图一：农房观沙E城位置图
14年6月农房观沙E城商业入市，15年4月26日内部认购开盘，但去化情况不理想，究其原因有三：
项目地理位置不占优势，距银盆岭商圈约3公里左右。
同板块商业竞争激烈，产品重叠。
项目商业炒作未见大手笔；低总价，5年期返租对客户吸引力不大，商铺销售情况一般。
分析师对项目判断与观点：
A.项目住宅的居住环境品质一般，价格预期较高！
项目为商住综合体，底商产生的噪音对低楼层的住户带来影响；同时，底商人流较杂，存在一定的安全隐患。住宅虽前后无遮挡，但非纯板楼，不能做到全通透，舒适度大打折扣。
据克而瑞系统数据监测，农房观沙E城项目地块[2013]网挂036号岳麓区长望路、银杉路西南角地块，于2013年8月6日竞得，楼面地价2499元/㎡，加上后期建筑等开发成本约4000元/㎡左右，项目成本价约在6500元/㎡左右，开发商的预期价格远高于市场均价。
表格一：农房观沙E城竞品项目地块价格表
B.商业运营是否能成为项目成败的双刃剑！
我们知道拥有底商的楼盘，方便业主就近购物，节省了时间，但如果底商过于繁华，造成车水马龙的局面，那么上层住户的休息就会受到干扰，即使做到商住分流，其在社区的活动空间也会随之缩小。
因此，商业运作的好坏将成为整个项目成败的关键。鉴于项目所处的位置位于银盆岭商圈3 公里范围内，商圈内业态重复性高；且周边多为安置小区，居民消费能力有限。项目招商应符合周边消费人群需求。
表二：农房观沙E城商业竞品对比
分析师认为，客户在选择住宅时，应将项目周边环境对居住带来的影响作为考察重点；其次，商业的招商运营是否如开发商所承诺的能及时落地，也应做业主考虑的因素之一。商业的招商不到位，不定期更换品牌所带来的粉尘、噪音也会对生活舒适度造成影响。
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