长沙楼市如何去库存？地产大佬们这样说……

德思勤集团董事长、湘经联总顾问龙固新在《房地产转型突围的行业方向与实操 》 主题演讲提到，从类似德思勤这种集娱乐、办公等为一体的综合型产业项目来说，如果起步没有前瞻性的思考，那项目肯定是落后的。

如果没有对未来市场5-8年的判断，则出来的产品基本上就落后了。因为大型项目的建筑周期和开始营运至少是5年的时间。例如，德思勤在拿地的时候，对城市的发展有一个较长的预判，其中包括24小时书店、亚洲电视中心以及未来的亚洲演艺中心等。

而一个项目好的产品是以科技产品与文化相结合，其中最大的结合点便是工业设计，也就是把科技、文化和设计相结合起来。不过这个不光靠一个好的企业，实际上城市应该提供城市平台。这也就要求房地产项目（房企）跳出房地产业，对区域行业发展、产业链的发展有一定程度的思考。

长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司总经理杨瑞峰，在《精装豪宅如何冲出红海去库存》主题演讲中称，楼市去库存不是降价。

房地产经过30多年的发展，可以说是经历了三个时代。

第一个是1.0时代，其准确的说法是土地时代。在这个时代，谁有土地，谁能盖起房子，谁就能赚钱。不用思考不赚钱的问题，思考的是赚钱多少的问题。

第二个是2.0时代，就是品质、产品时代。当房子的量特别大的时候，就需要去库存。

第三个是3.0时代，实际上是房地产真正要归属的时代，特别是现在，需要的是服务！

结合我们现在做的产品，我们处在哪个时代？土地时代不可能，产品时代也有很多项目大部分项目连产品时代都没有做到，也就是说，我们不仅没有创造需求，连消费者最基本的需要满足的需求都没有满足。

房企拿到土地后，不管什么定位，房子的最终归属是用来居住的。现在的情况是，长沙缺少好房子，缺乏高品质、优质服务的好房子。

在圆桌论坛中，克尔瑞长沙机构总经理刘佰忠提到，现在说的去库存是狭义的去库存。

而广义的去库存，可以从五个维度来说：1.现周期的 在售未售量；2.是近周期的在建待售量；3.是中周期的待建待供应量；4.远周期内的拟拿地拟供应量；5.是已售空置和已住待换。

去库存不是在现有的机会下去库存，而是寻找一切可能的机会去库存。

关于去库存刘佰忠这样说：泄洪不是楼市新常态，去库存仍需谋远虑（点击即可查看）

如何去库存？鑫远集团营销中心总经理叶英认为，可以从这四个方面着手。

1.心态去库存

首先要相信长沙在湖南的吸引力很大，这也是为什么地州市到长沙买房的人很多；低调处理涨价等信息，不要让“最严”楼市政策下到长沙。

2.政策去库存

长沙楼市处在过去十年最好的政策背景环境里。银行贷款利率将至“4”字头，个人住房贷款年利率4.9%；二胎放开，增加改善性需求；户籍政策开放，让孩子到长沙上学更方便。

3.产品去库存

产品要着手用户需求，用户需求就是顾客的需求最重要；不管是社区商业还是商业综合体等，如果没有招商、没有体系，只是买门面，那肯定是卖不好的。商业都需要解决用户经营问题。

4.执行去库存

维护老客户，老客户的成本仅是挖掘新客户成本的20%；做走心的、做细节的好产品，才能真正去库存；营销不能救房地产。

注：库存是取得预售许可证后的未售项目。

青竹湖高尔夫执行董事黄建海，碧桂园湖南区副总裁李小平表示，供给侧不改革，去库存是个伪命题。而供给侧改革有四要点。

第一，土地供应的减少。

长沙市相关政府单位减少、控制了土地供应量，并将市政配套、环境、园林和学校建起来了。土地供应的减少，配套的提升，使长沙房地产市场有一个良好的发展。

除此之外，长沙房地产市场还吸引了湖南省地市州的民众到长沙买房。据数据统计，在长沙的买房的购房者有45%来自湖南省地州市，而湖南省外购房者也占到了20%。

第二，330新政的机会。

商业地产的机会在于2014年的330新政。330新政明确表示，商业地产只要不改变商业用地、商住用地性质的前提下等，可以调整规划等。

第三，资源整合。

第四，增加产品的研发。决定一个项目成败的不是销售，而是拿地和定位、设计。

佰士居投资管理有限公司董事长、青竹湖高尔夫执行董事黄建海则表示，现在产品去库存可以从两方面着手。

第一，产品去库存

现在产品进入过剩以后，实际上是商业模式需要转变。房地产商只有三个盈利模式，第一是建筑公司；第二是，做投资；第三是做运营商。

现在产品去库存的一个重要方式是，产品卖给谁。从第一个阶段就需要开始考虑对象是谁，产品是否能交易。

第二，订单去库存

什么叫订单？中国的房地产已经进入到服务性质房地产时代。一定是订单“为王”！楼市库存量过大的原因是，“房子等人”。“房子等人”才是库存，写字楼等人才造成了库存。

房地产进入过剩时代，要站在消费者操盘思考，再也不是站在业主角度思考。这时候，你会知道房子是用来用的，写字楼是用来办公的，房子是用来经商的。需要形成预售前销售。那么如何形成预售前销售？这其实就是金融思维，就是众筹的本质。众筹就是让你的商户，你的用户提前看好你的商铺。