克而瑞长租

2025-07-30

导读：关注「克而瑞长租」并星标，开启租赁市场全视野。

随着国家对住房租赁市场的重视和政策支持的不断加码，越来越多的国资企业涌入保租房赛道。

作为民生行业的保租房，最核心的特点就是属于微利行业，要做到资产的增值保值对企业高效、精细化运营能力要求很高，这对于新进入行业的国企无疑是一种挑战。而专业的公寓运营商在资产运营和管理方面具有丰富的经验和专业的技能，能够为国企资产实现增值保值提供有力的支持。因此，国企与专业公寓运营商深度合作，逐步成为行业共识与主流选择。

保租房进入发展快车道

多城超额完成目标

2021年以来中央及地方政府不断加大对租赁住房的支持力度，保障性租赁住房成为全国各地“十四五”住房建设的重点任务，行业进入发展快车道。

据公开信息梳理，当前各地 “十四五” 保租房筹集目标完成率普遍达到90%左右，筹建进度显著加快。需注意的是，政府披露的入市量中包含部分公租房、廉租房等传统保障房转化房源，若剔除该部分，上海狭义保租房规模达 22.9 万套，深圳15.4万套，在重点城市中表现突出；其中上海、深圳、武汉、成都四城的保租房与集中式公寓占比已超 45%，“保租房 + 市场化租赁” 的双轨格局基本成型。从2025年目标完成度来看，北京、上海、武汉、南京已呈现超额完成态势，广州、深圳、杭州接近目标线，而成都坚持 “按需供应” 策略，完成率为 73.33%。

国企与运营商优势互补

合作模式成主流选择

保租房筹建作为一项重要的民生工程，政策层面鼓励多元主体参与。在此过程中，国企凭借三大核心优势成为房源供给主导力量：一，融资成本优势显著，为规模化拿地及项目开发提供资金支撑；二，土地获取渠道稳定，凭借与地方政府的协同优势，在土拍市场占据主导地位，优质地块获取率高；其三，政策资源整合能力突出，在规划审批、配套支持等环节具备天然便利性。依托上述禀赋，国企加速扩大保租房源储备规模，主导地位持续强化，成为各地完成筹建目标的核心支撑。

但与此同时，国企在运营端存在明显短板：内部管理机制复杂导致市场灵活性不足，资产运营效率低于专业团队；多数国企为行业新入者，缺乏成熟经验，自建产品体系、运营平台及管理团队的成本高、周期长。

与之相比，深耕租赁行业的专业运营商则在资产运营、租客服务、成本控制等方面积累了深厚的专业能力，其成熟的管理经验与创新服务模式，能够精准解决保租房运营中的痛点。由此，“国企+运营商” 合作共同打造租赁项目的模式逐渐成为主流。这种合作本质是优势资源的深度整合：国企借助运营商的专业能力提升资产增值能力与服务品质，运营商则依托国企的品牌与资源拓展市场份额，最终实现互利共赢，为行业注入持续发展动能。

国企与运营商联合作战

持续充实租赁市场供给

2025年上半年，一批国企与运营商携手合作打造的租赁社区投入市场。诸如：燕兴宜居·西红门保租房项目，由北京市燕兴保障性住房建设投资有限公司持有，由有巢北京运营；义乌建投·璞寓项目，由义乌市建投集团全资子公司义乌建投建设发展有限公司打造，瓴寓国际提供运营服务；叮咚泊寓鲍山地铁站店由济南泉城城市更新投资有限公司&泊寓打造等等。

而从市场供给节奏来看，随着国企与专业运营商的合作模式日趋成熟，双方协同效应持续释放，后续还将有一批标志性合作项目加速入市，进一步充实保租房市场供给。

<合作模式：国企持有+专业运营>

实践案例：成都「西芯汇城」产业人才保租房社区

资产方：成都电子科服

运营商：华润有巢

西芯汇城由电子科服与华润有巢联手打造，位于成都高新西区天瑞路99号，坐落在电子信息产业功能区核心腹地，是精装修的“拎包入住”式高品质保障性租赁住房社区。项目总建筑面积约70856.17㎡，由4栋楼共6个单元组成，提供952套精装房源，配备机动车位582个、非机动车位727个，可满足1016人居住需求。

实践案例：成都蜀府有巢公寓社区

资产方：武侯资本集团

运营商：华润有巢

蜀府有巢国际公寓社区是武侯资本集团投资建设、华润有巢运营管理的高品质保障性租赁住房项目，1248套保租房将于近期亮相。该项目作为武侯区重点民生工程，构建了“一张床、一间房、一套房”梯度保障体系，共推出1248套保障性租赁住房，精准满足不同群体的差异化居住需求。

<合作模式：基金投资+专业运营>

实践案例：南京 G116南京河西南租赁社区

资本方：瓴寓国际牵头组建租赁住房专项基金，江苏省首家全国性财产保险公司紫金财险为财务投资人，国企新华报业集团旗下专业资管公司新华沣裕为基金管理人

运营商：瓴寓国际

G116南京河西南租赁社区位于南京建邺区河西南板块，紧邻地铁2号线青莲街站，5站可达河西CBD，覆盖周边8.7万金融、IT行业高学历人群。社区由3幢11层住宅楼组成，总体量在400套左右，主力户型套内面积段在25—58平方米。2021年12月，瓴寓国际1.15亿获取南京市建邺区河西南G116租赁地块，地块性质为单身职工公寓用地。2023年底，瓴寓国际携手紫金财险、新华沣裕共建租赁住房专项基金推进项目建设，其中，基金管理人新华沣裕作为江苏新华报业集团旗下专业资管公司，是江苏地区有重要影响力的国有企业；财务投资人紫金财险则是江苏省首家全国性财产保险公司。