2016长沙小户型公寓投资最新攻略——商圈，商圈，还是商圈！- 大数跨境

2016长沙小户型公寓投资最新攻略——商圈，商圈，还是商圈！

克而瑞湖南区域

2016-05-30

导读：谭小姐，24岁，单身，想买一套小户型公寓。向往半小时生活圈，早上出门10分钟可到公司，晚上享受西式晚餐后，可

谭小姐，24岁，单身，想买一套小户型公寓。向往半小时生活圈，早上出门10分钟可到公司，晚上享受西式晚餐后，可以在楼下酒吧街high到后半夜回家睡觉；周末可以在楼下的商场逛逛街，跟闺蜜在美食街享受一顿大餐，晚上还能在楼下看场电影……这是谭小姐描述她想要的公寓生活，她说单身也可以很“贵族”。

4月长沙楼市公寓供求极速增长，销售量达到9.2万方。小户型公寓的极速走俏得益于长沙楼市整体的上扬，投资客纷纷出手，不过目前，长沙市场上在售及待售公寓项目多集中在河东。

对于公寓来说，商圈是决定其生命力的最大因素，没有一个公寓项目可以离开商圈独自生存。公寓伴随商圈而生，而商圈的诞生要靠政府的规划以及一系列基础设施的建设，而河东成熟的配套和河西新兴的商圈无疑是滋生公寓的温床。

公寓走势图

从上图可以看出，长沙楼市公寓成交4月份出现明显的上扬，虽然河东老城区商圈较为成熟，不过以滨江新城、梅溪湖等为首的即将兴起的商圈也开始逐步缩短差距。

小户型公寓无论是作为过渡还是投资，最后都是希望能有升值空间的，那么小户型怎么做投资才能在满足自身需求的同时保证升值呢？

自住	投资	办公
安全性	地段	周边成熟商业氛围
私密性	综合交通优势	周边有典型创业服务性配套需求
交通方便	内在配套	交通便利
商业配套齐全	品质（保鲜度高）	地标性建筑

以上表格可以很明显的看到自住、投资和办公公寓的需求点，而自住又分为刚需和享受型自住，享受型自住在刚需的基础上则更加注重私密性。而无论自住、投资还是办公重点都在交通和商业上，这点我们从目前长沙销售较好的几个小户型公寓项目也可以看出，具体情况如何？哪个项目更适合自住？我们看看。

项目基本信息PK——自住VS投资

项目名称	物业费 (元/㎡·月)	在售面积 (㎡)	价格 (元/㎡)	精装 (元/㎡)
第六都	2.8	45-50	待定	否
北辰三角洲	2	45-82	8800	否
融科前海天地	自住2.5；办公3.2	40-100	5980	否
华远·华中心	3.8	50-120	18000-25000	5000-7000

以上四个公寓项目中，华远华中心单价最贵，达18000元/平米以上，这样的价格直接将刚需性自住刷了下来，而办公的话，有这个价格也能在五一广场或者其他较为市中心的位置买套写字楼了，所以该项目可能更适合享受型自住。

价格最低的则是融科前海天地（即融科·东南海公寓，以下文章皆用融科前海天地），其公寓单价仅5980元/平米，价格呈现缓慢下降的趋势，这样的公寓更适合刚需自住作为过渡，或者创业型办公。

第六都的报价虽然没出来，但预售预科证报价为9000元/平米左右，加上其开盘的优惠，其单价和北辰三角洲相当，无论作为自住、投资还是办公都是不错的选择。

基本信息PK结果

刚需自住：融科前海天地、北辰三角洲、第六都

享受型自住：华远·华中心、第六都、北辰三角洲

投资：第六都、北辰三角洲

办公：第六都、北辰三角洲、融科·东南海

交通PK——地铁是标配

地铁图

地铁出行无论是北上广深等一线城市还是长沙等二线城市都是标配，不会堵车，且时间准，无论是自住还是办公对于没有私家车的业主都是第一选择。而以上四大公寓仅融科东南海距离地铁较远，而北辰三角洲可以通过商业直接进入地铁，可以说是与地铁零距离。

交通PK结果

刚需自住：第六都、北辰三角洲

享受型自住：第六都、华远·华中心

投资：第六都、北辰三角洲

办公：第六都、北辰三角洲

商业配套PK——大型商业是升值的必备条件

项目名称	内部商业配套	周边商业配套
第六都	自带独式商业街区	紧临雨花、东塘两大核心商圈
北辰三角洲	17万㎡商业中心、地铁主题商业、购物公园	伍家岭商圈
融科前海天地	1.2万方商业街	1.5公里外的喜盈门范成
华远·华中心	海信广场	紧邻五一广场商圈

周边有配套是一个楼盘居住的最基本条件，而大型商圈的配套更是保证小户型公寓升值的必备条件之一，华远华中心、北辰三角洲都拥有大型配套，不过如果社区内大型配套太多，人流量过大，会影响其私密性和安全性，比如北辰三角洲的地铁直接入户加上其17万方的商业中心，虽然生活非常方便，但人流量的加大，会直接导致社区人员过于嘈杂，从而影响安全性，而第六都则紧邻大型商圈，形成一个出则繁华入则宁静的氛围，更加适合居住。