多商业中心在城市的发展中已不足为奇，但再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？
社区商业作为一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，成为商业地产“最后的堡垒”。
在此背景下，长沙社区商业迎来了一波入市潮。克而瑞长沙机构房价分析师在多项目探访获悉，位于梅溪湖国际新城的金茂悦棠街、位于滨江新城的当代滨江MOMA三万坊、位于市府板块的长房八方金街等都将入市或已在售中。业内人士认为，长沙社区商业价值提升的空间还有很大。社区的居民至少有1/3的消费，甚至更多的消费要在社区商业解决。
调查：社区商业“遍地开花”
有关资料表明，人均GDP超过3000美元，人们的生活方式将发生很大变化，商业业态也将随之逐渐从商业中心大型百货商场转变为大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业。而长沙的人均GDP早已超过3000美元，这也为长沙商业业态的多样化奠定了基础。
事实上，对于社区商业的发展长沙亦早有规划。根据《长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）》（2011年修订）草案中，大型商业零售网点、商品市场、商业街、区域商业中心、社区级商业中心是发展重点。
目前长沙社区商业兴起态势势不可挡，甚至每一个新建的小区或多或少都会带上底商，也就是我们所说的“社区商业”。面对数量如此多的社区商业，日前，以克而瑞大数据分析为基础，“克而瑞、湘经联、金鹰955”联合发布了《2016下半年长沙社区商业综合竞争力榜TOP10》。榜单中，梅溪湖金茂悦、蓝光COCO蜜城、长房八方金街等项目被选为长沙综合竞争力的社区商业TOP10。
现状：缺乏统一规划和统一运营
“目前的商业不动产投资领域现在能投还敢投的只有社区商业。”长沙步行街商会常务副会长、湖南道顿商业资产管理公司总经理卢毅斌称，一个优质的社区商业显而易见是一匹白马，只是我们现在在投资者心目中没有形成共识。
其实不仅是投资者没有意识到社区商业的投资价值，作为社区商业的开发商大多在管理上也存在缺陷。目前，大部分社区商业都是作为住宅项目的附属产品，开发商为了追求资金的快速回现，整体上缺乏前瞻性统一规划和统一运营。
“地产商把商业全部卖掉，是对业主的耍流氓。”有业内人士曾指出，因为如果地产商对商业的收益来源于卖商铺，在后期就不会有所投入，那么商业未来的经营状况就没有保障。
这一现象也导致一些社区商铺租户越来越少，甚至出现空置状态。
观察：运营思维在升级
不过，这些缺陷近期在一些项目中得到了避免。2013年，恒嘉西子商业中心打破了社区商业商铺业主散买散租模式，由泊富恒嘉整体承租并运营。而即将入市的梅溪湖金茂悦悦棠街，在整体运营模式的基础上更进一步。针对金茂悦棠商街，中国金茂特成立独立的金茂商业管理公司，对其进行统一规划、统一招商、统一运营。
金茂商业管理公司相关负责人提到，悦棠商街严格按照业态规划筛选商户进驻，避免业态重复及恶性竞争，保障良性经营，同时会定期整合商家资源对商街进行整体宣传和推广。不仅如此，金茂商业管理公司还对商家入驻给予一定的政策补助和经营扶持，帮助商家进行市场培育。目前，一二期已经引进商户58户，租赁面积2.6万方，占总共4万方的66%。
“为保障投资者受益，金茂悦棠街还推出了三年返租15%的政策，每年返租5%。”中国金茂长沙公司策划经理余卫岗表示，金茂希望做到的是利好业主享，风险金茂当。不过，据目前已经进驻的金茂悦棠街的商家来看，经营状况越来越好。
卢毅斌也提到，无论哪个社区商业项目，在目前的经济形势下，突围的最主要途径是专业运营。
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来源：克而瑞长沙机构 谭芳芳
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