时隔20个月 二线城市又要开始限购了？

自2010年4月30日北京宣布限购后，限购令在国内逐渐蔓延开来，至2012年末达到最多，共有46市执行限购政策。

但随着楼市的下行，去库存开始成为了行业调控的首要任务。尤其是在2014年5月，房地产开发投资增速时隔5年首次跌破15%，重回2009年的低点，地方冲破“限购”冲动更加强烈。

截至现在，未曾松绑限购的城市只剩下北上广深以及三亚，但考虑到三亚限购令仅是对于主城有效，其实也是形同虚设。

不过，去年四季度以来，在多项调控措施之下，不仅是一线城市量价齐升，热点二线城市也持续高热，房价、成交量及土地出让量不断刷新纪录。二线楼市火爆异常，房价快速上升，消化周期大大降低，业内人士表示，房价上涨过快的核心二线城市存在重启限购的可能。

根据国家统计局发布的4月楼市数据显示，与2015年4月相比，70个大中城市中，上涨的城市有46个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为63.4%。其中，南京、厦门的房价同比增速已经超过了北京，合肥增速也已经超过了广州。

具体到项目视角，房价涨幅更是惊人，以当下最热的南京、苏州、合肥三座城市5月成交数据为样本，据CRIC数据统计，价格同比涨幅超过五成的项目数量占比达到23%，价格同比涨幅超过九成的项目也有10%。并且在毗邻上海的苏州，更是出现了大量房价同比翻番的项目，从区域上来看，这些项目多处于去年房价基数相对较低的园区、新区、吴中区等地。

就长沙而言，2016年4月，长沙新建商品住宅价格与上个月相比上涨1.6%，与2015年4月相比上涨3.5%。楼市火爆持续，据了解，上周（2016.05.22-2016.05.28）长沙楼市已连续13周周成交3000套以上。

5月份，一二线重点城市消化周期持续回落，至月末共有6个城市消化周期低于4个月。一线城市中仅上海入围，消化周期为3.1个月，二线城市方面，则有南京、合肥、武汉、苏州、郑州等五个城市满足标准，这些城市基本都达到了无房可卖的程度。

随着长沙楼市成交高潮的到来，楼市成交表现较好，5月楼市存量同比下降了27%，消化周期也从10个月降至8个月。

并且需要指出的是，多个城市的供应规模都在2013年前后上了一个台阶，但消化周期仍在一再走低，说明给力的需求端已经成为了常态，并推动这些城市房地产热度一再攀升。

据CRIC监测，2016年1月至今全国一共诞生了80个总价、单价地王，共分布在22座城市，其中仅南京、上海、杭州、佛山四座城市，地王数量已经达到39个，接近全国一半；并且除了一线城市和“广佛同城”的佛山之外，其余的“地王之城”都是上文提到的热点二线城市。

在这些热点二线城市的地王带动下，2016年土地市场价格一再攀高。对于地价房价的疯涨，热点城市也出台了一些限制性政策，但大多没有得到理想的成效，以至于近期“限购复辟”的谣言也愈演愈烈。

3月底以来，苏州、南京相继出台了预售证“限涨令”，合肥则是禁止捆绑车位变相涨价。但从实际效果来看大多不痛不痒，限价不仅没有对房价产生实质性影响，反而打开了房价上涨的心理预期。而5月份苏州、南京相继出台的土地“限价熔断令”，其实也只是“掩耳盗铃”，从最近的苏州土拍来看，最终成交土地的溢价率、楼板价还是高居不下。

附：

长株潭地区土地市场复苏回暖明显，房地产用地量价齐升。数据显示，2016年一季度，长株潭地区房地产用地供应量0.35万亩，同比增长20.0%。房地产用地出让均价较去年同期上涨两成有余，达到2756.1元/平方米。

客观的说，如果这些热点城市重启限购令，确实能够在短期内为楼市降温，起到维稳地价和房价的效果。

但这只能是政府迫不得已的一张牌。这张牌一旦打出，对市场的影响也是巨大的，过往市场变化已经让我们对此有了经验。以热点城市为例，2011年南京、苏州、合肥都在限购出台后遭遇了严冬，而2014年9月前后的限购解绑，也让这些城市提前迎来了楼市的春天。

观点来源：丁祖昱评楼市微信（dzypls）

克而瑞长沙机构综合整理

5月长沙楼市最全榜单即将新鲜出炉，敬请期待！

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