2017年7月，全国首宗租赁专用地在上海零溢价率成交，自此掀起各大城市挂牌定向用于租赁住房用地的热潮，而后，杭州、广州、深圳、合肥、南京也依次推出城市首宗租赁用地。
与此同时，部分城市为抑制过热的土地市场，推出“限地价，竞自持”的竞拍新规，最为典型的便是杭州，2017年率先实施竞自持政策，即在土地挂牌出让时设定上限价格，当溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例环节，同时明确规定，通过竞投自持比例确定用于出租的房屋，应全部对外租赁，严禁销售或转让，单次出租最高期限为10年；若遇特殊情况产权整体转让的，规划用途不变，旨在杜绝开发商采取以租代售等应对策略。而后，2021 年，自然资源部“两集中”供地文件正式出台，22个重点城市在年度供地计划中要单列租赁住房用地，且占比一般不低于 10%，以此进一步拓展租赁住房的供给渠道。
在此背景下，大量涉租地持续投入开发建设，并集中于“十四五”期间陆续入市。据不完全统计，核心八城近4年新开集中式公寓项目中，约70%以上来源于新建，尤其是2023年，总体新建项目比例高达78.3%。自2024年起，随着国家“存量盘活”相关指导方针的陆续落地实施，新建项目入市占比有所回落，但依然占据主导地位。并且，受项目拿地开发入市周期的影响，预计在未来短期内，新建项目仍将作为租赁住房供应的主力支撑。
图：2021-2024年核心8城典型新开集中式公寓类型占比（按项目个数）
数据来源：克而瑞租售系统；核心八城即北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、成都，下同
基于上述供应规律，我们以新建土地开发入市和存量资产改建入市这两种方式为基础，分别对未来保租房在这两种类型下的入市量展开推测，并进行汇总，最终测算出的未来供应入市量：
图：2025-2030年核心8城保租房年度新增供应量预测（单位：万套/间）
数据来源：克而瑞租售系统；成交土地统计截止2024年；单间房面积按照50㎡进行估算
据测算结果，2021 - 2030年期间，核心8城保租房供应规模呈现出三个不同的周期特征。
◎2021 - 2022年作为“十四五”开局初期，是保租房发展的起步阶段，年均供应量不足5万间；
◎2023 - 2026 年，由于新建项目集中入市，保租房迎来供应巅峰期，年均供应量高达16万间；
◎2027 - 2030 年，随着前期出让土地逐步开发完毕，新建项目入市量缩减，市场将进入以存量改建为主导的平稳期，年均供应量降至8万间左右。
这意味着，尽管各地保租房筹集任务渐入尾声，但实际供应情况并非与之同步变化。受筹集与入市之间的时间周期差影响，今明两年仍是保租房集中供应的爆发期，甚至将一度高出前两年约1 - 2万间年的水平。
这种供应高峰的延续，将为住房租赁市场注入更多活力，极大程度上缓解新市民、青年人等群体的居住压力；同时随着市面上租赁房源结构的进一步优化，租客可选择空间显著拓宽；对于市场秩序方面，也将避免部分城市因供应不足所导致的租金非理性上涨。
不过，集中供应也将带来一系列挑战。从运营管理层面看，短时间内大量房源投入市场，对租赁企业的运营能力提出了极高要求，需快速调配人力、物力，完善房源维护、租客服务等体系。从市场竞争维度审视，无疑会给行业带来巨大压力，在激烈的竞争环境下，企业间可能出现变相降价的不良竞争行为，进而滋生一系列市场乱象，这些乱象不仅扰乱了正常的市场秩序，还极有可能引发租金结构性下降等连锁反应，对整个住房租赁市场的健康稳定发展构成一定威胁。
小结：
随着“十四五”规划渐近尾声，各地保障性租赁住房的筹集速度明显放缓，但入市供应进程并未就此停滞。其一，鉴于项目从开发到建设需历经一定时间周期，前期大规模筹备的项目正陆续落地；其二，不同城市间人口流动状况与住房需求特性存在显著差异，致使各地在 “因城施策”方针下，保租房的推进速度参差不齐。
从长远视角审视，直至2030年，保租房的供给量将持续稳步增长，尽管增速逐渐趋缓，但这将进一步优化住房租赁市场的供应结构，有效缓解新市民、青年人等群体的住房压力，有力推动保障性租赁住房领域迈向持续、健康、高效的发展轨道。
—THE END—
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
2025年5月21月
第九届地新引力峰会·住房租赁论坛
安居有道 租赁有为
联系我们，立即参与
↓↓↓↓
↑扫码进微店↑
白皮书、月报购买
业务咨询
定制报告、系统试用等：
177-4972-3080（微信同）
185-2317-5062（微信同）
媒体/转载/进行业群
后台私信
