1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止。那么近20年以来全国商品房市场情况又如何呢？
1998年房改至2015年，全国商品房销售面积合计122.8亿平米，其中商品住宅销售面积合计109亿平米，按统计局公布的2015年城镇常住人口7.7亿人计算，人均分摊建筑面积约14.2平米；此外，办公物业销售面积合计2.4亿平米，商业用房销售面积合计8.5亿平米。商品住宅、办公及商业用房销售面积分别占整个商品房销售面积的88.8%、2%及6.9%。
从1998年至2005年商品房和商品住宅的销售数据来看，仅2008年和2014年出现过销量下降，其他年份都保持正增长态势。
图1 1998-2015年商品房及商品住宅销售面积
数据来源：统计局、易居研究院
1998年房改至2015年，全国房地产开发企业土地购置面积合计57亿平米，其中包含4.2亿左右的待开发面积。从历史走势可以发现，1998年至2004年，土地购置面积保持快速增长态势，年均增幅接近30%；之后3年左右一个周期：第一年冲高后，随后两年缓步回落，如2004-2006年,2007-2009年,2013-2015年；2011年突然大涨的一个重要原因是2009年4万亿救市开始发酵，带动开发投资和销售大涨，由于购地指标滞后房产销售指标，2011年大量房企加快了补充土地储备步伐，导致土地购置增长较快。
从2004年至2015年的几个周期来看，第一，对比2004年、2007年、2010年和2013年几个峰值，发现土地购置很可能在2011年就已见顶，当年土地购置面积为4.4亿平米，将是未来无法逾越的高度。第二，根据过往周期走势，预计2016年土地购置面积将超过2015年。
图2 1998-2015年土地购置面积
数据来源：统计局、易居研究院
1998年房改至2015年年底，房屋新开工面积合计179.7亿平米，其中住宅新开工面积合计137.7亿平米，办公新开工面积合计5.5亿平米，商业用房新开工面积合计21.2亿平米。商品住宅、办公及商业用房新开工面积分别占整个房屋新开工面积的76.6%、3.1%及11.8%。从1998年至2015年房屋和住宅新开工数据来看，2012年之前持续增长，2012年小幅回落后，2013年由于销售市场加速升温，加上2011年创历史的土地购置面积，造成2013年新开工创历史新高，预计后续年份再难超越。
图 3 1998-2015年房屋新开工量
数据来源：统计局、易居研究院
1998年房改至2015年，房屋施工面积持续增长，2014年之前都保持10%以上同比增幅，2001-2011年间，很多年份都超过20%的增长。2014和2015年增幅分别为9.2%、1.3%，连续两年跌破10%，施工量增速持续放缓。根据施工面积数据：全国房地产开发企业土地购置面积在2011年已见顶，房屋新开工估计2013年的历史新高未来也难以超越，考虑施工面积有一定的滞后性，预计未来几年内施工面积也将见顶。
图 4 1998-2015年房屋施工面积
数据来源：统计局、易居研究院
1999年——按揭
1999年年初，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。这标志着中国房地产市场从过去的集团消费彻底转向个人消费。
2000年——联盟
新世纪，新千年，过去和未来在这里交汇，现实与希望在此刻对接。当住宅的商品属性被还原出来，当有了银行按揭，商品房从面向少数群体的奢侈消费迅速转向普通人的大众消费，中国房地产终于迎来了跨越式发展。
2001年——炒房
2001年是股市和楼市的牛熊分水岭：股市大熊，楼市大牛。由于股票市场大幅“缩水”，投资风险凸显出来，不少投资者从资本市场退出，并为资金寻找出路转而投资房地产。房地产业最现实的利润吸引了投资者和企业。
2002年——招拍挂
2002年5月9日，国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定自7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。这也标志着已沿用多年的土地协议出让方式退出历史舞台。
2003年——支柱
2003年，建设部《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)，将房地产确定为支柱产业，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向。这一定调，令行业振奋不已，但也为后来国内对房地产支柱产业定位功与过、是与非的讨论留下源头。
2004年——飙升
始于2002年的全国房价上涨，在2004年开始出现井喷式的飙升势头。1~8月份商品房价格涨幅达到了两位数，上海及浙江部分地区的房价上升达20%以上。土地价格也一路猛涨，住宅用地的地价更是以12.16％的涨幅位居全国榜首。
2005年——调控
2005年成为房地产史上的首个大举“宏观调控”之年。160天的调控大戏中，从高调出场到黯然落幕，其间带给普通购房者的欢欣雀跃，带给地产界的恐慌，留给政策制定和执行部门的反思都告一段落，但房地产市场依然要在高利润和民生需求满足、在行政干预和市场选择中前行。
2006年——对峙
“国六条”的出台标志着房地产新一轮调控帷幕再次拉开。在这一年，严厉紧凑的调控举措令房地产市场成为社会各个群体关注的中心， “供需双方”的对峙，达到了前所未有的高潮。
2007年——地王
整个2007年，“面粉贵过面包”的地王频出，这一年，房价高涨，地王频现，是我国住房商品化10年中房价最为突飞猛进的一年。在市场“追涨”的大军中，房奴身上背负的是更多的民生痛楚。
2008年——救市
2007年的疯狂没有在2008年得以延续，一场严重的金融危机横扫了全球。以救市之名，地方政府率先举起了刺激经济的大旗，各地分别出台了救市举措，大举救市大旗；中央政府也抛出了4万亿救市计划，与此同时，房地产信贷的利好政策也款款而来。
2009年——疯狂
伴随着“小阳春”还是“倒春寒”的争论，楼市回暖的迹象却越来越明显。房价的飞速上涨带动沉寂了一年多的中国土地市场再度火爆，此后，中国楼市一发不可收拾，在鼓励住房消费及宽松货币的“救市”政策的刺激下，上演了一场“乾坤大反转”。
2010年——重建
被称为“史上最严厉的调控”，终于在“两会”之后轰轰烈烈地拉开了序幕。与此同时，“两会”上对“二次房改”的呼声也越来越高，高房价成为与会代表热议的话题，30多位代表提出了通过“二次房改”的方式解决住房问题的议案，引起广泛关注。
……（未完待续）
执笔人：易居房地产研究院 研究员 谢金龙
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