上海“MUJI公寓”迎新生，城家布局重资产领域焕新城市地标- 大数跨境

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上海“MUJI公寓”迎新生，城家布局重资产领域焕新城市地标

克而瑞长租

2023-09-25

导读：城家为何能够连续受到多家资本关注？

近日，城家与国外某投资机构合资收购管理宝龙公寓Designed by MUJI公寓项目，受到各方关注。

今年以来，城家已先后与多家国内外头部投资机构达成战略合作。城家为何能够连续受到多家资本关注？

中国长租公寓再迎资本热潮，

城家广受资本青睐

近几年中央及地方不断出台利好政策大力支持住房租赁行业发展，保租房公募REITs也成功发行，投资者对于长租公寓的热情重燃。

据相关机构统计，2022年上海74单大宗交易有15单均为长租公寓，成交单数占比超过20%，交易额达到65.5亿元，同比增长263.89%。2023年长租公寓投资热度不减，上半年仅上海的长租公寓大宗交易额就超过了100亿元，长租公寓重新成为资本宠儿。

深耕行业8年的城家，以其出色的产品打造能力、领先的资产运营能力以及优质的品牌口碑，赢得众多投资者的青睐，今年以来，城家已与多家资产方达成合作，合作项目陆续展开，合作模式也越发成熟。

近日，城家与保德信房地产达成合作并成立合资公司，双方将聚焦境内优质居住资产收购与管理，充分融合双方在“投融管退”层面的各自优势，探索系统化解决长租行业发展过程中面临的资金、资产、运营、管理、服务等方面问题，推动居住资产“融投管退”全业务链高质量发展，创新构建长租领域在大资管时代下的长效发展机制。

保德信房地产是全球最大的房地产管理公司之一，提供涵盖房地产股权及债权、一系列不同风险回报的投资解决方案。城家则凭借多年的精细化资产运营经验，通过物业翻新改造、优化持有运营策略等来实现不动产价值增值，共同为资产实现长期收益。

首个合作项目位于上海市宝山区吴淞市级副中心，物业原来是宝龙公寓Designed by MUJI，也是全球首家由MUJI设计的公寓。该项目坐落于3号线宝杨路地铁站上盖综合体内，自带大型商业配套宝龙城和3号线轨交配套，区域内医疗、学校资源配套齐全，生活及商业氛围浓厚。未来，在城家与保德信房地产的共同打造下，项目将以城家高级公寓的新面貌在此面世，可提供500多间品质租赁房源。

图：项目区位图

城家全方位优势，

实现了与资本合作1+1＞2的效果

酒店运营管理基因，盈利能力不断攀升

脱胎于华住的城家，完美继承华住集团在资产运营方面的管理经验和优势，坚持以“精细化运营”为核心，降本增效，为资产创造了稳健的价值回报。基于强大的酒店基因，城家凭借产品力、销售力、技术力三位一体的精细化运营能力，迅速发展成全国领先的品质住宿资产运营商。得益于出色的运营管理能力，近年来城家相继与国内大型国央企、基金管理公司、险资、地产企业等各类资产方达成合作，稳步拓展规模。

截至2023年上半年，城家管理规模约4.2万间房源，同比增长54.20%。今年上半年城家拓店加速，仅二季度便在上海、北京、苏州、赤峰、武汉、成都累计拓展房源近5000间。

伴随着规模的增长，城家的盈利能力也不断攀升，除了租金差带来的利润增长，也使得城家有了更多的增值运营空间去实现坪效溢价，最终实现资产升值与盈利的可持续性。

2022年以来克而瑞租售开始发布“中国住房租赁企业盈利能力十佳”年度和半年度榜单，城家连续三次上榜，并在“2023半年度中国住房租赁企业盈利能力十佳”中位居第一名。投资的本质是获得利益，出色的盈利能力也是城家获得资本青睐的重要原因之一。

代建、改造经验丰富，快速提升资产价值

经过八年的行业深耕，城家已形成全链条服务能力，主营业务之外，城家也在深入探索其他业务，包括项目的前策咨询、筹开服务、开发代建、数字产品输出等，助力住房租赁行业全生命周期管理的同时，提升企业综合收益能力。

图：城家的综合收益能力

酒店系出身的城家，在存量项目改建上具有天然的优势。城家拥有沉淀多年的资产判断经验、强大的物业设计和改造能力、无边界的“办公、酒店、公寓”运营业态的整合模式。在专业能力与科技加持下，城家可以更好、更有效地规划房源布局，设计合理配套设施，盘活更多复合业态的同时促进职住平衡。

此次，城家与保德信房地产合作项目，城家不仅负责项目的运营管理，还将对项目重新设计定位、业态及功能改造，以及部分楼层内部的代建。通过对项目的自身条件及周边市场的综合分析，城家将其定位为城家高级公寓产品线，通过区域产品差异化主题定位、产品力的打造以及营销能力优势，来填补区域内集中式中端公寓的空白。

图：改造前项目内景

原宝龙公寓Designed by MUJI仅有365间对外租赁房源，未来新的城家高级公寓将为该区域板块输送超500间优质长租公寓房源，城家将以出色产品力和高效运营管理助力项目实现高效运作和资产增值。

对于保德信等投资机构来说，通过长期持有获得不动产的资产增值，并具备较强抗通胀能力，从资产配置的角度看，是投资组合中必不可少的资产类别，也是机构客户、家族客户更为青睐的稳健型产品，符合长期投资的投资理念。此外，因为长租公寓市场与股市、债市等市场相关性较低，能够增加投资组合的分散度，降低整体风险。最终实现风险管理与资本长期增值的双重目标。

数字化驱动精细化管理，降本增效显著

城家一直坚持用技术驱动精细化运营，于2017年发布自研的国内首个长租公寓精细化运营管理系统——城家CAS系统，通过数字化技术搭建起一套行之有效的居住资产全场景运营解决方案，基本覆盖了租赁住房全链条、全环节的精细化管理。

在CAS系统的加持下，城家降本增效表现亮眼。以城家CAS搭载的私域流量管理系统「橙小推」为例，通过调动用户积极性，实现了快速去化，上线仅一年，便为企业带来一个亿的营收增长，直销占比由原来的70％提升到90％以上，同时将平均1000元+的获客成本降至300元以内。目前，城家的项目整体出租率稳定在95%以上，GOP率达到85%，续租率54%，均位居行业前列。

根据克而瑞监测数据，对比其他两家全国化布局的房企系运营商，城家在全国八大重点城市布局的项目，月租金4000元以上的占比最高，除此之外，城家还布局了大量的中高端项目，月租金在8000元以上，并能实现稳定出租率和收益。

图：截至2023年8月城家公寓与地产系运营商

在重点城市月租金分布对比