单独二胎政策落地已新增140万户四口之家
2015年7月13日是第26个世界人口日，卫计委透露正在抓紧制定全面放开二孩的相关规定正在抓紧研究制定全面放开二孩的相关规定，非单独家庭也有可能在此次研究中获益。全面二胎政策如真的落地，那么势必会对房地产行业带来良性的发展。在全国各地实施的单独二胎政策实施一年多以来，全国各地的申请二胎的数量也在平稳有序的进行中。据官方媒体的数据统计，截止到2015年6月，全国共有145万对夫妇提出了二胎申请，有140万对家庭已经办理了相关的手续。如果相关全面放开二胎传言能够落地，对于许多家庭来说将是非常利好的消息。
十年一周期的美国经验值得借鉴
以美国房地产发展来看，我们可以从以下几个阶段清晰的看出人口结构因素对美国房地产发展的影响。
第一阶段，二战以后，大批参加二战的士兵回到美国组织家庭，开始安定生活，大批婴儿出生，组建家庭或改善住宅条件，使得该阶段美国房地产市场上住宅需求以绝对数量保持增长。
第二阶段，经过十多年的发展，住宅市场出现饱和现象，其主要原因是婴儿已长大成人，开始脱离父母生活，这一阶段多为租房或者购买小公寓。
第三阶段，又经历十年时间，当初婴儿一代已经获得一定财富积累，因此产生了较为强烈的改善生活及住房条件的需求，所以大户型再一次成为购房首选。
第四阶段，随着经济的快速发展，婴儿潮人群达到退休年纪，手中已经积累大量财富和社会资源，除自身对高端住宅偏好外，还投资大量房产。
我们纵观50多年来美国房地产业发展进程，可以发现，人口结构是影响房地产业变化的一个重要因素。中国与美国国情虽不相同，但在周期发展和人口结构上有很多借鉴意义。
大户型的成交以每年1%的速度在增长
长沙的楼市将会在此次的二胎传闻中何去何从呢？目前，考虑到长沙多数家庭以独生子女为主，长沙市场成交房型上多数依然以二房三房为主，实际购买面积多数在100平米以内。放开二胎的政策如落地，可能会改变长沙大多数购房者的置业习惯，二、三房占据半边天的格局也很有可能被打破。由于家庭结构的根本性变化，总面积超过100平米的户型需求可能会大大增加。
目前长沙市场中100-144平米的商品住宅成交情况也在一点点的发生变化，以下图2011-2014年度的成交数据图为例，我们可以清晰的发现，100-120平米的商品住宅成交量占总体成交的比例每年约提高3%左右，而120-144平米的商品住宅的成交占比则约以1%的速度缓慢增加。
(数据统计：长沙六区商品住宅）
值得注意的是，2014年开始的单独二胎政策，已经开始对购房者的置业选择造成了一定的影响。目前长沙的商品住宅库存量以80-144平米为主，从下图中可以发现，目前的长沙市场80-144平米的户型去化速度较快，其中100-120平米、120-144平米的大户型住宅去化情况最为理想，这说明，仅仅施行单独二胎政策的长沙对大户型的需求已经十分旺盛，如果全面落实二胎政策，可能100-120平米、120-144平米两个面积段的户型将会更加紧俏。刚需户型的选择应该会从二房向三房过渡，未来的主力户型或许会在三房与四房进行选择。
（数据统计：长沙六区商品住宅）
新千年后的学子将面临更多就学压力
2000年，作为千禧龙年，很多家长选择把孩子生在龙年，龙年出生的孩子目前也已经到了参加中考的年龄。长沙也不例外，有教育局做过相关的统计，2013年长沙的初三在校人数为69808人，而初二的人数为76643人，并且有进一步上升的趋势。新的人口红利和上学压力也在悄悄到来。
目前长沙并没有全面放开二胎，但是一旦二胎政策落地之后，势必会再次造成名校学区房会更加紧俏，中国的家长更愿意将资金放在对子女的智力投资方面，短期内名校学区房的价格也会水涨船高，长期来看未来大型社区中幼儿园、小学也会成为标准配套，名校分校将遍地开花，也会一定程度缓解新增学龄儿童就学压力。
克而瑞房价点评网首席分析师王峥伟认为：
随着未来二胎家庭的不断增加，改善型客户对于户型的要求会越来越高，二胎加上老龄化，未来住宅的功能将更加多样化，户型也会出现更新换代，在户型面积及其结构上会有相应的转变，原本120-144平米区间的三房户型，未来可能更多的设计成紧凑、实用型的四房，而140以上四房户型也会更加畅销。
在户型设计上，购房者对开发商的要求也会越来越高，多功能的空间将必不可少，保姆房或成为户型标配，空间布局上功能性将更加突显，私密性与生活休息空间将更加独立。
编辑推荐：
结合目前长沙市场来看，部分楼盘的户型值得借鉴，例如紧凑型的有协信星澜汇126平四房、保利西海岸129平四房；实用型的可参考奥克斯缔壹城138平3+1房，舒适型的有万科紫台167平四房。
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