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案例
长沙的沈女士在今年3月25日付了首付12万元，并与开发商签订了商品房认购协议，直到4月27日才发现开发商根本未办理商品房预售许可证，那么已付的首付款还能要回来吗？
湖南英萃律师事务所尹兰英律师表示，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。
开发商与沈女士签订了商品房认购协议，且开发商收取了沈女士的首付购房款，签订的认购协议应认定为商品房买卖合同。但是，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实导致合同无效，应当依法退还收取的购房款。
业内人士提醒，取得商品房预售许可证是开发商进行商品房预售必备条件，购房者不论在签订商品房认购书还是签订正式的商品房买卖合同时，应当要求开发商出示相应楼盘的预售许可证，以防带来不必要的麻烦和损失。
如何查询预售许可证
（1）直接向市住建委或省建设厅了解物业的预售批准情况。（2）要求开发商出示《商品房预售许可证》。在购买前必须认真核对所购买房地产的栋号、楼层、名称等是否与许可证上注明的内容相符。
十一种无效的购房合同有哪些？
1、商品房买卖合同订立后，卖家没有经过买家的同意，擅自将房屋抵押给第三人。
2、商品房买卖合同订立后，卖家又将该房屋出卖给了第三人。
3、开发商存在故意隐瞒购房者的行为，开发商并没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明，这样所签订的购房合同是无效合同。
4、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经抵押的事实。
5、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
6、卖家与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋。
7、如果购房者所购房屋的主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，那么购房合同的签署即为无效。
8、若房屋质量问题严重影响到购房者正常的居住使用，购房合同则为无效。
9、卖家交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积，与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%的话，购房合同无效。
10、卖家无故延迟交付房屋，经买家催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房合同无效。
11、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。
来源：长沙晚报
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