上海苏河瑞贝庭公寓酒店
将原香溢广场写字楼改造为353间中高端服务式公寓，盘活低效资产，打造城市中心“商改租”样板。
项目背景：响应上海城市更新与存量资产盘活政策，瞄准内环光新板块非核心商务区年轻新中产客群需求（租房灵活、旅居属性强），改造写字楼为居住型复合空间。
项目定位：中高端服务式公寓旗舰品牌，聚焦都市精英客群，提供月租金8,500-14,500元产品，1公里直达地铁3/4/7号线镇坪路站。
开发模式：由华住集团旗下城家整体规划代建，充分利用华住数字化管理（PMS+CAS系统）和供应链优势，实现4个月高效改造周期。
“商改租”标杆示范
将原香溢广场写字楼（甲级写字楼空置率达20%以上）改造为353间中高端服务式公寓，成功盘活低效资产，节约改造成本24%，创造租赁住房领域改造新范式。
通过高低区差异化户型布局，低区43%为Studio户型，高区57%为一居室，解决写字楼“窄面宽、长进深”难题，实现租金坪效186元/m²/月，高出区域同档次产品15%。
全链条成本控制与效率优化
华住供应链技术赋能：集成采购降低智能灯光系统造价18%，安装效率提升5倍，工程能耗降低50%。
智能运营模式：通过长短租结合（长租稳定现金流+短租弹性溢价），兼顾市场需求波动，GOP率达80%，显著优于行业平均水平。
垂直社区与生活场景创新
作为城市中心商业地块微更新项目，城家产品团队将其打造为“一个垂直微型社区”。顶部一层改造为独立生态社区，为住客提供独享楼屋顶观景花园，活动场所等设施。四层打造为超级公区，设置咖啡水吧、娱乐区、影音室、餐饮区域、洗衣房等，为住客提供相应配套设施和服务。一层商业规划为社区入口，引入各类品牌和小店，如咖啡、书店、健身工作室、烘焙店等，满足不同年龄层的兴趣及生活。
首创46项立体收纳系统，包括玄关的长短衣区、鞋靴收纳、工具存放等46节点，浴室柜的侧边柜、镜箱等22节点，厨房的拉篮系统等59节点，衣帽间的领带架、分隔抽屉等99节点，通过创新的空间收纳全节点解决方案实现大容量的立体收纳设计。
特别引用TPB厨房台面整合方案，定制化生产，大幅提升坪效的同时，解放台面空间，让每个住客都能轻松做饭，好好吃饭，满足新中产“烹饪解压”需求。
精准产品适配策略
客群深度调研：针对25-40岁新中产追求“短居灵活”“体验优先”的特点，主推40-68㎡中小户型，并通过超级公区弥补原生物业空间局限。
“灰度测试”运营前置：改造初期即模拟客房动线，优化竖向管井与排水布局，节省后期维护成本35%。
模块化与集成化改造技术
通过L型拼接户型设计（套内采光面睡眠区+暗区功能区）适配写字楼进深11米限制，集成智能家居（APP控制/电动窗帘）提升竞争力。
利用装配式卫浴与LVT石塑地板（施工周期缩短30%），降低施工对社区环境影响。
社群化运营与品牌跨界
引入咖啡、书店、健身工作室等社区商业，发起“厨艺沙龙”“宠物社交日”活动，月均社群活动参与率达60%，租客续约率提升28%。
存量改造需“因楼施策”
结合物业硬件（如层高4米）与客群特征（如年轻化）定制产品，避免照搬传统酒店或长租模式。
科技赋能全周期管理
华住易购平台与供应链体系可降低单房改造成本24%，验证标准化供应链对规模化复制的必要性。
生活方式驱动的空间设计
通过“不被定义的家”理念，以收纳系统、社群场景构建差异化竞争力，满足消费者从“居住”到“生活”的升级需求。
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