2025年10月深圳租赁住房数据概况
10月深圳集中式公寓项目开业数相对降低。根据克而瑞不动产运营华南监测，2025年10月深圳集中式长租公寓开业项目为9个，环比9月12个降幅达到25%，合计新增房源量3233间。万科泊寓、招商伊敦、汇智公寓、贝里民宿公寓、融寓等供应量比较大。整体今年10月集中式公寓新增入市积极性维持一定活跃性，市场化“保租房”入市则出现年底“冲刺”行情。
10月以来，深圳集中式租赁住房在租量“持稳小跌”，市场出租率延续回升。与此同时保障性租赁住房供应在增大，供应套数超过7000套，以南山、光明、坪山这几个区最为踊跃，坪山保租房还获得火热的认租成果。作为大城市的深圳，万科泊寓、招商伊敦这些头部企业均在加大深圳新项目入市，说明延续对市场信心。不少入市项目转向高端客群、高净值商圈，乃至国际化商务“居舍”这些特色，凸显对客群细分把握。令人关注的是，整体10月全市租金已经“止跌平稳”为主，其没有延续去年10月后租金“强势上扬”热情，正说明今年租赁住房市场面临挑战，大多区域租金同比去年均有所“回落”，但一些区域租金正在“站稳”。随着“多元、个性化”集中式公寓增量入市，市场进入“性价比与品质、服务”全面竞争周期。深圳集中式长租公寓将更彰显“城市价值”，“量身定制式”租赁住房预计更为丰富与活跃！
01
政策及热点
1. 深圳重点政策层面：
深圳强化保障性租赁住房“管理”，“非居改保”创新举措推出！
（来源：克而瑞不动产运营华南），
◾10月深圳租赁住房措施整体偏向于对“保障性租赁住房”管理及“非居改保”措施优化，这不同于上个月重视严控商办增量，鼓励"商业改住宅"、"工改保"等，说明深圳正努力提升行业“服务效能”，重视对保障性租赁住房市场细化“管理”，同时也增加对“非居”渠道激活保障性租赁住房筹集，尤其为商办、厂房、仓储、产业这些渠道资产“盘活”，促进楼宇“有机更新”生长。
比如深圳特别创新推出“优化”过后的“非居改保”措施，从权属范围扩大、认定程序优化、认定放权、改造空间等方面做出调整，旨在解决非居改保认定的堵点难题，让更多社会市场主体参与非居改保，同时加快认定效率，并对在改建过程中遇到的难点问题给出解决方案等，这足见深圳正在强化未来五年“非居改保”对保障性租赁住房筹集的力度，增强社会保障性住房体系健全，也促进社会资产资源高效利用。
此外，深圳特别起草“社会类保租房”管理细则，从租金规范，到入住人群资格条件、是否合规等方面着手，增强保租房在社会租房群体的权益保障，同时加强行业的管理与提升“服务监管”能力，让更多新市民享受到保租房的“福祉”。目前从“市级”到“区级”，预计光明、福田、龙岗这些区域都将细化区域内“保租房”的管理规范，让更多新市民、青年人更好“筑巢”城市的区域。
与此同时，深圳也优化公积金提取的比例，增加公积金在租房领域支付的便利性等。
整个10月深圳租赁住房措施十分活跃，足见对行业规范与保障人群进一步重视。光明、福田、宝安、龙华、龙岗、坪山均启动新一轮保租房供应配租，并对重点企业给予住房租赁保障，显示出保租房在产业与城市建设中重要“支撑”，打造出一种租赁住房“产业支撑生态”，助力城市高质量发展。
02
深圳租赁住房市场概况
1、深圳集中式延续回升，分散式、个人房源价格均呈回落趋势！
10月以来，深圳长租企业开业公寓积极性有所下降。但尤其头部企业正强化高端公寓市场拓展力度，开业热度大幅升温，中小企业的“多元高品质个性化”租赁住房也正在增多！
比如10月全市集中式公寓坪效租金延续向上增长；分散式公寓、个人出租房源租金成交价均在回落，其中降幅最大为分散式公寓，坪效租金环比回落超过17%。此外，个人房东房源成交也出现连续3个月下跌，成交套数在缩量，这些反映当下租房市场出现逐步“降温”。但多元化“性价比”公寓正在催生租赁住房全新生态，不同企业正在加强高端领域，或者“旅宿式”领域长短租市场攻略。
市场上，“多元式”租赁住房产品创新还在不断推出。比如700多套西乡107国道的“汇智公寓”加速入市，其重在对“研发型”产业园区式客群的关注，打造更适合区域人群的“产品”；包括深圳“睿寓住云”公寓湖贝新村项目新揭牌入市，进一步增强城中村租赁住房品牌布局；在追求青年风格方面，宝安新入市一个“法式青年旅舍”——“白路公寓”项目，其侧重东南亚风情，通过引入外国青年住宿风格，加大对配套式公区打造，强化租客的归属感与社交属性；万科泊寓也宣布将与深铁集团合作第一个高端长租公寓入市，深铁集团与万科泊寓签约373套首个合作项目正式落子前海，引入泊寓的高端品牌“富瑞斯”管理，打造高端酒店服务式公寓，服务前海“新金融中心”高净值精英人群；包括招商伊敦都在加大深圳、上海高端市场的布局，其深圳前湾项目的入市，为前海人群提供“高品质”滨海式体验的租赁住房社区。
土地方面，10月深圳为2宗租赁住房土地成交，出现土地成交回升，高于9月的0宗成交。两宗土地均来自坪山区，成交额为2037万，占地面积超过1.39万平方，至此今年总成交租赁住房土地累计已达到8宗，租赁住房土地成交正在加速。令人关注的是，“纯租赁住房”土地成交加速是深圳2025年重要特色，与去年重视“配建式、自持式”不同，说明深圳正强化纯租赁住房地块增量。此外深圳也增大对城市更新中“土地整备”地块对保障性租赁住房土地供应，甚至增加“商业地块转保租房地块”，预计年底龙华、平湖一带将有这些地块出现。
（来源：克而瑞不动产运营华南），
对比之下，整体10月全国各地租赁住房土地成交数量相对回升，尤其上海、北京一带。比如一向租赁土地出让比较火热的上海，9月延续活跃，达到1宗成交，和3宗的出让挂牌，比7月份明显增多，其土地出让方式均为“配建式”为主，同时也强化“浦东”这样重点区的增量；北京为1宗、广州杭州均为0宗。可见，全国租赁住房土地出让出现一定程度回升。此外就是“改造式”、“收储式”、“新建式”这些模式发展租赁住房正热。
2、深圳市场租金监测
深圳租金10月持续“止跌”，“少数区域”租金“小幅回落”！
整个10月深圳全市租金“止跌持平”特征十分显著，尽管整体仍微小调整，但多数区域租金已经“平稳”。“卧平不涨”成为一种微妙的信号，光明、宝安、福田、坪山仅仅是微幅度波动。
截止至10月底深圳全市平均租金为90.13元/平方/月，环比下跌只有0.01%，同比下跌2.20%。深圳租金自去年11月下降以来，至今已经连续11个月下降趋势，但本月集中式大多租金仍然在回升，说明市场总体租金“可控”。比起去年10月后深圳租金“上行”为主趋势，今年9月后租金仍然“下行”或者“止跌”趋势不同，说明今年租赁住房没有延续去年年底这一波传统“金九银十”涨租金行情。
图：深圳全市租赁住房租金均价走势图表
（来源：克而瑞不动产运营华南），
◾令人关注的是，南山区租金还出现微幅回升，龙华等区租金本月则持续“持平”，说明这些区域的租金下跌趋势得到“遏止”。包括福田、罗湖这些核心区，其租金几乎可以用“稳而不跌”形容。甚至租房人口扎堆的龙岗、龙华几个区域租金均十分“平稳”，正走入一个“触底”位置。
3、各区租金分析
10月深圳大部分区域租金“不跌”，南山区出现“回升”，宝安、福田仅现微小“下降”！
（来源：克而瑞不动产运营华南），
◾10月各区租金“持平”为主，没有延续较大波动下跌的趋势，凸显当下整体租金开始止跌回稳状态。
截止10月底深圳大部分区域租金“止跌”，部分环比下跌幅度均在“变小”。除光明等区小幅回落外，龙岗、罗湖等多个区租金一致性连续几个月“持平”为主，租金波动较小。
月末，龙华区租金连续“持稳”，其租金已经连续2个月持平，其今年10月平均租金为78.44元/平方/月，比去年同期10月的78.44元/平方/月持平，但高于去年9月的78.21元/平方/月 ，说明其租金表现出好于去年同期行情，正反映该区域公寓租金在恢复“提价”。罗湖区本月租金也延续持平，其租金为84.31元/平方/月，环比持平，已经连续4个月保持一致的租金水平，但低于去年同期86.24元/平方/月，同比跌幅为2.23%；龙岗区为61.75 元/平方/月，与9月持平，但比同期的64.01元/平方/月，跌幅为3.53%。整体来看，今年极少数区域租金出现回升，同比租金均有一些“回落”趋势。
租金最高仍然为南山区，为114.81元/平方/月，也是本月租金唯一一个出现“回升”区域。但是其租金已连续9个月跌破“116”元/平方/月核心价位，远低于去年10月115.76元/平方/月水平。目前南山区租金下跌幅度已比今年年初的116元水准降低至114元水准，说明作为商务上班区的南山其今年租金调整相对明显，但随着年底到来，南山区租金有“企稳”趋势，还甚至出现小幅回升，集中就业区的租金保持“坚挺”。
10月底，部分区域租金还在小幅“回落”为主，但就算调整，大多幅度控制在0.13%以内，幅度很小，显示出大部分区域租金调整已“回稳”。本月跌幅最大为光明区，其租金为57.94 元/平方/月水平，环比下跌0.12%，其租金也低于去年同期58.69元/平方/月；福田区10月租金为111.84 元/平方/月水平，环比下跌为0.02%，幅度很小，但远低于去年同期113.38元/平方/月，福田区作为深圳核心商务区，其大部分区域租金维持平稳，甚至不少集中式长租公寓出租率长期保持高位，但相对偏远一些集中式，包括分散式公寓，其出租率并非十分理想，“以价换量”成为公寓运营的核心策略，令人关注的是，福田集中式价值凸显，坪效租金还有回升趋势，整个10月福田集中式坪效出现微幅回升，出租率整体达到92.81%；宝安区租金为78.60元/平方/月，本月出现回落，环比下跌0.03%，但已经高于去年同期75.31元/平方/月；坪山区租金为49.00元/平方/月，环比下跌0.04%，比去年同期49.45元/平方/月略低。
整个10月“核心区”租金“止跌”迹象凸显，一些传统租房扎堆区租金已没有延续下行趋势。比如宝安区域的租金，其今年10月租金虽然回落，但同比呈现回升趋势。南山、罗湖、福田一些核心区租金，也在逐步“站稳”，展现出租金“探底”过程。
03
各类公寓供应及走势
1. 集中式长租公寓：
深圳集中式公寓坪效租金较仍在“回升”，“挂盘量”延续缩减！
10月以来，深圳集中式长租公寓在租量继续“缩减”，在租量供应比高峰期降温较大。
截止至10月底，在租量为6712间，比9月6989间，微小缩减，月度环比降幅为3.96%，比起5月高峰的9100多间迅速缩减近3000间，出现在租量持续降低迹象。挂盘供应持续减少，体现长租企业“去化率”保持一定升温，但出租率回涨幅度放慢，坪效租金回升也在减弱，说明市场正在压缩回升的空间。
（来源：克而瑞不动产运营华南）
比起在租量，深圳集中式公寓坪效租金在10月也呈现继续性“回升”态势。其中宝安、福田、龙华等区域集中式坪效均出现一定幅度“回升”。
10月底深圳全市集中式坪效租金为3.60元/天/平方，环比上升0.56%，但比9月上升的5.6%幅度明显在放小；此外，此坪效租金水平与去年10月还高，出现同比正增长，同比涨幅为2.56%，说明集中式今年行情略显好于去年同期。目前深圳集中式月坪效租金为108.0元/月/平方，远高于年初95.1元/月/平方，但离2023年9月高峰的112.45元/月/平方还有距离，其今年租金正逐步恢复。
（来源：克而瑞不动产运营华南）
◾单间“小户型”及“较大户型”诉求均在“双双”升温。10月深圳30平方以下集中式公寓房源分布比例为40.21%，30-50平方为40.95%，30平上的户型比重持续提升，说明市场需求正偏向小户型。其中10月底30平方以下比重提升了1个点，相反30-50平以下户型比重下降了2%；此外50-80平方比重也有所提升。小户型回升，中大“改善型”户型提升正说明市场人群在变化，一方面保租房户型一般偏向50平方以上；市场化集中式公寓更偏向于30平方左右户型为主。
图：2025年10月深圳集中式长租公寓面积结构分布走势统计
（10月深圳集中式公寓面积结构分布及变化，来源：克而瑞不动产运营华南）
◾目前全深圳94%的房源比例都在80平方以下，120平方比例有2.29%，比9月比重也有所回升，说明市场同时迎来改善型租房需求回升。
相反深圳个人出租房源30平方以下只有3.57%比重，远低于集中式公寓，大部分这样小户型被集中式或者分散式公寓所取代。但本月个人业主30-80户型供应比例提升，说明市场上个人房东也在提升小家庭式房源供给。
令人关注的是，10月底分散式公寓30平以下房源比例大幅回落，跌幅大约达到近20%，30-50平方则回升了6%，说明分散式公寓减少大单身客群“争夺”，转向“小家庭式”客群市场战略。其30-120平方户型比重大幅回升，说明近期一些改善换房需求在激增。
此外，值得关注的是，10月“白领公寓、服务式公寓”房源供应均在“降量”，说明市场正青睐这些房源类型，促使供应量在下降，白领、产业与商旅诉求仍在“更替性”回升。
图：深圳10月集中式公寓分类房源结构在租量比重分布
（来源：克而瑞不动产运营华南）
2. 分散式公寓：
分散式公寓10月坪效租金大幅“回落”，在租量出现“猛升”！
10月以来，分散式公寓在租量大幅“回升”，分散式市场挂牌供应“极速回涨”，市场房源正呈较大“去化”压力。
截至10月底分散式公寓在租量为1572间，比9月的127间环比大涨1137.8%，多出1300间。比去年10月同期1764间则降低近200套。今年以来分散式公寓整体租金呈现较快回涨趋势，但在10月出现较快的降温，说明市场正在面临压力。
图：深圳分散式公寓在租房间数与坪效租金走势
（来源：克而瑞不动产运营华南）
分散式公寓10月新增1000多个小区，托管市场活跃，累计进驻小区数已超过3.7万个。
分散式公寓坪效租金再度回到今年“较低”水平。今年10月底深圳分散式坪效租金为4.73元/天/平方，整体月坪效租金达到141.9元/月/平方，环比大跌超过17.88%，为今年1月以来的最低水平，但高于去年10月的120.9元/月/平方。说明今年分散式公寓坪效租金10月已经开始明显降温，但整体今年表现十分“强势”。
目前深圳全市分散式公寓累计小区数已经达到37359个，累计房间数达到370328间，突破37万间，这数量远在集中式公寓34万间之上。
3. 个人房源：
个人房源成交持续小幅下降，成交价延续“承压”！
与集中式长租公寓在租量“下降”同时，个人房源供应量、挂牌量均“缩降”，挂牌价有所“回升”，但成交价、成交套数保持“降低”。
截止至10月底深圳个人房源挂牌出租房源为1.66万套，环比6月高峰2.66万套下跌1万套规模，环比9月2.08万套也在降低，比去年10月1.93万套则回落13.98%。这反映今年个人房源挂牌积极性远低于去年同期，6月以后呈现逐步“缩量”趋势。
图：深圳个人房源挂牌量走势
图注：2025年10月深圳个人租赁房源的走势图表（来源：克而瑞不动产运营华南）
◾值得关注的是，个人房源挂牌价呈小幅“升势”，扭转9月的回落。目前全深圳挂牌套均租价为6105元每月，环比回升6.30%，但比起去年同期10月的6619元仍低出500元，说明个人房东房源今年“市场让价”趋势仍在。
此外，挂牌价上升并没有带动成交价的回升。10月底成交价套均为5470元每月，环比回落3.43%。“缩价缩量”背景下本月个人房源出租市场也在下降，个人房源成交量连续回落，成交套数比8月高峰至少跌了一半，但同比去年10月略微回升，上涨16.3%，说明当下个人房源也在以“让价”换取比去年同期还好一点的成交市场。
04
保障房分析
10月深圳保障房供应持续“活跃”，“定向企业对象”的供应在加大！
（来源：克而瑞不动产运营华南）
10月，深圳在“保障性租赁住房”和“公租房”投放量持续增大，超过8000套，延续9月热情。其中“南山、宝安、坪山、光明”最为积极。租赁住房的“市场化”对象也重点转到“企业对象”、“区域户籍对象”。
从投放量来看，南山区3个项目3877套保租房面向企业配租，规模较大，房源为南山区科技创新中心配套宿舍（1774套）、创智云城3栋C座（615套）、创智云城4栋AB座项目（1488套），租金仅仅为45-46元/㎡·月，价格几乎大幅低出市场价，可见“保障性租赁住房”将成为产业人群住房安居的重要担当。
光明区也大量面向企业配租保租房。比如光明2025年第三批次面向企业配租2498套保租房，包括凤凰英荟城、安居鸣鹿苑、东周蜀光等项目，16.2-30.4元/㎡·月的租金标准，价格也是大幅低于市场价；坪山加大保租房配租，其核心配租房源多为“租赁住房社区”，涉及秀景苑（370套，19.8元/㎡·月租金标准每月每平方）、安居盘龙苑（10套 17.87元/㎡·月租金标准）；玺悦台（5套，18.4元/㎡·月租金标准）、凤凰公馆（3套 17.23元/㎡·月租金标准）、锦绣华晟家园二期（200套 ，13.97元/㎡·月租金标准）等五个项目，可见各区正在掀起新一轮“保租房”配租热潮。
令人关注的是，10月不止保租房配租热，公租房配租也十分活跃。南山、宝安、龙岗均在加大公租房配租，保障轮候库人群租房的权利。比如南山区启动2025年300套公租房配租，配租冠铭花园（141套）、长源京基御领公馆（33套）、山海逸居（17套）、龙瑞佳园（50套）、硅谷公寓（58套）、龙海家园（1套）6个项目300套住房，大多为腾退住房。年底公租房配租热火，正凸显城市对中低下收入人群住房的保障。
在配租同时，保租房认租也十分火热，比如坪山578套保租房获得2262户认租，显示出市场对保租房认可。此外，一些区域也加强保租房认定。比如光明区连续认定了两批保租房，比如将尚智科技园寓见未来人才公寓部分房源纳入保障性租赁住房范畴；将更新项目（桂语兰庭）部分房源为统一组织配租的保障性租赁住房等，这些可见“人才公寓”，包括一些“城市更新”房源也逐渐进入“保租房”范畴，多渠道增多保租房的“市场化”。
比起房源的增量，光明还扩大保障人群，其光明区企事业单位保障性租赁住房首次新增社会工作服务类；龙岗还将联动保租房进入企业，其组织“企业-保障租房”直通车驶进大运AI小镇，现场还重点展示面向企业集中配租，华润有巢公寓（宝龙）等优质市场主体项目现场推出“企业定制”租房套餐，展示定制化企业宿舍及青年公寓产品，提供“85折、无责换房”等专项优惠。
包括一些区域也在扩大保租房筹集方式。比如罗湖创新保障房筹建模式，区属国企收购万科老地方B栋公寓和办公部分用作保障房，成为全市首单收购存量商品房转保障性住房项目；罗湖今年的文锦渡边检大厦项目还获全市首个获认定的“商改保”项目，以“保租房”全面支持高层次菁英、港澳等专业人才创新创业，“量身定制”安居服务等。
保租房的“行动”从被动到主动，预计更多深圳保租房进“企业”、进入“个人对象”视野，充分展现“租赁住房”在城市中的“民生属性”，兜底保民生、保人群、保产业、保企业、保人才引进等特征！
05
市场总结与下月度市场展望
年底淡季临近，长租企业应当关注“换房、续租多元诉求”市场机遇！
10月深圳整体租赁住房市场平稳为主，各区整体租金稳定性趋强。集中式公寓仍呈现回升趋势，但个人房源与分散式已受影响，价格降温，市场正进入年底“淡季”行情，租金仍将面临下行“压力”。
令人关注的是，公寓行业正在推动“灵活租赁”等运营举措。在“旅住”与“长租”之间找市场平衡点，将适量的空置房源转为短租房源，减少市场空置压力。也标志着租赁住房市场由粗放式增长向规范化、专业化转型，此时企业要重视“运营与服务”提升，从“租房”到“居住方式”的升华。
根据走访调研南山、宝安、罗湖一些长租公寓项目也发现，一些公寓项目正凭靠灵活运作策略获得市场效益提升。宝安一些城中村公寓还出现出租率比去年同期好转情况。但本质上，一些偏远、位置不佳、公寓品质不高租赁住房项目，也面临强烈的市场挑战压力。
展望11月份，年底转淡行情正在冲击市场，但这个时期也将出现许多“换房、续租、2026届毕业租房”全新周期热潮；还有就是第十五届全国运动会正在深圳举办，这也将带来部分“短租”行为需求的激增。再加上年底不少客群因更换工作、降低居住成本等缘故调整租房区域的选择，在这样背景下大部分租赁住房企业应当重视“换房客群”的承接。叠加年底到来，深圳保障性租赁住房市场供应热潮正在来临，增强“公寓品牌、住房质量、凸显价格优势”，以及“租房新场景”的设计打造，将是应对“年底”市场波动重要之举！
来源：克而瑞不动产运营华南
本报告数据均来自克而瑞不动产运营华南
本报告所选取样本侧重集中式长租公寓项目
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