在湘经联和金茂各位领导的支持下才有今天这个精彩的活动，首先请允许我在这里感谢湘经联各位大佬，也感谢金茂公司各位领导，同时也感谢大家冒着高温酷暑过来的媒体朋友们，感谢大家！
我是赶鸭子上架，本来对于商业或者社区商业是个纯粹的外行，但受湘经联和金茂公司委托，需要我在这里抛砖引玉，为后面的大佬先铺垫一下。所以我做了一个简单的PPT，跟大家聊一聊整个社区商业目前在全国，整个行业的一些情况。
今天聊的话题是社区商业，我取了一个比较中性的名字叫新风口。通俗的说，风口上的猪都能飞起来。对于社区商业来说，现在风口已经有了，猪能不能飞起来或者怎么飞？在这里我就不做太多预判了。
主要讲五个方面，一个是社区商业的背景是什么样子；第二是目前存在的问题；第三是全国社区商业一些创新的表现，第四是一些重点城市、重点企业的运作模式，第五是社区商业未来发展的一些展望。
我们先来看社区商业的几个关键词：1是服务人口一般在5万以下，2是服务半径一般在2公里以内，3是总规模一般控制在3万平米左右，4是商业业态一般都具有较强的针对性。5是刚才杜总也说了，目前社区商业在全国有一个俗称叫“五菜一汤”，到目前来说这也算是一个比较有直接的概括。
第二个维度，我们来看看社区商业的发展历程。我们现在处在第三代爆发的一个时间节点。第三代社区商业模式可以简单的概括如下：2010年以后出现了泛社区商业中心，以特色餐饮、社区电影院、家居体验馆、咖啡店，针对社区居民所需要的生活服务以及体验所提供的业态形式，这是社区商业的发展历程。
第三个维度，我们可以来看看社区商业背后的一些关键数据。1是2016年上半年国内社会消费品零售总额是15万亿，同比增长10.3%。2是2016年上半年全国网上零售额是22367亿，同比增长28.2%。上面是10.3，下面是28.2，悬殊有点大。
3是城镇化率，目前中国的城镇化率已经达到52.57%。再看下面一个数据，2030年中国的城镇化率将达到66-67%，将形成2万个以上的新社区，包括金茂悦、金茂广场、金茂府，都会在这2万个新社区里面。
4是儿童市场，14岁以下少年儿童2015年的统计数据是3.6亿。再看湖南2016年前5月的社会消费品零售总额是5000亿，增长速度是11.4%，处于全国的平均线水平。
5是日本的一个数据。日本近10年百货业下降了36.5%，综合超市下降28.2%，便利店增长19.4%，药妆店增长207%。这是大商业和社区商业的对比态势，日本已经是老龄化的社会，跟中国未来10年、15年的发展态势一样的。
第四个维度，通过上面的数据我们可以看出，中国现在或者说未来3-5年总的消费市场的特征是什么样子？几个关键词：1是老龄化时代，不需要多讲。2是空巢家庭，也比较实在。3是少子化问题，4是90后、00后兴起，5是女性主导消费的时代。大家可能关注得比较少的就是后面两个问题，90后、00后的消费新力量的兴起和女性主导消费时代的迎合问题。这两个问题我先抛出来，在后面再持续给大家做相应的解读。
第二个大的方面，我们来看社区商业现在所存在的问题。刚才余经理讲了悦棠街各种很有投资诱惑力的介绍。确实我们为什么要把活动放在悦棠街？我们就是觉得悦棠街目前在长沙社区商业里有一定的代表性，在运营上面有一定的前瞻性或者特色的操作形式，但是并不代表全国或者整个长沙的社区商业面临的问题并不严重。我们来看看社区商业的几个问题：
一是开发商追逐利润回报，社区商业配套比例一般都高于10%。这个10%是一个政策，但为了更高的利润回报，特别在长沙这个配比只有高没有低。反而是在北京、上海等一线城市的比例，特别是底商配比没有这么高。而在长沙，我估计是超过了13%，甚至更高。
二是规划不合理，低水平开发的普遍性、同质化。目前很多朋友都会问我要社区商业的市场数据，我比较头痛，因为太零散，统计难度太大，在长沙目前还没有很权威很全面的社区商业研究报告。这也是为什么湘经联要来做这么一场活动，要来专门聊社区商业。因为我觉得这个市场或者这个行业对社区商业这个问题所关注或者所探讨的还不够多，我们也希望借今天这个机会和长沙地产的同行们一起来更好地来关注它所存在的问题或者发展的机会。
三是大部分社区商业都是作为住宅项目的附属产品，开发商为了追求资金的快速回现，均采取销售模式。把商铺卖完了就不管了，交给物业去收3块、4块、6元的物业费。至于卖给谁，他租不租得出去，经营得好不好，没有人管。所以我们也可以看到长沙在2010或者2011年开始新建的小区，在2012、2013年入住的小区，50%以上的社区商铺或者是底商都是空置状态。
四是规模小，吸引力有限，生活服务为主，无特色。很少统一运营管理而沦为小区配角，同时大多数人都追求点状效益而非系统效益。我住在林科大那边，那里有一个螺狮粉店，传闻说他老板一年可以赚几百上千万。那么他这个商铺卖10万、20万对他来说都不觉得贵。但对于为学生服务的剪头发的或者卖蛋糕的，他们又能支撑怎样的租金或者售价？但在目前的社区商业运营管理中，大多是一刀切，都是150或者200一个月，这就是点状效益和系统效益的问题。
五是新社区入住比例低，这是一个比较核心的问题，也是为什么长沙这么多小区交房几年了，为什么下面的门面租不出去。我第一套房子在马王堆，那是长沙一个典型的商业旺角，住那的时候我是有些郁闷的。为什么？因为我住在1楼，下面是底商，5年换了5个老板。每个老板搞一个月装修，我真的不知道怎么办，我觉得这对那些老板来说也是一个很痛苦的事情。租一年就跑路，必定的投资经营失败了。
六是传统的业态分散，且项目重叠，真正全面服务于社区的业态寥寥无几，配套滞后，或者经营不善，无法比较全面性的满足社区居民的日常所需。所以我们看长沙的社区商业，搞来搞去无非就是几个餐馆，再加沙县小吃、津市粉店或者蛋糕店、干洗店、芙蓉兴盛小超市，到处都差不多。仅仅这些业态，严格来说应该不够的，是不能满足不同社区新的消费需求的。
七是基本业态盈利能力普遍不高，对租金价格因素较为敏感。
第三个大的方面，关于社区商业目前创新的一些表现，我归纳了七点，1是品牌化，2是系统化，3是情感化，4是持续化，5是特色化，6是互联网+，7是巨头化。
严格来说，今天在这里我可能唯一有资格讲的是社区商业的互联网+。因为谈互联网+，我还不能说是一个外行，毕竟做了这么多年的互联网，对互联网的感触，无论是信息化建设、O2O，互联网+，还是目前接触的大数据营销也好，都跟社区商业的关系比较大。但如果我只讲互联网+，可能起不到抛砖引玉的作用，所以今天灌的水会多一点，大家多包涵！
第一个维度是品牌化，这个比较直观。在这个行业我们都比较了解国内几个大的开发商都在社区商业方面研发成型了自身的产品线，并作为其住宅小区的标配。比如恒大、万科、协信、龙湖、花样年等。
第二个维度是特色化。特色化的方向是精品化、特色化和主题化。像我们现在所在的梅溪湖国际新城开发量有3-500万方，有20多个小区，届时必然有更多社区商业街面世，它们会不会都差不多呢？这可能是我们目前急需思考和面对的一个问题。
第三个维度是关于互联网+。在这里讲得多一点，因为我这方面接触了很多年，也吹一点牛逼，可以说是地产界里最懂互联网的人之一了。从2000年开始在《计算机世界》工作的时候就关注和跟进湖南的信息化建设和互联网的发展，再是从新浪、腾讯，到现在的易居克而瑞关注互联网大数据营销的工作，应该来说，融汇贯通，对于社区商业的互联网+会有一些比较全面的心得。
社区商业的互联网+到底怎么加，我个人应该从5-6个方面的划分入手，也就是说不是简单地把百度外卖搞过来，把大众点评搞过来，我就互联网+了，开通一个微信支付就互联网+了，不是的。
一是社区商业+互联网。是指在传统的商铺经营或服务里，如何通过互联网工具实现营销和服务的提升，如何更好地为消费者提供更加便利和高效的服务，并且实现增值与溢价。
二是社区商业O2O。这个问题我们无法忽略，虽然跟实体的商铺招租运营关系不大。而且在一定程度上跟实体商铺经营有一定冲突，或者有一定竞争关系。回避不了的话，我们就需要应对，如何做好两者的结合或者统筹兼顾。
比如说快餐盒饭的问题通过线上的O2O可以更好的解决了，那么你在线下就要减少配比，你不能说百度外卖、饿了吗等已经很疯狂了，他在线上卖一个盒饭8块钱，你在实体店卖一个盒饭18块钱，一样的东西，你怎么搞得过他，你怎么开店？你再怎么做中间补贴也是白搭，所以你只能有所舍弃，甚至要提前做好选择题。
线上线下需要的是取长补短、携手共进，而不是互相打架，否则那就是业态规划和定位出了问题，经营自然也会出问题。
三是社区商业大数据的应用。这也是互联网+比较核心的一个问题。我们一直说一句话叫“羊毛出在猪身上，让狗来买单”。这句话最关键的是为什么别人要帮你买单，简单地说一是因为运营思维与模式的转变，如同为小孩子提供服务，让他父母来买单；二是因为你给A提供的服务可以衍生出满足B的需求的结果。所以，我们就看到，便利店卖快餐了，可以交水费电费了，洗车店在卖保险了。这些增值服务的出现，只是一种自发的、随机的变化。但对于社区商业运营方来说，至少还是要有更多的未雨筹谋或者运筹帷幄，才能针对社区居民的需求提供、挖掘更多的服务内容和价值。而这就需要更为全面和系统的大数据应用和分析，进而满足更多的现实需求，创造更多的增值空间，有效提升不同业态的商户的盈利水平。
四是移动支付的应用。这个方面在市场上推行得比较快，这两年支付宝和微信支付，还有社区银行等发展都相当快，但都还不够系统化！
除了上述四点，还需要补充几个观点的是：1是主动积极引进优秀、成功的社区商业服务相关的线上平台、产品的应用，互联网+讲的是整合、分享，而不是传统的、太多的自行其是；2是更好地对接诸如医疗、教育、商业O2O、政务线上平台，使之与社区服务衔接到位；3是和线下一样，在LBS技术的基础上，我们也需要更好地打造、营造社区商业的一体化线上场景。这在目前来说还是一个市场空白，因为即使有很多类似的产品或服务都只是简单的LBS技术应用或者只是基于自身需要而做的简单同质化延伸，这对于社区商业整体运营与高水平迎合满足不同社区居民需求来说，远远不够。
当然，我们也看到很多物业公司或者第三方都在做很多的社区线上平台，做APP，实际上我个人对众多参差不齐的类似产品是怀疑的，因为它的出发点可能是好的，是现实的，但可惜是封闭性的，不是互联网思维的。他只看到自己，却没有考虑互联网产品与市场的开放性与无限扩容性。这，应该是社区商业的互联网+最应该考量的问题。否则，只会让我们走太多的弯路。
第四个维度是持续化。这个比较简单，就是如何实现持续化的良性运营。应该重视的是，社区商业操作已经过了卖了、租了或者把开业做完了就不管了的时代。到今天，我们反而需要更多的考量持续运营的情况，包括从规划定位开始，到招租招商、业态与服务完善，到实际运营中如何抓住一大一小、如何保证满意度、忠诚度等等，都需要花很多的心思和力气才是。
第五个维度是情感化。泛商业模式也好、社区商业也罢，其实都是最好谈感情的地方，最好做情怀的地方。早段时间写了很多东西，谈长沙地产的情怀。有些人说现在市场卖得这么好，你还谈什么情怀？好吧，但在这里，我还是觉得有必要说做社区商业是最应该谈情怀的地方。因为在这里你离客户太近，因为在这里你和客户太熟。5年、10年、20年甚至更久，都跟这些人打交道，这些人会依赖你，会信任你，但你如何让他依赖，如何让他信任，这是简单的商业运营模式解决不了的问题。
第六、七个维度，系统化和巨头化。因为时间的关系，不展开说。系统化无非是要把社区商业的运营和管理当作一个系统工程，而不是只看到某一个点，或者说不能只看到你销售的成功，招租的成功，而忽略了质的完善与持续。
第四个大的方面是目前的模式和方向，我们简单过一下。
北京是把部分商场变身为社区综合服务体，在长沙目前还没到这一地步。武汉在玩邻里中心，刷新社区的商业体验。邻里中心的配置，生鲜市场、超市、餐饮、休闲娱乐、儿童乐园、商品零售，是一个业态多元化、功能复合化的小型购物中心。成都，新型社区商业引领新潮生活是蓝光的代表作。蓝光耍街，在长沙目前也在做。蓝光在成都做的是集教育、健康、儿童、文创、娱乐、O2O、创科为一体的新型商业体，建立了一个相对成熟的社区商业服务系统。杭州，社区超市拓展为生鲜服务。
再看美国社区商业为什么完胜纯电商？美国的社区商业会在规划，或者在人流动线设计，包括主力店设计，以及如何让人们在社区商业街区逗留时间更长做足文章。也可以说是系统化的运作水平相对更高，自然也值得学习。
然后我们看看国内一些重点企业的新模式。1是万科的“五菜一汤”，大家比较熟，我也不多说。2是协信，步行10分钟内的社区商街，它的观点就是便民、利民、惠民的“三民主义”，坚持缺什么补什么的原则进行业态运营。3是龙湖，业态完整匹配家庭，不走高端路线，这是龙湖的方向。龙湖更多的是体现服务，为家庭的老人、小孩提供丰富的业态，包括儿童教育、老年娱乐，更多是在服务方面做足工作。
4和5是恒大的剧场模式和花样年的玩法，估计大家也比较了解，不细说。5是阳光新业，基于大数据研究分析来提升运营服务。阳光新业有一个专门的团队来研究消费趋势，了解客户在哪里，在哪里消费，根据这些数据分析来灵活调整商业的业态与服务布局。
比较有借鉴意义的是，比如父母可以通过刷卡清楚知道孩子在什么地方消费，就是说在社区商业街里面，一个家庭我给你两张卡，一张主卡或者副卡，小孩拿这张卡在哪里买东西，玩游戏，或者看电影，父母很快都知道。这是一种人性化的数据服务的管理。这也是我们需要思考的地方。
第五个大的方面，也今天我要讲的最后一个话题是关于社区商业未来发展的情况，我的观点是突出重围才有飞跃！
我们来全面性地梳理一下社区商业目前所面临的机遇和挑战：
机遇的核心点就是“最后一公里”，不同于电商冲击下的大商业的风雨飘摇，社区商业反而有更多是电商需要依赖的价值。当然，我们也不能完全忽略O2O的破坏力。
二是城镇化加速，新社区的发展和近些年的楼市特别是住宅市场的热销。城市扩容、新社区雨后春笋般涌现，当然就是社区商业快速发展的强劲动力。
三是一个“宅”字，我们可以发现，包括70后、80后甚至90后、00后都有共同的时代特征叫做宅，懒，不想动。城市越大，交通越堵，平时工作越忙，越是没什么事不是不得已而为之，越不想跑远了越想有个馅饼挂在脖子上。说是病态也好，但它就是社区商业最大的价值所大。
四是传统的社区商业玩法已经落后了，现在的发展机会和空间自然会凸显出来，所以说现在是社区商业的一个新风口时代。
五是资产保值。大商业大办公产品很多投资者不敢动，但在投资机会比较缺乏的情况下，或者说在社区商业的资产产品包可以越来越漂亮的情况下，相当风险低、回报稳定的社区商业产品对于投资者来说，仍然不失好的选择。
五是消费力的提升。整个国内，甚至长沙居民消费力、消费水平的提升，给社区商业业态的操作或者说运营带来了一个新的空间。以前可能在家门口剪个头发5块、10块、20块钱，现在100块、200块，好像都习已为常，为了自身形象提升嘛！以前补个鞋两三块钱，现在护理个名牌包包，两三千块钱也是正常。区别只是你有没有高低兼顾。
谈完机遇，再来说挑战。几个问题概括到位：一是低端同价；二是量大价高；三是投资风险高，有很多商铺两三年租不出去，不知道投资回报率在哪里；四是O2O的破坏力；五是低层次运营，就是目前比较普遍性的，也是今天聊社区商业话题的一个关键问题；六和七是小区入住率低、功能简单、服务不到位等。
聊完整个市场和行业的情况，我们来看看长沙社区商业的长沙表现。克而瑞长沙机构对上半年长沙社区商业表现比较突出的项目做了一个榜单概括，长房八方金街依托稳定型大社区今年热销。恒大奥苑位置较好，小区入住率高，特别是德思勤带动了那一片区的商业氛围，可以让他兼顾到辐射型的功能。蓝光COCO蜜城耍街，因为蓝光有一整套的系统工程在这里操作，值得关注。汇金城，刚需型小区，产品力和运营力比较好，值得认可。金茂悦棠街，也是典型刚需型大社区，在梅溪湖众多小区里面，入住率应该是更有保障的，再加地铁口、周边两所学校和入住企业很多的写字楼，商业价值可想而知，与此同时，金茂长沙的商业团队还在公司政策和资本支持下，做了很多创新，比如先租再售，比如业态的规划布局等等，应该来说都是这个产品很好的发展开端。再是江河湾中心、当代滨江、中建壹号天街、钱隆国际、光明E城等等，也都是各有优势和创新动作，所以一并推荐。
最后，做一个总结。我的观点是依托互联网，结合社区电商，未来社区商业，特别是长沙社区商业价值提升的空间还有很大！因为我们至少要自信地看到社区的居民至少有1/3的消费，甚至更多的消费要在社区商业解决！所以，我们在目前这样的房地产市场或者经济大背景下，不妨花更多的时间和精力、财务投入到社区商业发展、运作中来，来姿势熟练地迎接这个新风口的到来，来创造更好的经济与社会价值！
谢谢大家！
码字十余载，江湖三五年。曾履职于计算机世界、潇湘晨报、新浪湖南、腾讯·大湘网。地产、财经、互联网观察者，上不懂天文，下不识地理，只晓人情三二，是为坐井，浅说身边琐碎事。
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