8月7日，住房城乡建设部发文称2024年全国计划建设筹集保障性住房170.4万套，截至6月底全国已建设筹集保障性住房112.8万套，占年度计划的66.2%，完成投资1183亿元。
保租房热度持续攀升下，各类企业积极布局。目前，已有龙湖冠寓、华润有巢、万科泊寓、建信住房、瓴寓国际、上海城方、招商伊敦等在内的多个市场参与主体进入该领域。且行业已基本形成房企、市场化租赁企业、国有企业、地方城投、央企、金融机构、投资机构等多主体并行的新局面。
“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），截至2023年底，已筹建保障性租赁住房数量约573万套（间），完成“十四五”目标的66%。分城市看：筹集目标上，广州、深圳、江苏、上海等省市均超40万套，北京、重庆、杭州、西安等城市在20-40万套之间，无锡、珠海、沈阳等城市不足10万套。筹集进度上，截止上半年，上海、珠海目标完成率超80%，截止2023年底，广州、北京、杭州等目标完成率60%-70%，整体筹建情况较好。
表：典型城市“十四五”期间保租房筹建目标及进度情况（万套）
数据来源：公开数据克而瑞长租整理
此外，我们以上海、深圳两个入市供应绝对量最大的城市为例，分析保租房和市场化房源的历年走势及增速变化，可以发现：从2021年开始，上海市场化房源入市规模三年复合增长率约12.2%，而保租房却达78.9%，同样的，深圳市场化房源入市规模三年复合增长率约6.3%，而保租房却达43.0%。这个数据也侧面反映了在当前顶层调控逻辑转变之下，保租房已成为租赁行业的发展主体，而从地方国企深度下场参与开始，行业规模成效立竿见影，截止今年8月份，上海、深圳两个城市的保租房市占率均接近一半，相对2021年提升了近20-30个百分点。
图：上海、深圳2021年至今保租房及市场化房源开业规模走势对比
2024年1-9月，典型22城共计成交98宗涉租用地，合计总用地面积为301.84万方。其中纯租赁住房用地12宗，用地面积47.71万方，占比约15.8%，这些地主要位于宁波、苏州、上海、南京、天津及福州等城市，且宁波成交用地面积19.33万方最高，其次为苏州15.60万方。拿地主体方面，12宗纯租赁用地以地方国企平台公司为主，如宁波杭州湾新区南洋小城开发有限公司、宁波经济技术开发区天煦建设开发有限公司等；其次则为产投公司，作为企业园区住房配套储备地，如格科微电子（上海）有限公司等。除纯租赁用地以外，配建租赁住房用地76宗，用地面积为254.13万方，占比约84.2%。
运营主体表现来看，深圳大鹏人才安居、长沙城发星家、广州南沙人才乐居等地方国企平台公司加速进行属地化布局。而房企类如保利、万科、招商、龙湖等持续加大全国各地的保租房深耕布局，并不断扩展自身参与模式。以龙湖为例，经发龙湖·冠寓武汉德锐大厦店运用政企合作模式，拿地企业为武汉江夏经发投集团，由龙湖龙智造旗下龙智精工提供建造服务，后由龙湖冠寓进行运营管理服务，这类模式极致发挥双方优势，由有政策和资源优势的国企平台负责筹集，具备成熟经验的市场化企业进行代建和服务运营管理，从而实现保租房项目的快速落地。单项目表现来看，武汉光谷之寓未来二期于8月新开1777间房，其规模单项目最大，产品设计了35-110㎡的户型，月租金1400-3000元。此外，上海奉发未来煜丰苑，规模也达1200间。
表：2024年第三季度典型新开保租房项目情况
注：数据统计至9月20日
实际上，企业除通过新增土地投资和新开项目等形式加速布局保租房以外，仍在持续进行品牌深化建设，尤其是以地方型国企或地方型民企为主，如：
6月，上实城开旗下保租房新品牌-“阡集CHANGE”正式发布。阡集品牌的诞生，标志着上实城开在保租房领域的重要布局，寓意着未来上实城开将通过整合上实集团的资源和优势，从房源规划到社区运营，从居住体验到配套服务，全方位提升保租房的质量和效益，也将继续秉持绿色低碳理念，致力于为青年人才提供优质的居住环境，推动城市和产业的可持续发展。
8月，津投资本旗下天津城市运营发展有限公司发布品牌-“城运城寓”。 城运城寓面向亲子居家、Z世代自由青年和都市精英三类客群，分别推出“遇嘉”“遇见”“遇境”三个产品系，“遇嘉”首期项目落位于天津市河西区浯水道与沂山路交口仁湖里1号楼、10号楼，将于2024年10月底前入市;“遇见”首期项目落位天津于天科数创办公楼，将于2025年初入市;“遇境”首期项目落位于天津宝融大厦A座，将于2025年上半年入市。
9月，长春超达人才安居业有限公司联手万科泊寓打造租赁住宅品牌-“翔寓”。未来将致力于运营长春新区的保租房，旨在为长春企业及人才提供高标准的专业服务社区。且从品牌定位来看，“翔寓”主要打造辐射高中低三类产品类型，未来也将依托新区资产资源，通过改建和收购等多种方式，不断扩大租赁住房的供给，据悉大约将会有超8000间房源入市，其中首批约2139间房源将于10月正式开放。
综合而言，“十四五”期间，保障性租赁住房作为新增住房供应的主力，涉及规模庞大，参与主体众多，当前多数企业均结合自身实际情况，先制定相应策略，再入局到该赛道中来，其参与方式或通过新建开发运营、或通过存量收购改造、或进行纯轻资产服务输出，但不论方式如何，在当前保租房持续加大供应的浪潮之下，企业均在以自己的节奏顺应市场、加码发展。
我们认为，随着保租房的上层利好指导不断以及“十四五”筹集目标逐渐进入尾声，预计后续短期实际入市量或进入爆发阶段，而地方国企或平台公司在政策和资源优势的加持下，还将进一步深度参与保租房发展，且自主性将更强。具体来看，当前地方国企布局保租房仍多处于初前期，通过保租房实现国有资产保值增值还有一定的限制性，故面对规模不断增加的存量及增量资产转化下，多通过寻求市场专业化机构的合作，而未来随着多元发展模式、经验和效率的突破，其自主性将明显更强，届时也将进一步优化我国保障性住房体系的长效健康发展。
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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