刘佰忠：长沙不会也不适宜严苛限购 | CRIC楼市

进入2016年以来，长沙楼市如果用一个字来形容那就是“火”。特别是到第三季度，长沙楼市成交、价格等方面的持续走高，“火”字后面或许还应该加一个“爆”字，组成“火爆”二字。

在刘佰忠看来，四个关键词可以形容三季度“火爆”的长沙楼市：

关键词一：热销

据本机构统计数据显示，三季度长沙市内五区新建商品住宅成交量为493.71万方，同比上涨达100.67%，环比涨22.05%。

房地产不同于其他的消费市场，商品住宅也不同于其他普通商品，作为具有居住及投资属性的大众商品，商品住宅同比涨幅达到100%，环比22.05%，足以证明其销售“热”度。

更为明显的一个市场热销表现是，往年业内人士会说“小阳春”、“金九银十”、“年底冲刺”等几个关键的销售节点，在2016年已经没有了意义。截止目前，2016年除春节前后，往后的每个月可以说都是“金九银十”，甚至是，每个月都可能创造比“金九银十”更加辉煌的市场表现。

关键词二：地王

热销的背后，或者热销的同时，是“地王”不断的出现。

“地王”，全国楼市发展中的风向标名词之一。2016年，上海、杭州等城市，地王一个接一个出现，据克而瑞全国机构统计，截止至2016年8月，全国的地王达38宗。

在长沙，从上半年梅溪湖的一宗纯住宅用地的出让，到不久前，圭塘河“地”王的表现，都表明开发商对土地的“饥渴”，不顾一切地“争抢”地块。

为什么会出现这情况？一是，各楼盘卖得太好，没有房源，必须去“抢地”；二是，价格涨得了，相信未来这房价的涨幅足够支撑土地的溢价；三是，其他领域的资金流入到房地产市场，流动到房企，推动房地产企业买地。

关键词三：涨价

热销、地王，对购房者来说或许没有太多的直观感受。但对于“涨价”这两个字，感受肯定是明显的。

在长沙，可能在8月份看中的一套总价为100万元的房子，到9月份发现总价已涨到120万元。热门区域，表现则更为明显。以梅溪湖片区为例，区域内有个别楼盘，一套房子如果8月总房款为100万元，到9月可能就涨到了150万元、甚至是180万元。

尽管这是一个个的个案，但随着越来越多的个案出现，顺应地推动了长沙房价在第三季度，特别是在8、9月份的迅速上涨。本机构数据显示，2016年三季度长沙市内五区的新建商品住宅成交均价为7473元/㎡，同比涨12.8%。这也意味着，与去年同期相比，房价涨了约1000元/㎡。

而在受关注度相对较高的岳麓区，房价的涨势更为明显。数据显示，三季度岳麓区新建商品住宅成交均价为7781元/㎡，同比上涨18.87%，涨幅超过整体涨幅。其中，9月份岳麓区成交均价为8544元/㎡，同比涨了21.18%。

关键词四：售罄

不仅仅是房价上涨，给购房者带来了更为明显的直观感受。

近期，不少长沙购房者会遇到这一情况，看中了某个楼盘的房，但营销总监或置业顾问会说，目前没房源了。这是真的吗？否是开发商在背后在捂盘或惜售？

本机构数据显示，长沙到目前为止，至少有将近50个楼盘热销楼盘，库存量已相当紧张。同时，也印证了为什么个别楼盘涨价会如此凶猛。

不过，涨势惊人的楼盘除房源所剩不多外，或需还有另一个重要的原因，就是该项目已完成了年度任务，涨价只为拉升项目的整体价格或拖延销售周期。

而大部分房源比较充裕的楼盘，价格都会保持一个相对稳定的涨幅。

在楼市“火爆”之时，“调控”政策应声而来。

在近日的短短10来天里，21城出台楼市新政，这也让尚未出台新政的长沙也显得有些“慌”。业内人、购房者近期都会思考一个问题，长沙也会紧随其后出台相关的限购政策吗？

对此，克而瑞长沙机构总经理、首席房价分析师，湖南房地产经理人联盟监事长刘佰忠表示，长沙不会也不适宜出台严苛的限购政策。

“政策无非就是两个维度，一是调控；二是，救市。”刘佰忠表示，这些年的楼市政策表现告诉我们，市场过火时必有“调控”，市场冰冻时也必有“救市”。

刘佰忠提到，目前全国前三季度市场就一个字——“热”！而过热导致的一个结果就是“调控”。而下一个阶段，长沙的政策会如何出台，应该怎么样出？首先要看过往长沙楼市调控政策如何。

资料显示，2011年3月，长沙启动限购90平米以下户型的限购政策；2013年国五条出台后，长沙的细则主要集中在限涨与主城区限购中。不管是2011年，还是2013年的调控政策，都相对较为宽松。

在此之后，2014年8月长沙楼市先后出台松绑政策。首先是，8月2日，明确取消限购；其次是，8月8日，“湘五条”发布，其中最为关键的是，一，松绑住房公积金贷款；二，货币化回购商品房。自此，长沙走上了去库存之路。一直到现在，库存量缩减明显，特别是一些热点板块，已没有库存可去。

在刘佰忠看来，“长沙以往的楼市政策走势，在彰显长沙市政府出台相关政策高明的同时，也告诉我们，2016年长沙不会出台过于严厉的限购政策。”

那么，为什么长沙不适宜出台严苛的限购政策呢？

刘佰忠表示主要有三方面的原因：

一是，成交量下滑。国庆期间长沙楼市成交下滑明显，证明了在全国调控背景下，长沙即使不出任何限购政策，楼市呈现降温的趋势；

二是，限贷。近期长沙几家商业银行，提高外地人在长沙购房的贷款门槛，这虽是银行为保证自身资金安全所做的政策，但如若四季度货币流动性减速，很多银行或也将自发提高贷款的门槛。而四季度是银行回笼资金的关键季，贷款门槛提高的可能性更高，这一点，严格来说就是限贷，同时这也会在一定程度上限制购房者购房；

三是，长沙楼市整体情况不适宜严苛的限购政策出台。四季度楼市走势是逐步降温的过程，压力最大的是2017年上半年，因为从数据来看，2017年上半年是一个供应的集中爆发期。

“而随着长沙城市品质和楼盘品质的提升，房价肯定会上扬，但这是一个稳定、健康的发展过程，这与个别楼盘暴涨暴跌对行业、市场，特别是购房来说是一种伤害并不相同。”刘佰忠表示，就目前长沙整体市场背景下，长沙不会也不适宜出台严苛的限购政策。

那么，目前的长沙是否是适合买房呢？或者说什么时候才是买房的好时机呢？

刘佰忠称，如果买房是为自住，那么不要花太多时间考虑什么时候是买房的好时机，而是应该学会选择与判断。就目前的市场情况而言，推荐购买单价在8000元/㎡左右的楼盘，因为风险会更小。但希望大家能够理性选择适合自己的楼盘。

那么，返乡置业的人该如何选择？

刘佰忠建议：返乡置业人群需明白，第一，清楚自我需求；第二，多做选择；第三，少跟风。

至于买在哪里，首先要清楚，长沙正在快速发展中，在这5年终，每个地方都有机会。如，金星北片区就很好的验证了这一观点，该片区域由原来的单价4000元/㎡，涨到目前5000-6000元/㎡。因此，希望大家把眼光放长远，心态放平和。

在新房房价上扬势头强劲、不知道如何选择时，不少人将目光转向了二手房。二手房真的比新房更可控、划算吗？

“二手房比新房市场更复杂。二手房属于不同的房东，房东都是不同类型的人，不同的房东有不同需求，有的房东想尽快便宜出售，有的也想坐地起价。这就使得，二手房相比于新房是个大的挑战，需要更多耐心。”刘佰忠称，二手房市场也像“淘金场”，你有可能从中获得大的回报，但需要看个人眼光。