一、整体商业市场
综合分析长沙商业市场近期供求走势及库存现状，解析商业项目的竞争环境与压力。
1、量价走势
2、在售项目
在售项目增多，单盘流速回落，竞争压力加剧；区域分布上外围发散、南北扩张趋势明显
3、存量市场
存量规模 积重难返
成交放缓 雪上加霜
4、横向对比
投资性质物业横比，商业既无公寓投资门槛低，灵活性好；又比办公存量高，供求结构失衡
5、市场份额
成交面积集中度全线持续回落逼近谷值，
商业圈仍处千帆竞发时代
非地产TOP10
润和紫郡\佳兆业云顶梅溪湖\麓谷小镇\恒泰广场\中海中信新城\保利天禧\龙湖紫宸\兴邦花园\宇成朝阳广场\阳光100国际新城\启迪协信中心
大河西三大板块商业接棒住宅延续市场热度
多中心化趋势明显，区域型商业体成为核心力量
6、市场小结
二、典型项目个案
选取长沙近两年销售排名前列项目，剖析其销售较好原因，结合其目前运营现状，分析商业运营成功点。
典型项目个案——松雅湖·吾悦广场
天时地利人和促热销
依据项目地块的出让协议，新城集团自持9万方的商业盒子，出售情景商业内街，在商业品牌及主力店加持的背景下，已经给予投资者莫大的信心；结合长沙住宅限购环境，地产投资被赶出住宅市场，商业市场迎来机遇期；而项目销售产品划分及均价门槛也使得投资门槛相对较低。
新城吾悦广场成交明细
同期区域商业流速
同期全市商业流速
项目开业当日创下流量峰值，其后指数快速回落，但仍高于平均值；
从吾悦广场全国的需求图谱来看，各城市开业关联度最高，其次为吾悦广场与万达广场的商业对标，也在一定程度上认可了其商业地位；
从人群图谱来看，新中产阶级是其主力消费群里，而与行业默认的女性与小孩的主力消费群体不同的是，吾悦广场男性指数高于女性，这与其商业主体打造和业态规划密不可分，也跳脱了目前商业体大部分针对女性与儿童的竞争红海。
人群图谱
01.30-39岁占比56%
02.男性所占比57%
新城吾悦广场秉承“一城一主题”策略，松雅湖吾悦广场规划设计以长沙三绝中的“棕编”为主题，整体形象行云流水，实现传统艺术与现代审美的融合，以情怀为基础实现传统文化的溯源与新生。
项目开业当天创人流31.76万人次
销售额如破1560万元
主力贡献品牌为
快时尚品牌GAP、优衣库等。
中档新潮品牌契合区域性消费需求及升级
流量型主力店（聚集首层）与餐饮小吃拉动定底层人流互动
主力店驱动由大而全向小而精转变
契合“艺术+生活”主题规划
承接相应社群活动
新城吾悦广场在商业平层设计上通过流线型与环形动线结合，形成三大中庭空间，空间宽阔敞亮，适宜承接中小型活动。通过主题延续性的活动举办，实现线上线下社群联动，持续性刺激商场活力。
层层交错退台形成无数看景瞭望台与退台休憩区
通过灯带与吊顶线条结合，形成移步易景的建筑享受
创新性艺术小品与水景设置
实现“艺术与生活”主题演绎
新城吾悦广场已成为星沙区域首位商场
三、商业市场启示
结合市场现状与典型项目运营情况分析商业项目可借鉴开发运营点。
消费升级时代——
消费除产品本身的功能和品质外，还关注使用体验、精神满足、审美需求等更多的附加值，并愿意为此买单。
富人阶层不需要升级，因为本来消费层次就高；工薪阶层没有钱升级，那么消费升级主要就是指——新中产，而社会人口结构的变化推动新中产阶级基数不断扩大，因此消费升级时代来临。
从年龄推算，这类群体基本以80后、90后为主，特定的成长年代，也意味着其特定的消费习惯。
消费升级时代——
构建品质家庭生活氛围是未来的商业业态发展的主要方向。
消费升级时代——
零售类业态在商业体中功能越来越弱，购物、餐饮、娱乐“52：18：30”这一购物中心业态经营“黄金比例”正在被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲“1：1：1”的消费模式。
文/刘芳
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