本文将以长沙2号线为例，研究地铁拉通后，对城市的驱动以及各站点之间的差异性对房地产市场催动的价值。
2号线沿途站点分布
2号线线路全长21.926千米，共设置19个站点，其中五一广场为换乘站；线路经过岳麓区、芙蓉区、雨花区，连接长沙火车站、高铁南站等多个城市交通枢纽。
地铁对房价的驱动力
地铁的拉通对楼市房价有一定促进作用，带动了地铁所经板块内的项目价格的提升，地铁运营对境内板块房价形成辐射。长沙2号线2014年运营，由于地铁的时间效应，地铁效应提前1-2年显现，对沿线板块形成辐射，地铁所经板块房价均有不同幅度提升。
从2号线沿线站点周边住宅成交均价热力图来看，梅溪湖一带为房价高地（梅溪湖西—梅溪湖东站点热度最高）；中心城区为传统价值高地（湘江中路—迎宾路口房价高企），但区域为商办集中区，住宅项目偏少；高铁新城一带作为产业新城，线路沿线项目日渐增多，发展热度日渐高涨。
梅溪湖、高铁新城两个城市发展新城比传统中心城区热度更高，地铁房价效应对新城发展驱动力更强。
地铁对配套的驱动
1.
商业
地铁的开通对沿线的消费具备拉动作用，商业分布除了聚集在传统商圈外，地铁沿线是未来主要布局的方向；城市中心商圈聚集度最高，随着地铁的开通，地铁线路交汇处开始衍生新兴商圈及大型综合体，沿线开始布局商场或商超。
长沙自2014年2号线开通至今，发展为3条线路，多条线路联合交界处的五一商圈是城市最热门商业圈，而由2号线沿线带动形成了多个新兴商圈：高铁新城、梅溪湖商圈……
传统主城区五一商圈集中大量大型商场，在地铁带动下更是带来了丰富客流；随着2号线东西向拉通，高铁新城逐步跃升为商业圈新星，长沙大道—光达站点开业与在建、规划中大型商场密集分布，地铁对新城商业的拉动带来了巨大利好，对商业发展形成驱动。
2.
公寓
地铁的建设，给沿线板块公寓成交带来利好；从长沙地铁线路与公寓市场的关系来看，近年公寓市场的崛起离不开地铁的分布，长沙公寓扩散方向：中心板块→梅溪湖、高铁、中心板块周边→地铁沿线板块。
2号线开通带动中心板块扩散至梅溪湖、高铁新城板块，项目分布于2号线沿线板块成交量迅速攀升，公寓市场在地铁带动下扩张，从单一热点板块发展为沿线板块。
地铁开通后，中心片区公寓市场率先发展，价格涨幅最大，之后联动新城，16年新城价格得以上涨，涨幅超过中心片区。
3.
办公
长沙写字楼主要集中于中心片区，随着地铁拉动，办公项目向高铁新城迁移；从三年平均成交量来看，地铁拉通后，高铁新城成交量同比上涨337%，价格上涨10.4%，而中心片区涨幅仅29.2%、0.9%，地铁对新城的驱动力更大。
4.
二手房
地铁对二手房拉动效果明显，在地铁开通前后价格对比鲜明，如长沙地铁拉通后二手房价格变化表现来看，项目价格有着20%~120%增长跨度，同时对偏远区域的拉动更为显著；由于偏远区位条件改善幅度大，房地产价值的增长受地铁影响明显，城市成熟中心区域影响没有那么显著。
5.
小结
各站点所在片区对应的物业驱动力度不同，地铁效应给各站点区域所带来的效应时点也不尽相同。
地铁对商业
主要对新城产生地铁效应，驱动力最大；
地铁对办公
对新城驱动力远远大于主城区；
地铁对公寓
开通后率先影响中心片区，实现量价齐升；随后对新城驱动力爆发式上升，价格涨幅超过主城区。
地铁对住宅
对偏远区域拉动更为显著，对成熟中心区域影响相对较弱。
地铁对客户的驱动效应
地铁不同站点满足不同需求客户，中心3站利于租赁市场，偏远利于刚需市场。地铁不同站点位置对不同需求客户有利好，中心3站以内更利于租赁市场，较偏远利于刚需市场，一般高端改善和地铁关系不大，主要还是受景观环境驱动。
由长沙2号线路布局项目客户来看，中心地段多为改善投资型，偏远地段的板块多以刚需自居，但作为热点板块的梅溪湖板块，由于受景观环境驱动及片区规划影响，板块虽处地铁线路边缘，但为价格高地，高端客户云集。
总结
对于地铁轨道交通建设的蓬勃发展，地铁的时间效应提前显现在房价上，随后沿线各物业的布局逐步增多，对配套形成辐射，从而形成不同等级的客户分布，故而，地铁对城市的驱动方式体现在：房价→配套→客户。地铁在房价、配套、客户多方面为城市带来驱动力，地铁所经区域迎来重大利好，但依据每个站点的特色，所形成的驱动力不尽相同，依据区域的特性前瞻楼市布局。
文/李紫芊
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