文/克而瑞房价点评网长沙 潘旭尉
前言：10月16日，房价点评网（www.fangjiadp.com）长沙首席分析师潘旭尉接受长沙晚报采访，就9月30日央行发布的房贷松绑政策对长沙楼市的影响作分析。
十一”黄金周前一天，央行与银监会发文对房贷政策松绑，在限购松绑未能带来预期效果、楼市渴望进一步救市政策的时候，这无疑是剂强心针。
截至目前，已有中行、建行、农行以及兴业银行、招商银行等6家银行发文，明确落实房贷新政。长沙市场，工行、农行、建行、邮储、华融湘江等多家银行已开始执行“认贷不认房”，部分银行将首套房贷利率回归至基准。
同时，受限购解除和信贷放松政策双重影响，10月前半月成交略有回升，买卖双方的预期、心态正在发生变化。
问题一：银行首套房利率真的会低至7折吗？如果细则落地，长沙楼市会怎么走？
我认为，目前银行存款流失压力大,资金成本不断提高，相比其他贷款业务,房贷不赚钱, 7折已经超出了银行的盈亏平衡点。
当前房贷基准利率是6.55％，打7折后连5％都不到了，这比银行理财产品的收益率还要低，这甚至会产生“用房贷买理财产品”的套利空间。
并且政策文件对于利率的规定也只是建议性的而非强制性，即便地方分行响应央行,原则上也只是利率优惠不跌破7折,对于7折以上并无限定。即使真有7折优惠,申请的条件也很苛刻。实际执行中,哪些客户可以享受到优惠,主要取决于客户自身条件及附加条件。
央行此次明确提及优惠幅度,传递了强烈的宽松信息。若长沙细则落地，新政执行后无疑会刺激市场量价走势，但这还不足以对楼市产生逆转性影响，房地产市场发展是多方因素共同作用的结果，政策只是一部分，目前长沙楼市处于高存量低去化速度的买方市场，低价走量仍是开发商主要策略，楼价短期内大幅度上涨可能性不大。
问题二：有业内人士表示，与过往三次楼市调整不同的是，今年以来房地产市场下滑的主要原因是新增住房供应超过内在需求，而非政策调控，而且支撑房产投资性需求的诸多因素正在消退。楼市已进入一种“新常态”。您怎么看？
本次楼市调整是行业的正常调整期，主要来源于银根收紧及供应过大等原因造成，预计未来一年,中国的房地产市场将会逐步恢复正常。
首先,中国的城镇化 依然是未来的重要任务。目前中国有52%的城市化率。如果每年增长1%,每年需要把1100万人迁入城市。这对于居住的需求量仍然是非常大的；第二,中国每年有几百万高校毕业生,他们要工作、要结婚,住房是刚需,因此，未来房地产“刚需”需求仍然是不变的话题，这也是经济学上所称的“丈母娘经济”。第三,，随着城市的发展，城市人群对住房的要求会越来越高，改善性住房需求是不断增多的。所以住房的需求依然持续旺盛。
不过我们需要注意的是，在中国房地产刚刚起步的时候，市场上供应量较小，需求量相对较大，加之市场发展未成熟，有部分人群利用了这个空子，也出现过短暂的炒房现象。但是，随着近些年房地产市场逐步成熟，供应量能得到满足，购房者会越来越理性，大部分人购房用来自住而非投资。从房价年均涨幅来看，在中国,房价的年均涨幅超过美国(3%)，因此，长期来看,中国的房地产市场还将保持增长。因此，一旦政策松动，市场回暖的可能性是非常大的。
问题三：长沙楼市正在筑底吗？现在是买房的合适时机吗？为什么？
我认为，从今年长沙房地产市场和出台的政策来看，长沙市楼市未必筑底。
缘由在于：
1、“信贷政策”一直被认为是影响长沙楼市走势的关键，最新出台房贷政策对楼市是一个很大的鼓舞，但实施层面，长沙各家银行房贷利率大多调为基准，基准利率对购房者吸引力度有限；
2、2014年第四季度将是是众多开发商冲刺业绩的最后期限，为保公司业绩，可以预知年末冲量有可能出现新一轮的降价。
从2014年房地产市场情况来看，伴随着众多房产企业的降价促销调整，合适的买房时机正在来临。近几个月来楼市各类救市政策频出，效果一般，但房贷新政的出台，给购房者带来利好，且预计年末将会有一批冲量项目放价销售，可以说合适的购房时机正悄然而至。
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