房等各地方企业进行合作，输出优质的运营管理能力，为青年人才提供品质住房。

（2）品牌出众的精细化运营能力，提供租客优质居住体验

城家作为华住集团旗下长租产业链服务商，从1.9亿人次体验的酒店级服务出发，不断优化长租场景中的服务标准，建立数字化管理系统。在营建工程中安装夜间巡更仪，通过智能数据管控，将人工签字打卡的误差降到最低，保障用户的住房安全。在疫情中，城家携手工研院、熠兴智能，完成富长路方舱医院数字化管理系统的调研、开发、测试和上线，助力数字化抗疫。

对于长租公寓来说，物业设施保持“长新”是考验运营商的重要课题，品牌能够保持物业的“长新”也能减少对品质有着一定需求的顾客流失，并成为吸引新客户的重要支点。城家从供应链开始挑选“品质好、易维护”的营建材料，在运营端通过反复优化的清洁维护方法和“一客一清”标准的建立，为住客提供了更加优质的居住体验。

（3）城家品牌的“足智多谋”，广获行业内好评

城家品牌构建了产品差异化价值，能够为用户提供全线产品并提供长短租服务，拥有完善的品牌体系及服务管理体系，为用户提供酒店化的品质服务，吸引了大批对优质服务有所需求的用户。

在2022年凭借其品牌核心能力斩获颇丰，在“2022年第六届地新引力峰会住房租赁论坛”，城家以其业内领先的产品力、销售力和技术力，荣获“2022年住房租赁实力标杆”大奖；获2022年半年度租赁公寓“优秀设计品牌”；入围第七届资管新势力大奖“年度精益管理典范企业”。城家公寓管理系统（CAS）获国家知识产权局发明专利认证。

产品力

全产品线运营依托酒店基因改造优势见长

作为华住集团旗下的长租公寓品牌，城家近年来依托“酒店+公寓”旅居联营店模式的成效，规模正在快速的扩张。城家凭借自身酒店改造空间的优势，将其延续到长租领域，在高效运用空间资源的同时，也能通过酒店级设施，一定程度上改善租客的租住体验。

沉淀多年的资产判断经验与获取能力，为城家构建最优产品组合打下了基础，依托城家数字化的优势，为复合业态物业提供更多地可能。在白领产品实现标准化快速复制的同时，城家针对自身的白领公寓做出了一些转型。从2020年开始，城家积极与政府和大型机构，包括和国有企业开展相关的合作和委托。在租赁社区的风潮下，城家也在2021年开始介入到租赁大社区的领域中，先后签约多个大型社区项目。此外，城家还战略合并了中富旅居的瑞贝庭品牌，同时还发布了城际服务公寓酒店，针对中高端的服务式公寓，不断丰富自身产品体系。

目前，城家旗下有完善的产品线布局，涵盖了满足不同客群租赁需求的产品。在全品类的公寓产品线中，包括蓝领公寓“员宿”，白领公寓“城家公寓”、“城家高级公寓”、“励业公寓”，服务式公寓“城际服务公寓酒店”、“瑞贝庭公寓酒店”、“CitiGO HOUSE欢阁服务公寓”、“奢华公寓”以及和雅诗阁、华住共同运营管理的“馨乐庭公寓酒店”五大服务式公寓品牌。城家的全产品布局能有效对接存量物业地段多样化的特点，打造多档次产品，满足多元化需求。

图：城家旗下九大住宿品牌

传承了华住集团酒店基因，城家擅长对存量物业进行整体规划与定位，尤其是在打造小户型上有着核心优势。此外，依托华住的采购供应链体系，城家有不同规格的模块化家具，不同尺寸的墙体会配备统一合适的家具。模组化的家具，采购成本可控、营建工期缩短，把更多的时间留给了经营，实际上是降低了营建产生的空置成本。

以城家公寓上海浦东新区联航路地铁站店项目为例，在20-35㎡左右的小户型空间内，打造集起居、工作、餐食、长租收纳、家电齐全、干湿分离独立卫浴于一体的房型。值得一提的是，房间采用酒店同标准，15秒出热水、水量稳定、四季恒温，避免电/气热水器安全隐患，不仅满足了租客基本生活需求，还提升了居住体验。

图：城家公寓上海浦东新区联航路地铁站店房间内部实景图

此外，为了更好的利用空间，避免部分空间的浪费，城家根据原建筑结构，将部分房型规划了入户式走廊庭院，为租客拓展了生活空间，也通过新型功能区的规划，提升收纳空间，为租客营造更好的租房体验。

图：城家公寓上海浦东新区联航路地铁站店入户式走廊庭院

除了标准化的白领公寓产品外，城家也打造了奢华系列满足更高品质的租住需求。凯文公寓便是城家奢华系列的开山之作，它保留了外立面的经典设计，在内部空间设计上，同样保留了一部分经典元素，如窗花、地砖、Art Deco线条的运用，通过新旧的融合，创造出全新的租住空间。

图：凯文公寓外立面和内部空间展示

依托原始建筑的特点以及地段的优势，凯文公寓里的每套房都有至少两面采光，且推窗即可俯瞰衡山公园和徐家汇公园。在房间内部，配齐了生活中需要的所有家电，步人式衣帽间、独立卫生间、开放式厨房，各个功能区配备齐全。

2022年12月，克而瑞租售联合克而瑞研究中心共同举办了“2022中国房地产产品力TOP100发布会”，城家旗下上海凯文公寓（城家奢华公寓）项目荣获“十佳集中式公寓”奖项，我们也看到了城家通过独有的技术驱动和产品打造方法从诸多项目中脱颖而出。

经营力

精细化运营，降本增效，成为经营效率领先的租赁企业

依托于运营效率的先发优势叠加数字化闭环管理，城家公寓精耕长租领域，并迅速发展成全国领先的品质住宿资产运营商。在克而瑞租售发布的2022半年度和年度的盈利榜单中，城家公寓表现亮眼，连续两次上榜“中国住房租赁企业盈利能力十佳”榜单。

城家公寓在刚刚过去的2022年度，积极拓展上海大本营之外的城市，如：保定、福州、天津等，快速扩大管理规模，相比去年同期拓展房源15797间，同比增长72.05%。大力扩张战略版图的背后，是对自身运营体系的十足信心。

（1）酒店运营管理基因，助力体系高效运作

脱胎于华住集团的城家公寓，基于华住15年酒店经验沉淀的内部管理标准，根据公寓场景制定适配性服务流程SOP：22项安全标准、12项卫生管理标准、24个标准服务场景、154项质检标准。同时，城家共享了华住的供应链体系，通过华住供应链，城家实际有约5000个SKU。从硬软装设施到耗品物资，有数千个稳定的供应商，供应价格比大宗交易电商平台还要便宜，货源稳定，而且很多货源是经过华住十几年使用验证的，成本可控、安全耐用，品牌保障。

在项目运营中，凭借华住集团的采购供应链加上数字化精细运营，城家实现了比行业平均水平下降5-10%的综合成本。通过健全的服务管理体系，助力项目高效能运作。长短租结合GOP率达到83%，直销比例从50%提升至90%；公寓人房比由1：51，提升至1：75；酒店人房比由0.28，提升至0.22。

图：城家卓越完善的服务管理体系

（2）安全便捷的数字化系统，降本增效

城家始终以技术驱动为发展的首要前提。2017年，城家独立开发了国内第一个长短租CAS系统，2020年CAS系统在原有基础上实现升级，正式发展为以1个中央平台，搭载多个数字产品的数字化大IT系统。数字化大IT系统可连通运营管理中的人、事、物、账中间的信息流、业务流、数据流，实现业务数字化，实现资产、服务、人员全维度运营管理效率的提升，真正实现业务场景、运营场景、消费场景等多维度场景的全打通。

图：城家数字化大IT系统

TO B端，CAS系统实时监控并调整运营表现。通过CIS智能报表系统、COP总部后台系统、ioT智能设备、CRM客户关系管理、CAS门店前台系统五大模块打造国内领先的公寓管理系统，打破长租与短租逻辑边界，实现库存和房态同时管理，真正实现业主方、运营方、租户方三方联动。

TO C端，CAS系统帮助用户在入住全流程实现智能自助。城家APP全面线上服务，从获客、签约、入住、日常服务管理、收费到退房，提升消费体验，降低人力成本。

（3）多产品组合运营能力，提升资产回报率

城家拥有沉淀多年资产判断经验、强大的物业设计和改造能力、无边界的“办公、酒店、公寓”运营业态的整合模式，这意味着城家可以更好的了解投资人的价值需求，在选址、营建及运营全流程过程中赋能投资人，帮助投资人盘活更多复合业态的多元化布局，实现基于产品模式的价值重组，也能更好的进行在与政府合作的大社区项目上的探索。

例如，2021年11月城家基于长短租相结合的底层运营逻辑，推出全新“酒店+公寓”旅居联营模式，跨界两种住宿业态维度的同时，帮助投资人降低门店原有成本结构并引入长租业务增强门店整体的经营能力。除此之外，城家还可提供 “白领公寓+蓝领公寓”、“白领公寓+服务式公寓”等多种产品组合方式，充分激活资产价值，提升资产回报率，也为大型物业、综合体存量房源的消化提供综合解决方案。

（4）长短租结合的收益管理模型，降低空置率

城家精心设计了长短租结合的产品结构，为不同情景下、需求不一样的客群提供了各种住宿选择与组合。产品涵盖了从Night到Stay，甚至可以到Live的三种生活状态。依托华住城家天生储备了很多长短租的自有客户，长短租结合的模式大大提高了入住率。

城家独创了长短租结合的收益管理模型。特有的智能定价体系，是城家数字化大IT系统中的重要一环，可根据物业的楼层、朝向、是否有电梯、面积、动销、底租、长短租、周边竞品价格等多维度指标进行精准定价，实现一房一价的同时，提升周转率，同时实现两种算法之间的无缝衔接，降低空置率风险。

（5）全员直销体系，降低获客成本

在营销方面，城家建立了行业首个大直销体系，直连1.9亿华住会员，研发自有私域流量池「橙小推」，打造私域流量。城家通过一人一码全员营销模式，赋能管家、员工、租客均成为“代理人”，开启租房行业私域流量全民营销，提升私域流量转化的同时，降低获客成本。

图：城家直销体系构建私域流量池