截至目前为止，长沙市场上在售的新房项目有400多个，分布在市内的各个区域，“只要有土地的地方就会有开发商建房子”这话或许有些夸张，但是现在市内土地寸土寸金，开发商都不愿意花了钱还把项目给做死了，那么为什么就存在客户不愿意为其买单的项目？怎么就快成了大开发商争相抢占市场的炮灰？今天就借南城一个很难给人留下印象的项目——南城印象来讨论下这个问题。
首先了解下南城印象这个项目：
二三环之间14.6万㎡的中等体量项目，物业类型简单，纯住宅加一所幼儿园。项目自2015年1月18日首次开盘推8号栋，8月24日推出5号栋，销售情况见下表：
表中可以看出，整体的成交量比较低迷，自1月份到7月份价格一直是在持续走低，但是销售量并没有得到提升，可见项目想要采取的以价换量的做法并没有成功，8月份成交的15套是新推出的5号栋，价格有所上涨，经过了解，项目是与雨花区拆迁办合作，成交客户主要来自井湾子的三坊和长橡棚改拆迁户，但是价格反倒是上涨了不少，让人比较难以理解。
为什么一个体量并不算小的项目销售状况如此之差，且不纠结其营销手段是否存在问题，今天就这个项目产品方面做出一些原因分析。
片区新房市场活跃度不高
项目位于洞井路与井湾路交汇处东南侧，井湾子以南，片区内新房项目不多。
目前在售的项目有园康星都荟，1号栋和写字楼产品在售，后期无加推货量，万象美域仅剩1套住宅和部分商铺，新盛珑璟台还剩5套房源，英泰汇景豪庭仅剩4号栋位推出，其余多为老旧安置居住小区，物流园区，区域的市场热度不够，关注度不高，雨花区井湾子片区存在部分棚改拆迁户，可能成为一部分客户来源，但就目前来说，片区新房市场活跃度并不高，周围均是已经接近售罄的小区，就购房者心理上来讲，想要在一个周边有部分差不多定位或者项目比较多的片区置业，项目集中才会吸引到更多的购房者，这跟商圈一站式购物形式的形成是一个道理，商家都愿意集中开店，集中会产生直接竞争但是也会吸引消费者，如目前比较火热的梅溪湖片区以及洋湖垸片区都是因为项目集中，选择性集中方便比较，所以，片区的市场活跃度是影响到项目销售的一个很大因素。
位置鸡肋，板块交界处不讨好
项目位置是在处于雅塘井湾板块、红星洞井板块以及武广板块的交界处，韶山南路以东，湘府路以北，位于交界处有种情况是哪一边区域内的配套都可以享受，也有可能是距离周边的配套都会比较远，南城印象就是属于后者，位置比较鸡肋，井湾路距离主干道有一定的距离，不过毕竟不是远郊项目，周边还是有部分配套分布的，最近的商圈是汽车南站红星商圈，德思勤城市广场，距离其他商业集中地段距离均在10公里以上，汽车南站商圈距离项目4.2公里，驾车时间10分钟左右，能够一定程度满足业主购物休闲方面的需求；
公交出行是短板，未来无地铁规划，自驾出行有弥补
项目公交线路仅有137路一条，最近的公交车站是“洞井路高架桥站”，137路是从白沙路湘江路口开往莲湖的一条线路，主要延韶山南路北上左转进入劳动西路，沿途可经过东塘商圈，但是需要去往各大车站或者河西区域均是要转乘其他交通工具的。地铁方面，长沙是预计规划有6条地铁线路，在建1、2、3、4号线，很遗憾南城印象项目都巧妙的避开了各条地铁线路，所以未来想要借地铁改善交通出行不便的想法也自然是不现实了；
自驾出行方面还算方便，由洞井路往南可上湘府东路，从而可以贯穿万家丽路和韶山南路两条南北向主干道，一定程度上弥补了交通出行的缺陷，转念一想，自驾的话，去哪儿都方便。
位置不合适的正确刚需产品
小户型边套人性化设计
项目规划了有1224户，目前8号栋和5号栋已推出，均为2梯4户，在售的户型为89㎡二房、113㎡和121㎡三房产品，整体定位刚需，8号栋户型有个必须值得一提的可贵之处在于2梯4户的布局，边套89㎡的A7和A8户型可以做到南北通透，这与市场上绝大多数将小户型做成南向凸套的做法不一样，能将小户型做到南北通透算是项目做的非常人性化的地方，后期户型产品还未出来，不知道是否还会有类似做法出现，目前来说是给了刚需群体有一个更好的选择，当然前提是考虑这个片区。
台地园林绿化率高
项目绿化率为45%，绿化面积达1.8万㎡，处于较好水平，不过目前内部实景园林还未对外开放，由规划图可知项目的园林呈集中式打造形式，周边楼栋围绕园林呈围合式分布，南北楼间距最近为45米，3层以上采光没有问题；另外项目入口设在珑璟台与山水庭院之间，有一个坡地，最高处即项目所在处，与路面地平线落差约有10米，3层楼的高度，所以在底层采光上方面受到周边项目楼栋遮挡的可能性不会很大，只是这个坡度对于家中老人和小孩回来说行走起来可能会比较吃力。
项目并不是直接建在路边，与洞井路中间有山水庭院这个早期住宅项目隔开，也算是闹中取静。
总结：整体来说，南城印象这个项目就产品本身而言问题是没有很大硬伤的，之所以在市场上并不为人所知道的原因在文中提到就是位置，所在地段市场热度不高，不加以大力宣传很难引起购房者的关注。如果想要考虑该项目需要切实考虑到自身需求，最好是有私家车，解决出行问题，能够接受项目周边不是那么完善的配套，那么那个边套二房户型作为婚房也是不错的选择。