深度研究丨城中村租赁住房发展迫在眉睫，因地制宜成关键

2023年7月，国务院常务会议审议并通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。《意见》中明确指出要将城中村改造与保障性住房建设相结合。城中村，作为城乡二元经济结构下城市化过程中的独特现象，因生活成本低廉，成为大量外来人口的聚居地。

然而，这也带来了诸如环境脏乱、设施陈旧以及安全隐患等一系列问题，成为了城市治理的难点和痛点。保障性住房建设，是政府为满足新市民和青年人的基本居住需求而采取的关键措施。此次将两者相结合为解决城中村问题提供了新的视角和思路。

在实际操作中，可以看到多个超大特大城市如上海、广州、深圳等地已经开始探索将城中村集体资产改造为租赁住房，并逐步推动项目落地。我们期待更多的城市能够汲取上述城市改造模式的优势，同时因地制宜，结合各自城中村的具体特点，进行有针对性的改造，有效推进城中村现代化治理。

我国房地产市场供求关系开始转变为从总量短缺到结构性供给不足，从大规模增量建设到存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段。

为应对这些变化，2023年来，住建部住房保障司启动了保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”。其不仅推动了房地产市场的有效投资，拉动了经济增长，还在优化住房供给结构、提高居民生活水平以及推动城市高质量发展方面取得了显著成效。

在各方推进下，我国保障性租赁住房的建设速度不断加快。“十四五”期间，全国计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）。截至2023年年末已完成了近60%。然而，根据第七次人口普查数据，全国仍有4490万户居民的人均住房面积低于16平方米，可见保障性租赁住房的供应仍显不足。

为了进一步加快保障性租赁住房的建设，2023年7月，国务院办公厅发布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中，明确提出要将城中村改造与保障性住房建设相结合并提出了三个解决方向。其中《意见》鼓励在妥善做好原有租户安置搬迁、租金基本稳定的前提下，将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保障性租赁住房。

城中村改造与租赁住房市场的结合，可创造多重效益。

一方面，城中村周边的产业园和已有的租赁人口基础，使其成为租赁住房市场的理想选择。

另一方面，通过引入社会资本改造和运营租赁住房项目，不仅能减轻政府财政压力，还能显著改善城中村的整体环境。相较于传统的土地征收和重建模式，租赁住房项目的实施不涉及土地转性，也可减少村民纠纷等问题。

因此，城中村租赁住房建设不仅具有现实意义，更是未来城市化进程中的必然趋势。

城中村，作为城市化进程中的一种现象，往往留存着一个城市丰富的历史记忆和地方特色。城中村的形成、发展都与当地的地理环境、经济水平、社会结构、文化传统等因素密切相关。在不同的阶段，它们面对着各异的问题和挑战，居民的需求也因此千差万别。

基于这些差异，各地在城中村改造上采取了多样化的策略和方法。以华东地区的上海和华南地区的深圳为例，这两个区域的市场化企业推行了各具特色的城中村租赁住房改造模式，展示了不同城市在城中村“微改造”上的创新尝试和探索成果。

叙中村所在的华新镇，22万常住人口中，仅有5万本地人口，其房屋出租率普遍在80%起。房屋出租比例高导致二房东群租现象严重，外来流动人口多，公共治安差，安全隐患多。

抱家集团自2019年开始涉及城中村租赁住房改造项目。2022年，上海市市管企业闵房集团牵头引入民营企业抱家，由华新村镇资产管理公司（40%）和抱家集团（60%）合资成立新凤抱家。“政府主导，镇企合作”，抱家通过收储城中村农民房将其统一装修改造为12-15间15-20㎡的独立房间，再统一出租。

叙中村共46栋农民自建房中，抱家收储了11栋、对外出租房屋总量约89间。华新镇原有二房东共429栋，在镇引入代理经租公司后规范清理106栋，引导房东自主规范非纯自住自建房4092栋，占比54%。

新凤抱家·叙中村项目实景图

抱家通过自主研发的城中村数据收集与分析平台，实现了与管理流程的深度融合。抱家以房源为纽带，以数据为驱动，有效促进了与政府平台的数据对接，从而贯彻了“以房管人”的先进理念。此举不仅大幅降低了公司的管理成本，还为城中村的治理贡献出了宝贵力量。

华新镇叙中村智慧大屏

2023年6月新凤抱家叙中村项目成为全国首例宅基地农民房保租房项目，7月被授予上海市首批“新时代城市建设者管理者之家”。抱家代理经租模式为城中村农民房带来了新的风貌，同时也助力政府实现了城中村的高效治理。

2018年，深圳的元芬新村面临着诸多治理难题，其楼体陈旧且存在结构开裂的情况，基础设施陈旧落后，水电供应不足，缺乏消防安防等设施。为了解决这些问题，当地街道社区积极寻求解决方案，最终引入了市场化企业——微棠（深圳愿景微棠商业管理有限公司）。

“政府主导、社区协同、企业运营”，微棠采取了整村统租的方式，将其改造为长租社区。在保持房屋结构稳固的基础上，微棠对户型设计进行了细致的优化，通过减少独立厨房和客厅等低频使用空间，同时增加多个公共区域，为青年人打造了一个既舒适又实用的居住环境。

元芬新村共259栋楼房，目前已有90余栋业主与微棠签约并改造完成。截至2023年中旬，微棠项目已进驻深圳龙华、宝安近40个城中村，累计收储房源约11.4万平方米、可筹集保障性住房约5700套。

值得一提的是，微棠对元芬新村的改造并未止步于单栋建筑，而是对整个社区进行了全面而细致的升级。通过增设共享客厅、商业餐饮等多样化的公共配套设施，以及对城中村的综合整治，微棠成功地将整个元芬新村打造成了一个宜居宜乐的生活社区。

2023年微棠元芬村项目正式认定为深圳市保障性租赁住房项目。同年，深圳市人才安居集团（51%）与深圳愿景明创管理咨询有限公司（49%）联手成立了“安居微棠”，成为了深圳城中村改造保障性租赁住房执行公司。据安居集团透露，截至2023年初，已对167个城中村、3万个楼栋、超过3000万平方米的潜在改造空间进行了摸排与规划，确保全年筹集超过 3 万套。

对比上海和深圳的城中村租赁住房建设模式，可以发现其两地在城中村房屋形态、改造规模和村集体介入程度上都存在差异。

在城中村改造项目的实施过程中，若采取一刀切的方式，通常难以达成预期成效。这种做法很可能损害原有的历史风貌和文化底蕴，使城中村失去其独特的魅力和活力。对于市场化企业来说，它也会引发村民的不配合，从而导致项目进展受阻，影响项目经济效益。

因此，在城中村改造过程中，应充分考虑当地的历史、文化和村民的意愿，保持租金的稳定，采取因地制宜、灵活多样的改造策略。