5月10日的长沙土地市场十分热闹，同时有一块双限地摇号成交和另一块双限地挂牌公示，土拍市场依旧火热。其中[2019]长沙市016号地块，在经过此前18轮竞价后形成熔断，今日由招商蛇口幸运摇中。挂牌公示的[2019]长沙市033号地块，位于麓谷板块，限价9500元/㎡。
成交：[2019]长沙市016号
016号地块位于天心区中心板块，最高限价2.76亿元，毛坯住宅最高限价12800元/平，为目前长沙限价第二高的地块；地块要求建筑限高需小于100m，建筑密度小于32%，竞买人未来需配套义务教育和幼儿园。
（具体地块详细介绍可查看建面不足4万方，竟是长沙第二高的限价地！）
首入长沙，完成覆盖布局
招商蛇口是招商局集团(中央直接管理的国有重要骨干企业，香港四大中资企业之一)旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，定位于“中国城市及园区综合开发与运营服务商”，其中住宅、商业房地产开发属于其下属的社区开发与运营业务业务。
目前招商蛇口已经布局全国西部、中部、东南大部分省域，从布局来看，湖南为唯一的空白区域，此次招商蛇口幸运摇得长沙16号地块，标志完成了西、中、东南部版图全覆盖布局。
从克而瑞2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜来看，招商蛇口位居top15，整体房企开发实力和市场认可度较高，而这也是TOP15中最后一家进入长沙的房企。
利润高、区位配套优，房企看好
此次竞拍中，16号地块共18家房企参与竞价，最终熔断摇号，溢价7.7%；抛开地块实际打造情况来看，该宗地为近期熔断地块中理论利润空间最高的地块，这也是房企看好的重要因素。
此外，地块位于中心板块，作为市中心老城区，土地越来越少。并且在18年仅有3宗
涉宅用地出让，17年和16年仅有1宗，区域内土地十分珍贵。
区域内的整体配套也较成熟，交通来看，距离4号线碧沙湖站约400m，距离1号线黄土岭站直线约1.4公里，出行较为方便。地块距离南湖路隧道也不远，未来自己开车去河西也非常方便；中心城区的一大优势是优质的教育实力，地块2公里范围内有多所名校，同时地块要求竞买人未来需自身配备义务教育和幼儿园。完善优质的教育资源，未来可作为项目的一大亮点。
板块市场突出，后市较好
2011年至今，中心板块供应房源整体呈下降趋势，区域内可售房源稀缺。价格来看，中心板块成交价一直高于长沙内五区整体均价，在11年就达到9488元/㎡，18年达到12735元/㎡。
从周边在售项目来看，中建江山一号豪宅22000元/㎡，拉高区域整体均价，君合天玺全装修高层14000元/㎡，建发中央公园毛坯高层14000元/㎡，周边均价较高
因此从该地块限价12800元/㎡来看，在区域内不算太高，后市竞争较好，且地块本身规划建面仅3.9万方，去化压力不大，作为长沙落地首个项目，也利于招商蛇口打响名号。
供应：[2019]长沙市033号
033号地块位于岳麓区麓谷板块，最高限价2.84亿元，毛坯住宅最高限价9500元/平，商住比为2:8，项目建设需要符合安居型住宅管理有关要求，住宅户型面积不得超过144㎡，其中120㎡以下的户型不少于60%。
教育配套较优，商业存发展空间
该地块位于麓谷板块，周边规划为高新科技产业为主，规划人口12.1万，住宅市场向好。区域内教育规划较优，地块周边分布有师大附中博才实验中学、湖南师范大学附属二中学、明德中学和湘仪中学；从交通来看，地块南面邻近建设中的6号线麓枫路站口，距离约1000米左右。地块北面邻长株潭城际轻轨，最近的是尖山站和谷山站；从商业配套来看，区域内以社区商业为主，大型商业可受市府商圈辐射，区域内仍存发展空间。
后市竞争激烈，利润空间相对偏低
项目周边目前竞争项目较多，其中长房云时代紧靠该地块，后续将推90-183平住宅产品；金辉优步花园的全装修高层产品均价在10700元/㎡左右，18年年底毛坯高层卖过8700元/㎡，其他项目毛坯高层基本保持在8字头，从本地块毛坯限价来看，价格高出近千元；后市还将有两个纯新项目入市，区域内竞争将进一步激化。
根据2019年第二次土委会讨论，麓谷板块2019年还将计划有5宗限价地进行出让，板块内竞争将更加激烈；从供地具体信息看来，033号地块理论利润空间不足五千元，与板块内计划供应地块相比相对偏低，且与近期成交双限地对比来看，利润空间也处后列。
来源：长沙克而瑞
文/曹学威
审核/蔡嫣
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