2025年上半年深圳租赁住房数据概况
根据克而瑞不动产运营华南监测，2025年上半年深圳集中式公寓累计在营规模达到33.5万间，同比去年上半年30.6万间，上涨9.47%；半年新增开业项目达到45个，合计增量房源16372间，整体供应集中在南山、宝安、龙华、龙岗、光明等区域，侧重市场化保租房、白领公寓、酒店式服务公寓、企业公寓等类别，以万科泊寓、安居乐寓、招商伊敦、寓见安居、湾年公寓、鸿寓、联发尔寓、中海友里公寓、城家公寓、城市家等长租企业品牌供应为主。截止至2025年6月，深圳半年度集中式长租公寓平均租金为99.57元/㎡/月，同比去年下降10.53%，出租率94%以上，呈现“先高后落再升”趋势，好于去年同期。
01
深圳职住变化对比
高新、粤海、华强北、前海、福田CBD、上下沙、车公庙仍然是职住区很热点区域！
2025年上半年深圳整体职住比发生新变化。在福田、南山、宝安、龙华、龙岗一些区域职住比有所提升，如南山区高新板块、粤海、华强北、前海职住比均在升高。
职住比是租赁市场的核心需求，通过不同的职住比数据，看出不同区域租赁需求。租住比越高，则反映其板块的租赁需求越高，越需要配置更多租赁住房。
今年深圳一些就业集中区迎来新公寓的入市，这略微缓解因空间规划错配带来的职住失衡、供需不均等问题。比如南头关、高新区有万科泊寓、蜗牛公寓、寓见安居这些品牌项目的增量供应。
上半年光明、龙华、宝安均有大量的租赁住房入市。光明科学城、宝安的福永、南山科技园、龙华观澜一些就业、产业集中区均迎来公寓的集中开业热潮。今年高新板块的职住比超越粤海板块，此外前海、福田CBD、西丽、沙头、坂田、龙华、宝安中心区均为职住区很热点区域，工作人口均在10万级别以上，最高粤海达到62万人，前海、福田CBD、坂田等这些板块今年的工作人口并呈现上升趋势，其租金较为稳定，呈现出价热、需求多的一种市场景象。
2025年上半年深圳的职住比相关数据如下：
（来源：克而瑞不动产运营华南）
◾根据克而瑞不动产运营华南监测，截止至2025年上半年深圳城市活跃人口为2352.1万人，其中工作人口达到1413.2万人，比重达到61.8%；居住人口为1781.5万人，比重为75.8%。
工作人口职住距离分布，1公里内为36.7%；1-3公里内为24.1%；3-5公里内为9.7%；10公里外为15.8%。因为就业集中区租赁住房供应的限制性，加上深圳地铁轨道交通快速发展，深圳62.5%就业人群都在1公里外寻求解决职住问题。
深圳目前工作人口比较聚集为粤海、高新、福田CBD、西丽、福永、龙华、坂田、沙井、龙岗中心区、上下沙、沙头这些板块为主，几乎都在30万就业人口之上。其中粤海板块工作人口仍维持在62万人口之上，但此板块也只有23.7万居住人口，职住比高达2.62。高新板块职住比高达至3.44，位居全深圳的第一，其工作人口超过47万，但居住人口只有13.8万人，还低于粤海板块的居住人口。
因租赁承受能力在下降，租客迁移导致居住密集集中化现象今年持续在深圳发生。根据统计，目前全深圳居住人口最密集为西乡、福永、布吉、龙华等这些板块，其中西乡高达全市近6%人口比重，居住人口数高达122万人，比去年同期还高，此板块也是深圳集中式长租公寓布局较为多的一大片区。
（来源：克而瑞不动产运营华南）
02
半年政策梳理盘点对比
“存改保”道路更宽！聚焦应届青年毕业生住房保障，深化保租房分配改革与市场规范
2025年半年来，深圳租赁住房政策多重在“毕业季”应届青年毕业生租赁住房保障满足与保租房分配细则上，及“租金”监管等规范。比如光明、龙岗、福田、深汕均出台了相关的保租房分配细则征求意见，南山、福田还出台专门的“人才安居”住房配套计划，其中保租房领域并首度将分配对象机制做了改革，从企业面向“个人”，同时放宽了保租房申请条件。比如户籍、就业、社保等条件的放宽，而且区域保租房申请也“分梯队”进行，首先顾及本区域的户籍人士，其次放宽到全市的户籍包括非户籍均可以申请，极大提升了保租房“市场化”行为。一方面体现深圳十分重视保租房；同时也彰显深圳对租赁住房市场主体规范与市场管理的决心。
03
半年公寓供应与土地供应对比
半年供应相对“扩张”，保租房“井喷式”入市，“城市保障性租赁住房”成主线！
集中式公寓供应方面，全深圳2025年上半年供应集中式长租公寓项目数达到45个，合计增量供应房源超1.63万间，呈现出项目数扩张增大，市场化房源新增量“放缓”；但政府统一分配保障性租赁住房供应“井喷”，整体半年新入市分配量预计不低于1万间。
开业项目数的活跃，正反映深圳租赁住房市场多元化的生长。除开万科泊寓、安居乐寓、招商伊敦、寓见安居这些头部规模化企业增大供应外，鸿寓、城市家、中海友里公寓、朵拉国际公寓、城家公寓等这些腰部企业正迅速崛起，腰下部的品牌也较去年活跃，联发尔寓、海棠晓月、蜗牛公寓这些新品牌也新增一定体量房源入市，而且入市的类别不局限于白领公寓，更侧重有着市场灵活式的长短租等形态公寓，说明市场正在多元化生长。包括华润有巢这些头部企业今年的下半年在宝龙、桥头、龙岗中心城将有新的项目入市，展现出对深圳市场积极的期待。
土地供应方面，根据克而瑞不动产运营华南监测，2025年上半年全深圳成交租赁土地合计3宗，全为划拨协议方式，土地占地面积大约13.5万平方，集中在宝安、龙华二区，比深圳去年同期的5宗持续下降，比起上海半年成交的20宗差别仍然很大。租赁专项土地供应一直是深圳大力发展大型租赁社区一块短板，预计曾经2022-2023年这两年蜂拥供应的自持或者配建租赁住房项目，将填补今年的这些短板。今年还有一点不同的是，深圳侧重“纯租赁住房土地”供应，不同于曾经的配建型。
（来源：克而瑞不动产运营华南）
总体来看，深圳目前集中式租赁租房供应大多来自存量改造为主，包括非居转化，城中村改造，还有厂房宿舍、园区配套商办转化等。整个上半年供应的这些项目中也增多了不少来自“社区型”租赁住房供应，包括一些商品房“转租”，但70%均为为“非商品房社区”转化。而政府统一分配保租房，大部分均为“社区型”，这些房源曾经可能有“人才住房”转化过来等，还有一些为安居集团新建的保障性商品房社区；此外，也有一些社会市场化“纳保”公寓房源。
03
半年租金对比
半年深圳各区租金大多下滑为主，宝安、龙华、光明保持一定回升热度，南山、福田、罗湖、龙岗维持跌势！
“全市整体租金连续6个月下跌、分散式公寓逆势回升”是今年半年一个“标志性特点”。2025年上半年深圳全市租金定格在90.31元/平方/月，半年度全市平均租金为91.04元/平方/月，略高于去年同期90.89元/平方/月，说明今年深圳整体租金水平有微幅度回升好转，尽管远低于2024年的下半年。
（来源：克而瑞不动产运营华南）
今年上半年深圳各区租金呈“持续回落”趋势，个别区域租金在2-3月出现反弹回涨，或者4-6月回升，但大部分以连续回落走势为主。
其实从去年12月以来，深圳租金一直进入连续下跌的状态，这种状态甚至一直持续到今年的6月。6月，唯独大鹏和宝安区租金微幅回升，其他区域均延续下跌的趋势。宝安、龙华、光明、坪山这几个区今年租金有所反弹回升，但到年度中旬则回落。
在全市整体租金回落这大背景下，深圳集中式公寓、个人房源租金均在调整。
令人关注的一种现象是，唯独分散式公寓出现回升。
其中集中式方面，2025年上半年深圳集中式公寓平均租金为99.57元/平方/月，此租金水平已经回落至3-4年前水平，因为数年前2021年为96.6元/平方/月，已经相差不远；与2022年的102.9元/平方/月则相差很近，相对明显低于2023年和2024年的租金水平。半年分散式公寓平均租金水平为160.4元/平方/月，远高于去年同期，其6月更是达到177.9元/平方/月峰值水平，预计一些高坪效分散式公寓正拉升租金水平。
04
上半年市场总结与下半年展望
深圳长租企业的“生态”多元化生长，头部的“进守”之间更转向“城市责任化”！
2025年上半年深圳集中式公寓规模供应持续扩大，但涨幅放缓；集中式租金整体出现较大幅度下跌，幅度超过10%，出租率则小幅回升。新供应项目数增多，房源量缩小，小型“企业”热衷于进场租赁住房。在租量整体小幅回升，展现出头部扩张仍为主流，中小企业拓展也十分积极！
“多元生态成长、向城市化责任靠拢”是2025年上半年深圳集中式长租公寓企业一些核心特点。
“多元生态生长”多体现于深圳长租头部企业的“全国与深圳布局”精耕之道。公寓的市场化行为更加精细化客群为市场准则，更多公寓项目的扩张拓展从城市客群到区域客群，从白领客群到精细化社会有租赁住房需求的中高端商务人群、城市宿旅人群、企业蓝领、科研人员、产业住宿、一线城市建设者、灵活就业的快递、外卖、物流、城市清洁工等人群，甚至包括有“季节性”特征的“应届毕业生、在读硕士生、海归人士、高考学生、人工智能产业创业、暑期短工、口岸商贸、欧冠赛、电竞房、香港陪读”等人群的需求。这些需求所带来的“多元化细分”也促使公寓企业在项目打造上的“多元生态”区分，迈向更有特色的“个性化、差异化”。
“向城市化责任靠拢”核心体现企业自身的“租赁有为”趋势。租赁住房不再是一个“单体”市场化行为，其更靠近中国当下房地产新模式的转型。更多的企业将租赁住房业务发展与城市迭代升级靠拢关联，同时与一批致力于激活存量资产“国企”紧密协同合作，推动租赁住房产业的“保租化”。更多“保障性租赁住房”从“公寓”转向“租赁住房社区”，甚至今年比较突出的“好房子、好社区、好资产”这样的“新概念”。
预计下半年深圳长租公寓开业将更集中在存量房源的“激活”，尤其“商办”“闲置”等非居“存转保”、“存转租”路径的转向。而长期涉足深圳城中村公寓市场开发的企业也将推动城中村公寓的“社区化”进程，让租赁住房品质得到更大的提升；与此同时，作为有着旺盛的“商旅”需求的深圳，青年、高净值商务人群旅宿型公寓的“拓展”也将成为市场热点。
“新型”的租赁住房路径，其更贴近城市的脉络，更贴近城市的升级、产业的迭代、人群的更替、人才的所需，站位于新型市场基础核心诉求，服务于城市的高质量发展。也预示着深圳正从“长租房”概念焕发到“保障性租赁有为”轨道转型升级。“更好、更新、更廉”的扎堆“好房子、好社区、好资产”进入市场，激发“长期型”、“稳定型”、“可持续型”租赁住房产业发生深刻的变革！
来源：克而瑞不动产运营华南
本报告数据均来自克而瑞不动产运营华南。
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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