大湾区发展机遇下，房企们多元化业务布局已然成为时代趋势，星河在产业与商业领域“双轮”驱动，打造行业标杆。
☉ 文/易居克而瑞深圳区域、地新引力
2019年粤港澳大湾区规划纲要的落地，各城市的定位更加清晰，产业分工更加明确，大湾区迎来了历史性的产业发展机遇。同时，房企们已然嗅觉到多元化业务布局已成为时代的趋势，产业发展的历史机遇与多元化布局不谋而合，于是便涌现出了一大批转型产业地产的深耕湾区的本土房企，如佳兆业、招商、星河等。
其中典型的潮汕企业——星河控股，以前瞻性战略眼光，率先进行多元化布局，以期可持续发展。
积极探索多元化发展，涉及7大业务领域
2004年，星河控股率先落子商业，成为中国最早从住宅开发转型至城市配套服务商的地产企业之一；2016年，星河撕去“地产”标签，在不断夯实房地产主业的情况下，成立地产、产业、商置、金融、物业五大业务集团，积极探索多元化发展，业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等方面。
而星河最为典型的业务板块则为产业与商业领域，在产业领域独创“产·城·融·投”创新运营模式，已成为行业标杆；星河商业品牌、管理输出的轻资产运营模式也已经得到市场的广泛认可。
产业与商业“双轮”驱动，打造行业标杆
星河产业——双闭环模式+产权置换运营
在产业领域，2015年星河产业集团的成立，标志着星河真正将产业地产作为重点发展方向。星河产业首创“产·城·融·投”创新运营模式，运用“房东+股东”运营理念，通过产权/租金/服务换股权方式，实现与入驻企业共享共创共赢。
作为“房东”，星河WORLD提供从“创业苗圃-孵化器-加速器-研发办公-总部基地”的全周期空间载体。作为“股东”，星河利用多年积累的内外部资源，覆盖从天使期到PE期，乃至上市公司并购等各阶段，给企业成长提供全生命周期的融资服务。“房东”和“股东”，两个角色相辅相成。
同时，在对已有业态、业务进行重审后，星河产业创新性地提出了“租金/服务/产权换股权”运营模式。
所谓“产权置换股权”，即以现金、产权或“现金+产权”的方式与拟入驻企业进行股权置换，通过“产权换股权”，帮助解决了一些谋求上市的中小企业的发展资金问题，同时星河置换了一批优秀企业的股权，一旦这些企业上市成功，星河将获得远远高于产权销售的获利回报。
随着“产权换股权”的有效运作，后来又衍生出“租金换股权”“服务换股权”， 从具体操作上看，对那些有资本运作前途的成熟企业，可以用产权换股权；对于高科技、高成长，但同时又是高不确定性的初创期企业可以用租金和服务换股权。
星河商业——集聚品牌效应，轻资产运营
在商业领域，星河经过多年探索实践，打造出完善的品牌体系，包括城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、 高端家居购物中心，城市商业综合体，高品质租赁公寓等多种形态，形成产品线多元化生态链模式。
在购物中心方面，其中尤以星河COCO Park、星河COCO City为代表的商业品牌拥有良好的市场口碑效应与品牌知名度，星河商置也正以这两个品牌作为项目拓展的主力。根据管理的各个商业项目的具体情况进行精细化品牌定位及运营，挖掘项目特色，在品牌共性中形成自己的经营特色。
星河商业根据购物中心所在地段区位及针对客户群，细化分为城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心以及家具主题购物中心四大类型，形成星河商置最为典型的商业品牌。同时，根据管理的各个商业项目的具体情况进行精细化品牌定位及运营，挖掘项目特色，在品牌共性中形成自己的经营特色。
星河商业布局已基本成型，经过近15年的商业实战锤炼，星河商业已积累了项目规划、招商、推广、营运等全流程的专业运作管理经验，在自建物业、自主经营的同时，管理模式和品牌输出也是拓展星河商业品牌发展的有效路径。
管理模式和品牌的输出即轻资产运营，它的核心就是拿最少的现金去撬动最大的资源。2015年底开业的深圳龙华星河iCO是星河商业轻资产运营的首个项目，此后，星河商置日渐加快品牌输出项目拓展步伐，管理面积和管理半径不断扩大，合作模式也更加多元化，先后打造了普宁星河COCO City、鄂尔多斯星河COCO City等项目。
在iCO项目成功运作的基础上，星河商业继续加快管理输出与轻资产化步伐，探索出了一条成功可行的轻资产道路，为行业轻资产模式提供了成功经验借鉴。
结 语
深耕粤港澳大湾区的星河控股在从传统开发企业向城市综合运营商的转型过程中不断探索，以产城融投模式持续发力的产业运营，以品牌管理输出为主的轻资产商业运营，便是其中最值得借鉴和思考的地方。多元化发展的道路上荆棘遍布，期待星河能够以可持续高效的运营和稳步快速增长的态势，打造属于星河的百年基业。
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