前期棚改是岳阳楼市支柱，城市发展内生才是长期动力，棚改弱化后，岳阳面临城市突破发展瓶颈的阵痛，棚改的降温，岳阳房地产市场失去了最强有力的推动力，规划中确立城市发展重点与发展方向，据此提升城市竞争力，以发展内生动力推动房地产市场。7月中共全会明确岳阳大城市建设目标定位，足以确定岳阳发展城市内生动力的决心。
岳阳定位于湖南实力型城市
岳阳经济实力强劲，GDP仅次于省会长沙，近几年来岳阳市辖区经济快速增长，GDP总量稳步上升，人口、城镇居民可支配收入位于湖南城市中上等，发展实力与潜力充足。
棚改推动型城市，棚改弱化后市场降温
棚改情况
棚改此前是岳阳市场快速发展的主要推动力， 18年岳阳棚改力度居湖南省首位，且主城区100%货币补贴迅速激活城市更新速度，为岳阳楼市发展提供大量客源；从近五年棚改量走势来看，17年达到历史高位后，18年维持高位运行，而19年棚改大幅缩水，棚改户数腰斩，下滑75%，棚改拉动开始降温。
市场量价
从历年主城区商品住宅供求价走势表现来看，在棚改力度充足年份，16年开始成交量逐年上升，且在17年间价格大幅上涨，棚改拉动作用下，市场一片繁荣景象。
而随着棚改弱化，楼市主要驱动力受阻，客源减少，客户观望态度浓郁，19年上半年成交量收缩，而市场仍存在大量货源，供应量居高不下，存量日渐高企，去化压力增加；同时前几年市场繁荣推升房价，房价虚高与购买力上限致使房价横盘，房价存在上涨瓶颈。
土地市场表现
市场活跃带动土拍热度上升，18年楼面价达到历史最高，供求双旺且溢价率高位，而进入18年下半年土地市场热度下滑，溢价率、楼面价、成交量降低，19年土地多以底价成交。
房企进驻表现
目前百强房企进驻岳阳有14家，恒大、碧桂园、保利、美的、中建为深耕型房企，有多个项目驻扎；16年美的进驻，17年恒大、碧桂园为拿地主力，18年城市潜力被看好，多家房企下沉岳阳县域，恒大、碧桂园、美的、金科、敏捷共摘得土地26宗，19年房企拿地速度放缓， 金茂首进岳阳。
棚改推动力弱化，岳阳未来以发展城市建设提升价值
岳阳市辖区近中远期规模
中共岳阳市第七届委员会第八次全体（扩大）会议召开，确定近中远期三个阶段目标，明确大城市建设的目标定位，加快建设“产业兴旺、开放包容、品质高端、生态宜居、充满活力”的现代化城市。
至2025年，岳阳市区人口将达170万人，较目前上涨26.9%，期间还将引入36万人，人口规模的扩大将直接为城市发展注入血液。
至2025年，岳阳市区建成区将扩张至170平方公里，较目前扩增62%城区面积；经济发展持续强劲，岳阳市GDP2025年至7000亿元，至2035年直达万亿。
产业发展
产业现状：岳阳产业结构不断优化，三产在17年一举跃升超过二产占比，18年三产占比49%，三产目前为城市主导产业，保持在10%的稳定增长态势，传统产业转型升级步伐加快，新兴产业持续发展壮大。岳阳石化产业为湖南最大产业集群，对于岳阳市乃至全省社会经济发展支撑作用较大，18年产值达到1355亿元；食品产业是岳阳市重点打造的第二个千亿产业，18年产值达到1094亿元。
城陵矶：城陵矶临港产业区是围绕政府以江湖资源为重点发展依托的落地规划，将打造成为岳阳城市的经济增长极；全国唯一一个拥有6大国家级开放平台的地级市，为加速承接沿海产业转移、促进城市产业链向中高端迈进提供有力支撑。
产业规划：通过抓大项目、大企业、大园区带动，到2025年，建成4个千亿园区，打造5个五百亿园区，做优做强化工、食品、电子信息、现代装备制造、能源电力、现代物流、文化旅游等7个千亿产业；以石化、食品为基础，打造电子信息、装备制造、现代物流、文化旅游、电力能源潜力产业；大力发展传统工业，同时推进新兴产业壮大，是实现工业强市、园区兴工战略的有力举措和支撑。
口岸规划：坚持敞开门户促发展，大力推进双港驱动战略，发挥好口岸平台功效，做强水港空港经济；规划到2025年，集装箱吞吐量达到100万标箱以上，进出口总额达到100亿美元以上。
交通革新
要进一步拉开城市骨架，拓展城市通道，完善水、公、铁、空多式联运体系，促进人流、物流、资金流大进大出，城市对外交通将全面推进水陆空三层构架网络，打造长江中游区域性综合交通枢纽。
片区发展方向
要加快城市扩容提质，到2025年，荣家湾与中心城区基本相连，东风湖新区、高铁新城、临港工业新城全面建成，空港新城初具雏形，要壮大县域经济。到2025年，力争2个县（市）进入全省经济十强县行列。
全会《纲要》确定重点片区发展方向，荣家湾、东风湖新区、高铁新城、临港工业新城、空港新城划重点。
片区紧随大城市建设步伐，金茂助力东风湖新区建设
《纲要》中明确，到2025年，东风湖新区全面建成。片区发展紧跟大城市建设步伐，东风湖将打造生态、高端、时尚、现代的城市新名片。
5月金茂与岳阳市政府举行签约仪式，签订范围为“东风湖新区一期”，项目用地面积约1300亩，先期启动较为成熟的九华山片区约666亩，总建面134万方，将发挥梅溪湖国际新城开发运营经验，塑造东风湖片区现代化新城形象。
东风湖片区位于岳阳城市核心区，附近城市配套较为成熟， 18年东风湖新城建设启动，在五年内区域内将打造成城市建设发展新高地，构筑经济社会发展的新动力。区域内将有机结合“楼、江、湖、港”要素，成为岳阳城市发展新名片。
东风湖位处岳阳楼区，岳阳楼区是城市的绝对供求主力区，是市区的价值聚集区，恒大、保利、碧桂园等全国知名性房企布局于此，未来将在岳阳楼片区带动下发展势头强劲，东风湖发展潜力充足。
荣家湾相连中心市区，岳阳县发展迎机遇
岳阳县2018年政府工作报告中表示，城建会战成效显著。积极融入“1+4+2”大岳阳城市圈，推动城乡一体化统筹发展。强力推进北向融城，融城步伐明显加快。交通、产业融合的正稳中推进。
目前岳阳县的提质提速，未来发展向好，发展潜力被房企认可，多家房企下沉至县区选址，18年美的、金科、敏捷、江河、奥园前后进驻，江河·颐璟城、奥园·誉湖湾、富华·观澜郡、美的·金科郡等项目建设如火如荼，以麻塘、新开为主战场的新城强势崛起。
岳荣新公路是连接荣家湾与岳阳市区的传送纽带，多家房企选址公路周边，房企意向逐步从主城区转移，随着荣家湾与中心市区的连接日益完善，荣家湾的发展潜力与日俱增。
市场难点
730会议后，外部大环境下，政策从严，后市发展有走弱风险，岳阳目前调控位于湖南城市中第二梯队，落实限贷、限售、限价，短期岳阳市场依旧紧张。
棚改量腰斩，购买力薄弱，本地置业及返乡置业为主力，而返乡置业需求存在不确定性，难以为继，城市面临削弱棚改依赖，转向内生拉动短期形成的阵痛，而在此期间棚改推动力的丧失对市场影响仍是不容小觑。而经济、产业、人口支撑力凸显城市发展潜力，长期发展仍具动力。
来源：长沙克而瑞
编辑/李紫芊
审核/蔡嫣
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